项目投资测算

3282*76382 0.042968239
4.29*486.32 2086.3128
备注 商业自持部分按销售价值的6折计算公允价值
土地成本中已扣除移交政府部分的建安成本 政务大楼建安成本按3500元/平考虑，广场面积6667平，按500元/平成本考虑，将广 场部分的成本折算进政务大楼成本中
环湖商业建安成本按10000元/平考虑，人工湖面积60000.3平，成本按400元/平考 虑，并将湖部分的成本折算进环湖商业成本中
总销售额的4%测算 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费） 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算
298300 89489.96058 35795.98423
（政府返税等特殊优惠）
移交政府部分成本1050万，项目总用地566.32亩，地价按45306万考虑，同时启动 资金按2000万预估 按照5年时间进行考虑
单价（元/㎡） 5000 8000 4000 10000 4500 5000 4000 12000 10000
单价 （万元/亩）
80 单价（元/㎡）
385498
2.242
总价（万元） 3500 13600 4000 25000 4500 58359
329571 38400 8000 484930
总价（万元） 44255.6
总价（万元）
3833
3833.35
3000 2200 2500 2200 2200 2200 2200
6000 2200 6250 2200 25678 181264 7040
环湖商业
土地及建安合计 3、开发间接费 4、销管费用 5、财务费用（开发贷） 6、税金及附加 7、土地增值税 四、财务分析 1、销售毛利 2、毛利率 3、所得税 4、净利润 5、返还收入 6、返 还后 7、返还后净利率
1、土地成本
2、建设成本
政务大楼
邻里中心商业 公寓 校园广场商业 商务酒店 花园洋房 电梯高层 临街底商
项目投资测算
566.32亩
政务大楼、邻里中心商业、公寓、校园广场商业、商务酒店、花园洋 房、电梯高层、临街底商、环湖商业
整体容积率 1055644.900 7000 3000 17000 3000 10000 25000 10000 116717 823927.5 32000 8000 484930
8、直接投资回报率
9、年资本回报率(EIRR) 10、启动区利润
审 批： 审 核： 编 制： 10、资本价值
邻里中心自持商业部分 合计公允资产价值
6000
140 184 339 257 46 不含资产 186630 38.5% 24858 74573
0 74573 15.38%
161%
32% 1.027769784
土地面积
业态构成
容积率 一、总建面(平)
政务大楼销售部分 预计移交政府部分 邻里中心可售商业 邻里中心自持商业
公寓 校园广场商业
商务酒店 花园洋房 电梯高层 临街底商 环湖商业
二、总销售收入
政务大楼销售部分 邻里中心可售商业
公寓 校园广场商业
商务酒店 Байду номын сангаас园洋房 电梯高层 临街底商 环湖商业
小计 三、总成本
按销售价值0.6估算
46255.6 6950*1.5 10425 3282
3282*76382 0.042968239
4.29*486.32 2086.3128
4800.012
283521 14779 19397 35796 27156 4849 含资产 188070 38.8% 24858 76013
0 76013 15.68%
164%
33%
资产价值按未销售部分公允价值计算 1440 1440
7143 6950 1.027769784
75*80-1050+2000 6950