土地使用权评估

要点：

土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、

假设开发法和路线价法。

一、市场比较法：

要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。

同时参照物应选择三个以上。

1.土地使用权年限修正系数计算:

1 1

计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］

(1+R)m (1+R)n

其中:y--年限修正系数；

n--参照物土地使用权限剩余年限；

m--待估土地使用权限剩余年限；

R--折现率。

2.容积率修正系数计算：

待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------

参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:

计算公式: P=S×a1×a2

其中:p --待评土地块使用权转让价格

S --基准地价

a1 --个别因素修正系数

a2 --市场转让因素修正系数

4.土地收益年限测算:

计算式: n=N-S

n--土地收益年限；

N--土地出让年限；

S--已使用年限。

5.土地假设开发法计算:

表达式:

地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:

宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积

被评估宗地总价的计算公式为：

n

P= A∑ (Ki×Mi)

i=1

式中:P为待评宗地总价格;

A为路线价;

n为待评宗地划分的地段数;

Ki为第i段地的深度指数;

Mi为第i段的面积

7.地产估价重置成本法:

数学表达式:

地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。地产评估值=地产重置成本-各种贬值

采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。

a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；

b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；

c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。

8.地产经济性贬值额计算:

地产经济性贬值额定=地产收益年损失额/投资报酬率

n -n

或∑Ri×（1+r)

i=1

式中:Ri---第i年地产收益损失额;

r ---地产投资报酬率;

n ---地产收益损失持续的年限。