城市新区的产城融合

城市新区的产城融合

一、城市新区类型与产城融合

1、产业型新区

许多城市的新区都是在原城市外围一定区域内划定一定范围,以相对聚集有关产业和拓展城市空间为目的发展起来的。如一些城市的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、产业园区或产业聚集区等,均是如此。改革开放后,早期阶段城市新区的扩展多以此类型为主。这类新区的优点是产业优势明显,不足是社会服务功能薄弱。

2、综合型新区

随着我国城市化进程的深入，越来越多的城市逐渐意识到产业型新区功能单一，园区和母城的功能割裂，自身功能又难以完善，因此，在开拓新区时，除了突出产业聚集功能外，还综合规划和考虑了产业布局、交通、生活服务设施(学校、商场、医院等)配套、商品房开发等诸多功能,新区就是一个功能相对完善和独立的新城区。目前,城市新区的开发主要以此类型为主。

3、产城融合

根据国内新区建设的实践,目前国内许多城市在新区建设时,政府追求的产城融合一般包含三层涵义:一是新区产业发展与城市功能完善同步,成为功能完整的城市新区;二是城市新区产业的甄选和布局与整个城市未来的发展定位相吻合,符合城市发展规划的性质或者代表国内未来一个时期的优势产业;三是城市新区与老城区的有机融合,既希望缓解老城区的拥堵压力,又期盼代表新时期现代都市的特质,最终实现新老城区的共生和新陈代谢。前两个层次产城融合中的产主要是产业的概念,包括一、二、三产业,尤其是二产的竞争力及其辐射带动作用和三产的社会服务功能能否达到产业自身与城市新区和整个城市的融合。后一个层次产城融合中的产是指产业聚集区,是一个区域概念,主要是新城区与老城区的融合关系。

二、城市新区产城融合存在的问题

1、人口城市化压力大,社会服务设施与城市基本功能薄弱

一般情况下,城市新区大型公共设施的建设是推动新区发展的催化剂,其目标是实现经济功能和设施功能的双赢。但在实施过程中,一方面大型公共设施的选址和基础设施建设的投资导向虽然由城市政府决定,但各城市政府又受自身实力、建设资金和空间需求的限制,造成其从属功能的规模、性质等标准降低。这就可能导致部分城市在建设大型公共设施项目时,有时只注重项目本身配套功能的建设,而普遍存在商业、商务、办公的从属功能和综合服务设施的定位偏低,未达到带动新区发展的门槛规模,无法满足城市新区发展的要求。另一方面,我国现行的开发管理模式实行的是谁开发,谁配套的运作模式,这样就导致配套设施分散，规模较小的现象,未能带动城市功能的有效集聚和发展。在这种情况下,许多城市新区就有可能首先建成以居住功能为主的大型片区。

国内新城区的发展历程表明,任何新城区都要经历一个社会功能逐渐完善和提升的过程,学校、医院、商场、游园绿地从无到有,从没有得到认知、认可到成为著名社会服务机构等都需要一个过程。对此,有城市专家认为,任何一个新开发的区域,前三年做市政配套,接下来五年做第一轮房地产开发,第二个五年继续开发、导入人口,再下一个五年,人口才会聚满。也就是说,建一座新城一般要花18 -20年的时间。此外,由于一些城市新区圈地范围较大,把周边许多农村区域也涵盖在内,使大量的乡村人口未经职业和空间的转换,而只是因为所在地行政建制发生了变化,便一夜之间变成了市镇人口。

这种虚假的城镇化使得人口城市化的任务非常繁重,无法保证产城融合目标的实现。以**市东部新区为例,该区域范围内有农村人口57.8万人,超过城镇人口数量(52.2万),面临着将农村人口转化安置为城市人口的巨大压力。据调研,经过十年左右建设的**新区,除了**县原有的一些社会服务设施外,**新区文化、体育、医疗、教育和商业设施等体现城市功能的社会

服务产业缺口依然很大。整个区域内大型体育设施几乎没有,甲级二等以上综合性医院只有**中医院一家,另有两家专科性质的医院 **中医骨伤病医院和****手外科医院;商业设施多集中在郑东新区中央商务区,整个经济技术开发区只有**丹尼斯生活广场;建成的图书馆只有经开区图书馆,建筑面积4300平方米,中小学依托原有农村小学的居多;航空港区随着富士康的入驻,大批从农村来的产业工人聚集于此,社会服务设施的建设和完善尚需时日。总的来看,**新区这些代表城市功能水平的社会服务设施对于一个现代化的新城区而言,缺口依然很大,需要建设的任务巨大,城市功能完善还需一个漫长的过程。再譬如作为浦东新区核心的陆家嘴金融贸易区,尤其是金融业人员最密集的小陆家嘴区,虽建成多年,但该区域的茶座酒吧、咖啡馆、剧院、健身房、电影院等休闲娱乐体育设施配套依然不足,小商铺、干洗店、便利店、高档会所、药店、邮局、美容美发店也比较缺乏;根据金融从业人员需求特点配套的设施严重缺乏。

2、新区住房入住率偏低,职住分离严重

新房入住率和职住分离比是判定新区产城融合的重要指标。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,10%-20%之间为危险区,20%以上为严重积压区。据2011年的调研数据,郑东新区的住宅入住率目前明显偏低,平均仅为50%多。在一些较为偏远的区域,入住率甚至只有三分之一左右。正可谓白天车水**,晚上灯火寥落。这也是我国一些城市新区被一些人指责为鬼城的主要原因。职住比是指在新区上班人员与在新区居住人员的比例关系,有时也用住从比(居住和就业人员比例关系)表示。这一指标是反映新区产城融合或新区有机增长的主要指标。国际上产业城市较合理的职住比为 50% - 60%,但在我国一些城市,特别是经济欠发达的城市,新区开发的早期阶段,为了让新区出形象、成规模,房地产开发一般情况下成为新区开发的先头部队或主力,产业和职能部门建设的速度往往滞后于房地产开发的速度,甚至带有某种不确定性,而房地产商受利益驱动又急于把房屋先预售出去,而购房者基于多种动机(投资、投机、移民、孩子入学等)而购置了早期开发的居于核心位置的房屋,到了产业和职能部门入住新区时,核心位置的房屋早已被售卖一空,房产价格也已抬升几倍,真正在新区从业的人员只能往返于新老城区上下班,新区对老城区疏散的功能不但无法实现,还造成了大批钟摆式的流动人口,进一步加剧了城市的拥堵。

3、入驻产业难达预期,产城互动不够

新区产业的布局本应结合城市的发展定位,规划设计产业入住门槛,保证产业核心竞争力的提升,但由于新区在政府急于出形象和出规模的意愿驱动下,往往在产业选择时急功近利、饥不择食,造成产业入住门槛偏低,缺乏核心竞争力。这不仅达不到新区建设期盼的产业要求,更不要说和母城形成产业有机互动了。以**新区多个组团为例,其产业的聚集和分布经过十多年建设,至今还有诸多不尽如人意的地方。

4、新老城区功能难以互补和融合,新区功能完善任务繁重

国内外城市发展的实践表明,未来的现代化的城市组团,其整体结构布局应是城市的核心,也即母城,以第三产业为主体,主要功能是智能、信息、流通、服务,产业属于轻型的,但是质量很高。外围的若干个卫星城,以第二产业为主,产业结构同样是多元的,主要功能是生产,但也并不排斥其他功能,它也有自己的第三产业。在母城与卫星城之间的广袤空间,是第一产业。以母城为核心的现代化的城市组群的整个结构,很有点类似原子结构。但对于我国新开发的城区而言,由于时间短、速度快、距离远等原因,新老城区功能衔接有限。以**为例,**老城区社会服务设施经过几十年建设,从布局到数量应该说相对比较合理,功能比较完善,但从**新区区位和规模上看,是一个和母城分离而规模相当的新城,其对母城资源的利用非常有限,新城实现相对独立和功能完善还须时日。