预约合同的相关法律问题漫谈

预约合同的相关法律问题漫谈【论文摘要】现代市场经济社会的快速发展使得预约合同得到越来越广泛的应用，特别是在商品房预售、车辆买卖、房屋租赁等领域中发挥着重要作用，因而产生的纠纷也越来越多。在现代市场交易中，如果直接订立本约合同的条件尚未成熟，缔约当事人可以通过订立预约合同来保障未来订立本约的权利，从而固定交易机会，维护交易诚信。我国《合同法》虽未明确规定预约合同，但在XX年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条引入了预约合同概念，过于笼统与简单，一些现实问题还是无法得到解决，但在适用问题上有了法律依据，在立法上确是一个进步。本文即是结合该条款对预约合同的一些基本问题加以探讨。

预约是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约称为本契约。《法国民法典》第1589条首次规定了买卖预约：买卖预约，在双方当事人对标的物与价金已相互同意时，即等于买卖。随后各国民法也纷纷规定了预约制度，如《瑞士民法典》第22条规定：双方当事人可以通过合同形式约定在将来订立合同。我国澳门特别行政区《民法典》在债法卷的债之通则中也对预约合同作了一般规定。从这些立法例中可以看出，预约合同本质上仍是一种契约，缔约当事人以此确立合同关系，明确双方权利义务，适用合同成立生

效及履行的一般原则。根据《解释》第2条的规定，预约合同主要包括认购书、订购书、预订书、备忘录等。至于预约合同的特征，除了预约合同是诺成性合同，具有极强的诺成性，并且只能发生于本约的缔结过程中，具有一定的法律约束力这几点外，最主要的还是预约合同宜采取书面形式。我国《合同法》奉行合同自由原则，对合同的形式以不要式主义为原则，要式主义为例外。预约合同本身即是一种合同，而且以书面形式将缔约结果予以明确保存对缔约当事人双方而言都是有所助益的，更能清楚明确的约定双方的权利义务，有利于潜在纠纷的解决。所以对于预约合同而言宜采用书面形式。

从法制法上讲，预约合同起源于要物契约，目的是为了弥补物之交付方能成立合同的弊端。但由于近年来对要物契约存在的合理性提出了普遍的质疑；财产性的契约均应予以‘诺成化’，保留要物契约此种法制史上的残留物，实无必要。罗马法上规定要物契约的初衷在于这类契约多系无偿，强调物之交付的功能是给予一方当事人一个反悔的机会，以求法律的公平性。但随着诚信原则适用领域的不断扩大，在物之交付前任由当事人随意撤回意思表示，客观上会损害相对人的信赖利益，而且也会成为一方当事人诈欺的工具。因此，允许在要物契约上设立预约合同，应当说是一种进步。但是，除了要物契约，对于诺成契约而言，事实上也存在着

因主客观的原因而暂时无法缔结合同的情形，这时，如允许当事人对未来合同作出一种初步的安排，不仅不会损害当事人的利益，相反，使交易更趋于发达和灵活。因此所有的契约均可订立预约合同。

预约合同的成立预约合同的成立，遵循合同的一般成立要件，但它作为合同的一种特殊类型，其成立也同样具有一定的特殊性。首先，预约合同的缔约当事人应具有相应的行为能力；其次，预约合同应具备本约合同的主要条款，还要有订立本约合同的明确意思表示；最后，预约合同的内容要确定并有履行的可能，而且不能违反法律和社会公共利益。至于预约合同的成立形式，如前文所述，应当采取书面形式，即以有形文字准确表述合同内容。由于我国《合同法》对预约合同并没有作出规定，而《解释》第2条又只是原则性概述，不能很好地加以运用，基于合同自由原则，预约合同是可以由当事人自由约定的。那么为什么当事人不直接订立本约反而多此一举呢？其理由多样，既可以是法律上的事由，也可以是事实上的事由，从而造成订立本约尚不成熟，于是先订立预约，使相对人受其约束，以确保本约的成立。

预约合同的效力预约合同的效力是研究预约合同的核心问题，目前学界对此并没有一个统一的定论，在实践当中更是比较混乱。在谈及该问题之前，对预约合同的意义和特殊功能的明确是必不可少的。在交易实务上，由于预约合同

具有担保功能，故具有重要意义。所谓预约合同的效力，主要指预约当事人的约束力以及当事人不履行预约在法律上可以发生的效果。在德国及我国台湾地区，预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院应命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示者，视同自判决决定时已为意思表示。本约成立后，债权人即有请求给付的权利，基于诉讼经济原则，债权人得合并请求订立本约及履行本约。预约既属于债权合同，那么应当适用关于债权合同的一般原则。本约如果是要式合同，其预约是否也需如此，应视要式条件成立的理由而定，分别予以考察。鉴于我国仅在《解释》第2条中宽泛规定了预约合同，那么关于预约合同的这一问题可以参考其他国家和地区的相关规定。就预约合同而言，如果其要式是出于慎重订约的目的，那么预约也应当为要式；如果是其他的理由，比如为了意思表示的明确或者是为了作为证据的一种，则为不要式。于预约合同的效力，上述德国及我国台湾地区的做法值得我们借鉴。

预约合同当事人订立合同的目的就是为了更好地按照约定条件订立本约，并且用实际行动——订立预约合同将这一目的固定下来，这充分说明当事人是在意思自治的原则下就将来的事由所达成的约定。那么既然意思自治原则是合同法中的基本原则，本着该原则，当事人也同样可以为了追求自身利益的最大化而选择不履行订立本约，这样以来，权利

方和义务方就无法达成共识，预约合同的效力判定就成为关键问题。基于学界几种观点莫衷一是，笔者认为，预约合同的订立是否必然导致本约合同的缔结并不能一概而论。如果预约合同的内容简单，欠缺本约合同的必备条款，其效力问题就需要再进行近一步协商确定；但如果预约合同的内容全面，记载了本约的主要内容，说明缔约当事人对此的信赖程度比较深，由此建立起的合理期待就应受到保护，因此如果一方违约，又不存在不可抗力等免责事由的话，那么就要承担相应的违约责任，即《解释》第2条所述预约合同违约责任。

预约合同既然是合同的一种类型，那么其在违约责任上也就包含在一般合同的违约责任范围之内，但并不与其完全重合。合同的违约责任，又称违反合同的民事责任，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。违约责任既是民事责任，又是财产责任。而《合同法》规定的违约责任包括强制履行、赔偿损失、违约金、退货、减少价款等方式。但显然，预约合同并不具有本合同所享有的全部的违约责任范围。在此情形下，对预约合同的违约责任范围应如何界定即成为关键。理论界认为，违反预约合同的法律责任不外乎两种：实际履行与赔偿损失。但这二者的关系究竟如何，纵观世界各国目前关于此问题的立法例，大陆法系与英美法系呈现出不同的态度。无论是大