某楼盘一期开盘后营销推广策略PPT(38张)
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某楼盘年度整合推广与开盘策划PPT课件( 70页)
西关腹地综合社区 地处西关繁华腹地的综合性社区，符合 当今荔湾购房的主流选择。
项目理解（二）
智能化管理的产品
采用高标准的智能家居互动网络系统，是 一个“全面追求身心健康的家园”的住宅 小区。
项目理解（三）
人文精髓的传承
注重对荔湾人群生活方式、习惯、观点的 理解，最为突出的就是文化长廊设计，并 非对西关人文“形”的简单诠释，而是抓 住了西关人文的“神”。
【传播定位及主题】
回到西关
引子
西关大屋代表着富裕阶层的城内生活 模式，单从满足居住、生活的各项功 能来看，今天常见的二居室、三居室 远远比不上西关大屋的舒适和惬意。
更加富裕的今天 西关人一样拥有多处居所 更加要求体面惬意的主流生活
宝盛园能够满足西关人享受西关 体面而惬意之主流生活的追求吗？
项目理解（一）
琢磨西关人
街巷文化丰富多彩，民俗发源地； 广州美食吃在西关，遍布老字号； 流光溢彩的古玩雅饰、贵物宝斋述说着西关世 代经济的余裕和博雅好古的人文情怀。 重伦理，三代乐融融； 重女子，敢撑一片天；
生活是安静的， 街巷里时常飘来 别家的饭香，或 者是汤的鲜味。
偶尔传来孩童们 在街巷里追逐奔 跑的声音，像鸟 群僻僻啪啪的拍 动翅膀，低低地 飞过。
三.再次推售阶段
再次推售阶段 1.时间：以首次发售的销售状况来具体确定再次推售的时间，如果市场 反应热烈，则建议在首次发售结束后完全休整（停止放出单位）三至 四周后预计在九月中旬展开再次推售（广告推广提前两周）；如果首 次发售市场消化比较充分，则考虑转入保温销售（周末传播模式）， 放出少量单位进行销售，建议在十月进行再次推售。 2.目标：借助销售利好或工程利好，进行大众媒体持续、密集的传播， 促进目标客户到场参观、及时购房。 3.营销及传播简述：展开再次发售认购工作，加强针对业主及准买家的 传播和活动推广，同时在集中推售的阶段进行密集的大众媒体传播。
项目理解（二）
智能化管理的产品
采用高标准的智能家居互动网络系统，是 一个“全面追求身心健康的家园”的住宅 小区。
项目理解（三）
人文精髓的传承
注重对荔湾人群生活方式、习惯、观点的 理解，最为突出的就是文化长廊设计，并 非对西关人文“形”的简单诠释，而是抓 住了西关人文的“神”。
【传播定位及主题】
回到西关
引子
西关大屋代表着富裕阶层的城内生活 模式，单从满足居住、生活的各项功 能来看，今天常见的二居室、三居室 远远比不上西关大屋的舒适和惬意。
更加富裕的今天 西关人一样拥有多处居所 更加要求体面惬意的主流生活
宝盛园能够满足西关人享受西关 体面而惬意之主流生活的追求吗？
项目理解（一）
琢磨西关人
街巷文化丰富多彩，民俗发源地； 广州美食吃在西关，遍布老字号； 流光溢彩的古玩雅饰、贵物宝斋述说着西关世 代经济的余裕和博雅好古的人文情怀。 重伦理，三代乐融融； 重女子，敢撑一片天；
生活是安静的， 街巷里时常飘来 别家的饭香，或 者是汤的鲜味。
偶尔传来孩童们 在街巷里追逐奔 跑的声音，像鸟 群僻僻啪啪的拍 动翅膀，低低地 飞过。
三.再次推售阶段
再次推售阶段 1.时间：以首次发售的销售状况来具体确定再次推售的时间，如果市场 反应热烈，则建议在首次发售结束后完全休整（停止放出单位）三至 四周后预计在九月中旬展开再次推售（广告推广提前两周）；如果首 次发售市场消化比较充分，则考虑转入保温销售（周末传播模式）， 放出少量单位进行销售，建议在十月进行再次推售。 2.目标：借助销售利好或工程利好，进行大众媒体持续、密集的传播， 促进目标客户到场参观、及时购房。 3.营销及传播简述：展开再次发售认购工作，加强针对业主及准买家的 传播和活动推广，同时在集中推售的阶段进行密集的大众媒体传播。
项目一期开盘营销推广策略94页PPT
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
项目一期开盘营销推广策略 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
某楼盘一期推广执行方案(PPT 28页)
三、推广执行——分阶段
2、品质塑造期 公关活动2：意向客户郑州参观； 活动主题：
五星级品质体验之旅
栾川客户赴郑州体味民安、参观橡树玫瑰城 活动时间：2009年5月16日； 参观项目：郑州橡树玫瑰城； 参观目的：以真实产品（建筑、景观、示范区等）的兑现，形成深层次客户打动， 为认筹做充分准备；
三、推广执行——分阶段
三、推广执行——分阶段
1、形象树立期 公关活动2：全县乡镇巡展； 活动主题：
拿世界最好的，献给栾川人民
——橡树公馆全县乡镇巡展推介—— 巡展时间：2009年3月1日——3月31日（暂定）； 巡展地点：全县各乡镇； 巡展形式：现场临时销售中心（气模）、锣鼓开道、音乐舞蹈路演、物料派发、 现场咨询、礼品发放；
三、推广执行——分阶段
3、盛大开盘期 营销动作1：样板间开放； 活动主题：
五星级品质，即刻拥有
橡树公馆盛大选房暨大师级精装样板房开放 活动时间：2009年6月6日； 活动形式：客户排队选房、下定，样板间参观，； 激励办法：所有选房客户，享有一定的购房优惠，并可参与6月20日开盘当日的 抽奖活动。
三、推广执行——分阶段
品质塑造期
主推广语： 给您一个五星级的家
传播核心：世界级
传播核心：五星品质
世世世世
界界界界
级级级级
大建园居
师筑林住
团
景品
五五五五 星星星星 级级级级 配服产生 套务品活
盛大开盘期
主推广语： 世界级品质生活，华彩绽放
传播核心：开盘盛典
节点信息传播
五、平面——LOGO
首位度大盘品质塑造
——橡树公馆（栾川）一期推广执行方案
一、项目资源梳理（十大价值）
✓ 区域价值——县城成熟区域；繁华商业圈；生活配套丰富完善； ✓ 交通价值——幸福路直达行政区和商业区；伊尹路链接君山路通达四方； ✓ 地脉价值——龙泉山灵脉的龙头之地；山之阳、水之阴；“依山傍水”的中国
某房地产项目营销推广策略总纲(PPT 142页)
9720
36821.3
联排别墅
150
99
40%
14850
联排别墅 叠拼别墅
100
148
40%
1F
80
33
7.3%
补充地块 2F
60
33
5.4%
3-4F 80
33
7.3%
14800 2640 1980 2640
B地块作为补充产品，补缺剩余销售额3，46预计消1化006%0%左右； 37000 721 100.00% 91933.56
叫好又叫座 …
限制条件
•区 域 认 知 ： 陌 生 区 域 ， 未 来规划利好未释放 •现 状 环 境 ： 山 海 资 源 价 值 较好，但现状环境人气不足 •品 牌 效 应 ： 香 港 上 市 公 司 ， 旅顺市场知名度较高，但开 发商在大连市场缺乏品牌价 值支撑
区域认知不足 现状环境不佳 缺乏品牌支撑
7
0.48
星海
大华御庭
联排
2007.6
119
____
30
18000
3
0
0
中海英伦观邸
联排
2009.1
82
190-310
40
21334
3
28
0.75
机场
美树日记
联排
2009.7
109
138-245
15
23000
1
46
0.92
万科溪之谷
联排
2007.4
355
220
56
17131
5
94
2.068
中体奥林匹克
项目目标
–12年年度目标：实现全 年销售额5亿元； –保证项目的安全入市启 动，并实现销售溢价能力； –2012年大盘立势；
某房地产营销推广计划(ppt 39页)2021实用新资料
2016年销售 目标遇到问题
6#、17-20# 项目一期1月份开盘推售6#、17-20#，共计219
货量盘点
套房源，共计22856㎡。
⒇
⑥
⒆
⒅
⒄
1、销售套数统计——截止目前，多层117 套，已售出79套，未售38套；高层102套， 已售出19套，未售83套
地块
建筑 类型
一期 多层 高层
楼栋
17# 18# 19# 20# 6#
国庆节七天乐 暖场活动， 5#、
9#强销
14#-16#加 推三轮开盘
8月
9月
2017年 10月 11月 12月 1月
春节
4月份前以去化6#、17-20# 剩余房源为工作重点
中考事件活动， 6月中旬，二轮 加推蓄客开始
注：现场售楼中心、景观示范区及样板房是全年营销任务完成的承上启下 关键节点，需要尽快规划、提前设计、精心施工，将为项目带来形象、销 售等方面的飞跃，值得投入。
⑴三期交1万抵1万4，+开盘优惠减8000元+99折。⑵找领导最高 优惠4000-6000元。
一次性96折，按揭98折。
剩余房源100套左右，90㎡左右占的多
竞品小结
1、从市场反馈的数据分析，本案占据汴河路的中心位置，地段位 置尚优，配套成熟。 2、但竞品在楼盘展示、形象包装、楼盘活动等方面先入为主，具 有一定的展示优势； 3、建议，本案作为百万方的大盘，后续组团价格上涨，需要在现 场包装、展示、样板房等方面下足功夫，提升楼盘的软实力价值， 让灵璧市场，清晰认知并体验到，名府不仅是大盘，学区，还应该 是有品位、品质的全能生活方式中心。
层数
6 6 6 6 17
套数
33 33 30 21 102
大连某房地产开盘前后阶段性营销推广计划.pptx
项目围挡
项目围挡
道旗
项目接待中心至项目工地现场距离约800米，两侧沿线每间隔2米制作、安装一面道旗，共 投入80面道旗。抢占主干路营销先机、吸引过往人流、车流关注，通过户外视觉进行引导 传达，使项目形象充分覆盖区域环境，不断加深客户印象，成为百姓购房首选社区 。
门头
户外
广告推广
轻轨户外广告
短信平台
短信平台主要针对蓝郡置业会会员发布，在项目重大营销节点、节假日及优 惠活动期间（开盘、中秋节、促销活动等）传播项目动态与节日祝福，随时 通报意向客户，加深其对项目的关注与好感。
电视广告
媒体选择
时间跨度
执行方式
媒体报价
大连电视台新闻 8月18日
频道
—9月2日
5秒
金州电视台新闻 时段
8月18日 —10月17日
15秒 播出时间：19：37－19
：40
—— 525元/天
折扣 —— ——
费用预算 ——
3.15万元
项目开盘期间通过高强度的电视媒体短时间内覆盖大众视线，为项目开盘制造声势。以硬性 广告与新闻报道相结合的宣传方式，兼顾形象传播与项目详细解析，并根据项目重大营销节 点（房展会、开盘）进行新闻跟踪报道
• 再推进品牌建设的同时，逐步渗透产品的细部优势，做到大小兼顾、内外美化，多角 度包装项目高档超值气质。
• 衡量项目品质定位与目标客群生活习性，在入市推盘阶段主要以媒体及事件营销进行 炒作。渠道营销、新闻炒作应成为主要推广手段，硬性广告辅助推广。其目的在于吸 引市场大众眼球，集聚超强人气，扩大知名度，树立美誉度，赢得良好口碑效应。
• 预期目标： 通过人员派发宣传吸引养老、投资、落户等需求客户，分散拓展项目覆盖客群。
某房地产项目开盘后阶段营销推广计划培训课件.pptx
标题1： 《原上园户型创新的十大看点》 标题2： 《原上园“问到底之一”：观光电梯，以五星酒店的规格 建造住宅？》
营造售楼处节日 欢庆氛围，促进 节日期间销售
圣诞节现场有奖问答，全 家参与的小游戏，圣诞老 人赠送礼品 。
主题：样板间体验/中央花园理念探讨
品牌构筑阶段
项目
传播目的
报纸杂志
太原晚报 山西晚报 新晋商 金广告
4Hale Waihona Puke .89%总价78218167
已售总价
39324077
50.27%
均价
3594
3622
PART THREE 开盘后推广策略阐述
两条推广主线
明线 暗线
销售 巩固项目形象
明线
目的：促进销售业绩攀升 核心手段：硬广 主要媒介渠道：户外、DM（下地市）、手机短信、报广 活动：看房团、客户联谊会、房展会
6
50%
8
66.67%
10
83.33%
总套数
96
已售套数
49
51.04%
总面积
6545.04
已售面积
3318.76
50.71%
总价
21916987.4
已售总价
11308025.37
51.59%
均价
3349
3407
总套数
223
已售套数
112
50.22%
总面积
21761.29
已售面积
10857.02
软文
➢ 人物访谈：
《感谢：两千多户业主的厚爱与信任》 《郑总：我们正处在中国房地产的第3.5个阶段》 《郑总：房地产的品牌经济学》
➢ 获奖访谈：
《原上园荣获“安家最佳居住品质”大奖》 《原上园荣获三项大奖—
营造售楼处节日 欢庆氛围，促进 节日期间销售
圣诞节现场有奖问答，全 家参与的小游戏，圣诞老 人赠送礼品 。
主题：样板间体验/中央花园理念探讨
品牌构筑阶段
项目
传播目的
报纸杂志
太原晚报 山西晚报 新晋商 金广告
4Hale Waihona Puke .89%总价78218167
已售总价
39324077
50.27%
均价
3594
3622
PART THREE 开盘后推广策略阐述
两条推广主线
明线 暗线
销售 巩固项目形象
明线
目的：促进销售业绩攀升 核心手段：硬广 主要媒介渠道：户外、DM（下地市）、手机短信、报广 活动：看房团、客户联谊会、房展会
6
50%
8
66.67%
10
83.33%
总套数
96
已售套数
49
51.04%
总面积
6545.04
已售面积
3318.76
50.71%
总价
21916987.4
已售总价
11308025.37
51.59%
均价
3349
3407
总套数
223
已售套数
112
50.22%
总面积
21761.29
已售面积
10857.02
软文
➢ 人物访谈：
《感谢：两千多户业主的厚爱与信任》 《郑总：我们正处在中国房地产的第3.5个阶段》 《郑总：房地产的品牌经济学》
➢ 获奖访谈：
《原上园荣获“安家最佳居住品质”大奖》 《原上园荣获三项大奖—
某房地产首次开盘营销推广方案(ppt 55页)
品质最高的住宅：完美品质，绝对豪宅
我们的产品特征满足了豪宅的基本要求，密度低，一梯两户， 面积宽松、户型舒适。在后期建设上我们将园林品质、电梯大堂、 销售环境等方面进行升级，可以做到很高的品质；
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38
短时间内让更多的人认同
个性营销活动全面拉动
经过“国宝展”和“保利凤翔花园”长达一年 的热销，“保利远辰”已经具备了相当的知名 度，我们要做的不再是简单的获得知名度的活 动，而且要获得美誉度，提升企业的品牌含金 量。
首次开盘营销推广方案
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1
第一部分：形势分析
一、商品房销售市场分析 二、项目准备状况分析
第二部分：营销策略
一、推售货量策略 二、营销推广策略 三、销售价格策略
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2
第一部分
一、商品房销售市场分析 二、项目准备状况分析
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营销推广思路 短时间内成为市场关注的焦点 短时间内让更多的人认同 短时间内使更多的人预约
最后，让预约客户去掉预约两个字
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33
短时间内成为市场关注的焦点
数量 内容 形式
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34
短时间内成为市场关注的焦点
短时间内集中轰炸！
120亩的规模，只有726户人家，营造出宽敞的社区空间，加 上坡地落差，空间感会更强，我们的空间最宽阔。
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37
短时间内成为市场关注的焦点
物管最到位的住宅：顶级物管，绝对贵胄
我们的产品特征满足了豪宅的基本要求，密度低，一梯两户， 面积宽松、户型舒适。在后期建设上我们将园林品质、电梯大堂、 销售环境等方面进行升级，可以做到很高的品质；
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38
短时间内让更多的人认同
个性营销活动全面拉动
经过“国宝展”和“保利凤翔花园”长达一年 的热销，“保利远辰”已经具备了相当的知名 度，我们要做的不再是简单的获得知名度的活 动，而且要获得美誉度，提升企业的品牌含金 量。
首次开盘营销推广方案
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1
第一部分：形势分析
一、商品房销售市场分析 二、项目准备状况分析
第二部分：营销策略
一、推售货量策略 二、营销推广策略 三、销售价格策略
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2
第一部分
一、商品房销售市场分析 二、项目准备状况分析
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营销推广思路 短时间内成为市场关注的焦点 短时间内让更多的人认同 短时间内使更多的人预约
最后，让预约客户去掉预约两个字
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33
短时间内成为市场关注的焦点
数量 内容 形式
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34
短时间内成为市场关注的焦点
短时间内集中轰炸！
120亩的规模，只有726户人家，营造出宽敞的社区空间，加 上坡地落差，空间感会更强，我们的空间最宽阔。
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37
短时间内成为市场关注的焦点
物管最到位的住宅：顶级物管，绝对贵胄
某房地产项目开盘营销推广策划案(ppt 78页)
项目周边住宅市场调查情况分析
单位：元/平方米
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500
周边楼盘均价调查列表
3700
4500
4700
4000
3700
4500
3380
3700
4000
映像西班牙 香缇花园 海客瀛洲 帝豪 水榭花都 港城蓝天 日出东方 弘达名筑 福港 好莱坞 东盛 四季花城
金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案
报告提纲
项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案
本报告的工作目标
项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标
项目周边住宅市场调查情况分析
关于周边项目小户型房源： 福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右； 港城蓝天： 一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右； 东盛 四季花园：一室50平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。
根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区 成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交 130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。
港城近期住宅市场整体概况
项目现状分析及建议
项目现状分析及建议
本项目营销推广现状分析
项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺 乏新鲜感和触动力。 酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装 系统，则无法在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状
房地产项目的开盘营销推广和部署PPT课件( 46页)
本盘为当年华南板块的销售冠军楼盘
黄埔花园二期 •天宽水阔
06年4月23日，单日成交超400套 成交额逾1.8亿元 成为广州东部楼市销售神话
合富辉煌主要服务（发展商）客户
全国知名品牌发展商
万科地产 中海地产 侨鑫集团 重庆龙湖地产 金地集团 光大集团 奥园集团 中体集团 北京首创置业 和记黄埔（天津） 大连亿达集团 粤海集团 浙江开元集团 新世界地产 雅居乐集团 保利地产 保利南方集团 中信集团 香港信德集团 富春东方 北京新恒基集团
此期间主持人重复竞买 须知
拍卖槌一套
竞买成功者到主控台确认身份， 出据收据、竞买证；工作人员
登记资料，填写认购卡
登记表格 认购卡
销控确认铺位成交、贴销控 补齐定金￥100000元/铺
销控板 销控表
发展商财务开据定金收据 合富财务开据服务费收据
收据 收据
工作人员回收抽签认购卡、竞 买号、认购卡
注：竞买不成功者在1月13~15日凭竞买证、 保证金收据到现场售楼部退保证金
美
落筹客户的中转站
中巴车接送
林
湖
落筹客户
畔 花
新客户
现场接待中心
签到区
确定客户身份及 发放购房标签
园
抽筹等候区
等候抽筹
抽
签
抽签确定签号
认
中签确认区 确认中签客户
购
身份
现
场
流
程
销售后期跟进
不选 未选中
选房等候区 选房区
中签客户排队 准备购房
选房
安
选中
排
选房确认区 确认客户所选
房号
签约区
签约等候区
财务区
10:30AM前 竞买者在摇珠竞买区就坐
黄埔花园二期 •天宽水阔
06年4月23日，单日成交超400套 成交额逾1.8亿元 成为广州东部楼市销售神话
合富辉煌主要服务（发展商）客户
全国知名品牌发展商
万科地产 中海地产 侨鑫集团 重庆龙湖地产 金地集团 光大集团 奥园集团 中体集团 北京首创置业 和记黄埔（天津） 大连亿达集团 粤海集团 浙江开元集团 新世界地产 雅居乐集团 保利地产 保利南方集团 中信集团 香港信德集团 富春东方 北京新恒基集团
此期间主持人重复竞买 须知
拍卖槌一套
竞买成功者到主控台确认身份， 出据收据、竞买证；工作人员
登记资料，填写认购卡
登记表格 认购卡
销控确认铺位成交、贴销控 补齐定金￥100000元/铺
销控板 销控表
发展商财务开据定金收据 合富财务开据服务费收据
收据 收据
工作人员回收抽签认购卡、竞 买号、认购卡
注：竞买不成功者在1月13~15日凭竞买证、 保证金收据到现场售楼部退保证金
美
落筹客户的中转站
中巴车接送
林
湖
落筹客户
畔 花
新客户
现场接待中心
签到区
确定客户身份及 发放购房标签
园
抽筹等候区
等候抽筹
抽
签
抽签确定签号
认
中签确认区 确认中签客户
购
身份
现
场
流
程
销售后期跟进
不选 未选中
选房等候区 选房区
中签客户排队 准备购房
选房
安
选中
排
选房确认区 确认客户所选
房号
签约区
签约等候区
财务区
10:30AM前 竞买者在摇珠竞买区就坐
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– 第四周：2150，住新行政中心旁 新行政中心边上， 在五星级酒店旁。 中央美苑
传播工具和传播内容整合运用
DM直邮 城南，有个中央美苑，
喜欢， 要来！
不
不
不不
城南，有个中央美苑， 喜欢， 要来！
美苑热线，0238888888 销售地址：重庆市北碚区西南大学，向上
传播工具和传播内容整合运用
分析表明： 客户的主要来源是北碚的客户，
重庆主城及主城其他区的客户为次 主要来源。
7, 6%
3, 3%
9, 8%
10, 9%
北碚
主城
80, 74% 歇马 其他城区
外地
营销现状分析—客户认知途径
通过分析：
现阶段客户认知项目的主要途径
为DM派发及户外广告；
60
50
40
30
20
10
0
海报 户外广告 现场
地段：未来行政中心边上； 价格：价格适中，性价比高； 户型：南北通透，面宽大，进深短； 配套：未来行政中心、五星级大酒店、嘉陵风情商业街； 交通：公交线路、渝南营运站
营销现状分析—抗性因素
配套不全 新城区域位置比较偏僻
户型不适合
加油站何时拆迁
靠近公路，太吵了 价格高了
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析总结
通过对开盘后来销售部参观的121组客户作为样本分析总结
ⅰ客户特性：
客户主要购买群主要集中在30～40岁的人群；购买群呈理性，追求居住的品质， 对产品的把关比较严谨，价格敏感度高。客户主要来自北碚区、重庆主城区； 建议：对重庆主城区的客户应采取相应的营销策略和推广策略
建议：对DM发放、户外广告宣传渠道保留； 加强现场氛围营造，如，围墙、道旗、工地pop； 增加电视传播渠道；
营销现状分析总结
ⅳ 抗性分析总结
抗性表现
显性抗性
–地理位置偏 –产品的适合度
隐性抗性
–加油站 –噪音 –价格 –配套
解决之道
– 广告诉求： 劣势规避
– 销售策略 – 样板房打造 – 政府文件公示
户外广告
北碚人，住哪里？
城南，有个中央美苑
传播工具和传播内容整合运用
电视系列专题 – 第一阶段：地段诉求 – 具体操作：一周一个主题 – 炒作主题： 第一周：城市的变迁，主城西进，北碚南迁。
第二周：北碚南迁，北碚人，住哪里？
第三周：选择多元化时代，在新城，你选哪里？
第四周：新城第一生活中心，中央美苑
营销现状分析总结
ⅱ产品关注表现：
主要购买面积为105平方米；客户价格敏感度高，北碚区购买力集中在中等 水平，应对继续对项目高楼层进行引导去化；关注楼层主要集中在：2楼、3楼、 8楼，等楼层； 建议：应对继续对项目低楼层进行引导去化；
营销现状分析总结
ⅲ 认知途径：
客户主要的认知途径为DM广告、户外广告、现场氛围和朋友介绍，其中 DM广告的效果最明显；
传播工具和传播内容整合运用
媒介接触习惯
公交车体
户外广告
报纸广告 网络信息
电视传播
– 在四线城市，由于公交线路不发达、网络依赖性小，传播上在北碚呈弱势表现。 户外、报纸的到达面也有限，但一个北碚人可以不接触户外、不看报纸，但一 定会接触电视，电视在四线城市作为大众娱乐和获取信息的主要来源。
根据北碚的媒介接触习惯，我们制定推广策略……
项目推广阶段划分
第一阶段：北碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
项目推广阶段划分
第一阶段：北碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
传播策略
传播主要集中在一期开盘后剩余产品的推广， 促进中央美苑一期剩余单位的销售。
根据项目的推售现状，传播主要解决信息传递问题，对项目进行宣传，弱化购 买抗性，引发兴趣，促成购买。但在北碚，我们所能利用的传播手段有限，因 此实效显得尤为重要。所以我们需要找到一条出路，对项目进行长线传递；
路过 朋友介绍
营销现状分析—户型需求比例
客户主要集中购买户型： • 105.78平方米 • 81.75平方米
营销现状分析—楼层需求
– 在楼层关注上，客户主要集中 在2楼、3楼、8楼（顶层）；
25 20 15 10
5 0
1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层
营销现状分析—购买因素
中央美苑 一期开盘后营销推广策略
前线顾问
2007年05月06日
在北碚这样的四线城市。
生活慢调，信息传递方式和传播工具停留在传统时代； 信息传递的有效性，显得尤为重要，我们需要来一场 长效的持久战……
目录 Contents
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
传播工具和传播内容整合运用
报纸
– 第一周：北碚人住哪里？ 城市中心的转移，生活观念的倡导，居住地的改变。 中央美苑，新城行政中心边上的房子；
– 第二周：新城南迁，你选哪里？ 城市中心的转移了，你会选哪里？A选择，城南，中央美苑； B选择，固守；
– 第三周：他们都来，你来么？ 美苑，还剩50席，先到者碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
项目推广阶段划分
第一阶段：北碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析—年龄构成
统计表明： 30岁以上的客户约占
客户总数的约占81％，其 中购买自住约占77％，投 资客户约占17.3%。
本案客户购买主要为自住。
50岁以上 40～50 30～40 25～30
营销现状分析—客户区域构成
传播工具和传播内容整合运用
DM直邮 城南，有个中央美苑，
喜欢， 要来！
不
不
不不
城南，有个中央美苑， 喜欢， 要来！
美苑热线，0238888888 销售地址：重庆市北碚区西南大学，向上
传播工具和传播内容整合运用
分析表明： 客户的主要来源是北碚的客户，
重庆主城及主城其他区的客户为次 主要来源。
7, 6%
3, 3%
9, 8%
10, 9%
北碚
主城
80, 74% 歇马 其他城区
外地
营销现状分析—客户认知途径
通过分析：
现阶段客户认知项目的主要途径
为DM派发及户外广告；
60
50
40
30
20
10
0
海报 户外广告 现场
地段：未来行政中心边上； 价格：价格适中，性价比高； 户型：南北通透，面宽大，进深短； 配套：未来行政中心、五星级大酒店、嘉陵风情商业街； 交通：公交线路、渝南营运站
营销现状分析—抗性因素
配套不全 新城区域位置比较偏僻
户型不适合
加油站何时拆迁
靠近公路，太吵了 价格高了
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析总结
通过对开盘后来销售部参观的121组客户作为样本分析总结
ⅰ客户特性：
客户主要购买群主要集中在30～40岁的人群；购买群呈理性，追求居住的品质， 对产品的把关比较严谨，价格敏感度高。客户主要来自北碚区、重庆主城区； 建议：对重庆主城区的客户应采取相应的营销策略和推广策略
建议：对DM发放、户外广告宣传渠道保留； 加强现场氛围营造，如，围墙、道旗、工地pop； 增加电视传播渠道；
营销现状分析总结
ⅳ 抗性分析总结
抗性表现
显性抗性
–地理位置偏 –产品的适合度
隐性抗性
–加油站 –噪音 –价格 –配套
解决之道
– 广告诉求： 劣势规避
– 销售策略 – 样板房打造 – 政府文件公示
户外广告
北碚人，住哪里？
城南，有个中央美苑
传播工具和传播内容整合运用
电视系列专题 – 第一阶段：地段诉求 – 具体操作：一周一个主题 – 炒作主题： 第一周：城市的变迁，主城西进，北碚南迁。
第二周：北碚南迁，北碚人，住哪里？
第三周：选择多元化时代，在新城，你选哪里？
第四周：新城第一生活中心，中央美苑
营销现状分析总结
ⅱ产品关注表现：
主要购买面积为105平方米；客户价格敏感度高，北碚区购买力集中在中等 水平，应对继续对项目高楼层进行引导去化；关注楼层主要集中在：2楼、3楼、 8楼，等楼层； 建议：应对继续对项目低楼层进行引导去化；
营销现状分析总结
ⅲ 认知途径：
客户主要的认知途径为DM广告、户外广告、现场氛围和朋友介绍，其中 DM广告的效果最明显；
传播工具和传播内容整合运用
媒介接触习惯
公交车体
户外广告
报纸广告 网络信息
电视传播
– 在四线城市，由于公交线路不发达、网络依赖性小，传播上在北碚呈弱势表现。 户外、报纸的到达面也有限，但一个北碚人可以不接触户外、不看报纸，但一 定会接触电视，电视在四线城市作为大众娱乐和获取信息的主要来源。
根据北碚的媒介接触习惯，我们制定推广策略……
项目推广阶段划分
第一阶段：北碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
项目推广阶段划分
第一阶段：北碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
传播策略
传播主要集中在一期开盘后剩余产品的推广， 促进中央美苑一期剩余单位的销售。
根据项目的推售现状，传播主要解决信息传递问题，对项目进行宣传，弱化购 买抗性，引发兴趣，促成购买。但在北碚，我们所能利用的传播手段有限，因 此实效显得尤为重要。所以我们需要找到一条出路，对项目进行长线传递；
路过 朋友介绍
营销现状分析—户型需求比例
客户主要集中购买户型： • 105.78平方米 • 81.75平方米
营销现状分析—楼层需求
– 在楼层关注上，客户主要集中 在2楼、3楼、8楼（顶层）；
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1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层
营销现状分析—购买因素
中央美苑 一期开盘后营销推广策略
前线顾问
2007年05月06日
在北碚这样的四线城市。
生活慢调，信息传递方式和传播工具停留在传统时代； 信息传递的有效性，显得尤为重要，我们需要来一场 长效的持久战……
目录 Contents
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
传播工具和传播内容整合运用
报纸
– 第一周：北碚人住哪里？ 城市中心的转移，生活观念的倡导，居住地的改变。 中央美苑，新城行政中心边上的房子；
– 第二周：新城南迁，你选哪里？ 城市中心的转移了，你会选哪里？A选择，城南，中央美苑； B选择，固守；
– 第三周：他们都来，你来么？ 美苑，还剩50席，先到者碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
项目推广阶段划分
第一阶段：北碚人住哪里？ 第二阶段：北碚人都到哪儿了？ 第三阶段：城南有个中央美苑
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
营销现状分析 营销现状分析总结 传播策略制定与传播道具选择 分阶段传播策略
营销现状分析—年龄构成
统计表明： 30岁以上的客户约占
客户总数的约占81％，其 中购买自住约占77％，投 资客户约占17.3%。
本案客户购买主要为自住。
50岁以上 40～50 30～40 25～30
营销现状分析—客户区域构成