中国“鬼城”现象调查报告

管理学院工程管理专业

中国“鬼城”现象调查报告

班级：

组长:

组员:

指导老师：钱敏张全瑜张红莉

2013年12月23日西安科技大学工程管理调查小组

中国“鬼城”现象调查报告

一、前言

1.1调查的背景及原因

随着城市化的推进，中国房地产业的蓬勃发展，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，然而随着中国进入城市化加速发展阶段，中国楼市传来了两种令人不安的消息：一方面一些地方恶炒城镇化概念，出现了楼盘跳价的现象，多数楼盘提价幅度在15%-20%,一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的房地产项目空置率更高达70%-80%。；另一方面，继鄂尔多斯、温州楼市崩溃之后，常州以及营口爆出出现了“鬼城”现象，央视还报道说海南楼市无人敢接盘，三四线城市的大多数投资者被套牢。楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。

鄂尔多斯、郑州、云南、铁岭等等“鬼城”不断曝光在世人面前，而它们只是地方政府拉动GDP、建政绩工程的一部分。2008年底，政府推出了“四万亿投资”计划，此后一个个“铁、公、基”、“鬼城”工程拔地而起。“鬼城”频频见诸报端，被舆论视为造城失败的集中体现和中国房地产泡沫的缩影。值得玩味的是，投入巨大的近郊新城建设，行人稀少的街道，大量空置的住宅，成为“空城”的共同特点。

“鬼城”、“鬼屋”都是房地产市场重要的预警信号。房地产市场最无情的一面在于，它一旦发生如川剧的“变脸”后，其流动性差，疯狂上涨时山呼海啸，市场一旦逆转，流动性黑洞出现，曾经的优质资产刹那间会被冻结，价格这时就变得虚无而没有意义，不仅变不了现，连有“抵押物崇拜”情结的银行都不敢接单。

类似鄂尔多斯康巴什这样的鬼城，在中国可以说是星罗棋布。到各大城市一走，山东威海、乳山、天津滨海、上海外环、杭州西城、南昌红谷滩、长沙三角洲、三亚和海南海岸线等等，没有人可以统计出来究竟有多少鬼城。

究竟是什么导致中国出现“鬼城”呢?社会上很多人认为这是由于中国的城镇化流于房地产化。在西方，现有一个新词汇，叫做空间生产。过去社会资本主要是投向农业、工业、服务业，滚动发展，获得收益。现在全球生产能力出现超过社会需求的迹象，社会资本就要寻找新的投资领域，因此出现了空间生产。

资本是用来赚钱的，中国的新城运动归根结底也是由资本推动的。无论地方政府，还是开发商等，都愿意推动这种城市空间的生产。生产新的城市空间意味着大规模的投资，意味着土地收益，地方政府关注政绩和财政收入，关注在新城开发的过程中土地能不能卖出去，并不关心房子是否有人住的问题。从来没有说过地方政府为了房子没人住开会研究的。对于开发商来说，他们关注房子能不能卖出去，也不关注卖出去的房子有没有人住，只要房子能卖出去，他们就能实现资本的循环，就能有利可图。

在中国买房的都是有闲钱的人，他们手中的钱存银行收益太低，投资到生产领域也不赚钱，只好拿来买房。真正有需求的人却买不起房。这就是很多地方出现“空城”“鬼城”的根本原因。

本次调查就是在总结前人理论和经验的基础上，通过一定调查和数据分析，研究中国“鬼城”经济现象及其发生的原因和影响等问题。

1.2调查的目的及意义

为了锻炼我们的社会实践能力，理论联系实际的能力，学以致用的能力；通过对鬼城这种社会现象的深入细致的调查，了解社会经济生活中的一些状况，揭露矛盾，揭示事物发展的规律，提高我们的逻辑思维能力和对知识的综合运用能力，并使我们增加对专业课程的感性认识和加强巩固我们的专业知识；增强对国情、民情的认识，尤其是与自己专业相关的行业、领域的了解，培养我们利用自己所学的理论知识去发现问题、分析问题、解决问题的能力与创新意识，培养和训练我们认识和观察社会的能力以及增加对专业课的兴趣。通过实习对比实际需要与自身具备的能力来查找自身的不足，明确下一步的努力方向，增强自觉学习的意识和动力，提高自己发现问题、分析问题、解决问题的能力和专业素养。

1.3调查的时间

本次社会经济调查时间为2013年12月23日至12月27日。具体为2012年12月20日，召开实习动员大会，以及各小组会议；2013年12月23日确定调查主题，调查目的，去图书馆查阅资料，在相关网站下载统计数据；24、25日分析数据，整理资料，完成调查阶段；26、27日分析数据、完成实习报告。

1.4 调查的方法与分析方法

调查方法

为真实的获取数据，我们选择了间接资料法。主要包括：

1、根据阅读并学习已有相关资料进行思考及借鉴；

2、通过分析在官方网站下载的统计数据及资料进行分析和整理。

分析方法

为了使分析更加全面更加科学，我们选择了比较分析法、因素分析法、预测分析法、综合评价法

1.5 调查的对象

中国房地产市场出现的“鬼城”

1.6调查的安排

时间安排表：

人员安排表：

12月23日：调查主题的确定及调查提纲的编制——全组人员

小组调查日志记录——

12月24日：查阅相关文献——

小组调查日志记录——

12月25日：数据整理与统计分析——全体组员

小组调查日志记录——

12月26日：实习报告撰写——

小组调查日志记录——

12月27日：实习报告提交

二、调查状况

2.1、中国房地产市场“鬼城”现象概况

随着城镇化进程的加快，我国城市空间出现了飞跃发展，1984 年我国城市建成区面积为8842平方公里，2010 年城市建成区面积为41768.4 平方公里，增长率为372%，城市空间的快速扩张和城市边界无限制地蔓延已经造成了严重的后果。据不完全统计，各地的新城新区建设中大都出现了“鬼城”，国内报道较多的有内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区、京津新城、昆明呈贡新城、重庆北部新城等。而中国的“鬼城”现象远不仅仅于此，在中国可以说是星罗棋布，在人类历史上，就从来没有过像中国这样的大规模的造城运动。2004年还是一个少有人都没有的地方，却规划并兴建100万人口的城市，并把配套设备先行投资建好，想到了20年后的繁荣。这种预期，是泡沫经济的十大特征之一，最后的结局，是所有投机资金都被绞杀。以下列举我们中国众所周知的具有代表性的“鬼城”：中国最著名的“鬼城”鄂尔多斯虽然地理位置偏远，常住人口为150 万左右，但能源资源储备丰富，受益于西部大开发战略，整个城市几年间呈现出爆发式的财富增长，然而在“暴发户”式的增长之后，大量的资本投资到了固定资产领域，生生造出了康巴什新城，房价一路飙升数倍。耗资50 多亿打造、面积达32 平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的“鬼城”。花5 年时间建设的康巴什，原意要成为鄂尔多斯市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。鄂尔多斯老城区东胜23 平方公里的土地上拥挤着30 万人，手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004 年，政府开始在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50 多亿元。站在鄂尔多斯党政大楼12 层楼顶往南看，在这张巨大的荒漠“白纸”上，矗立着康巴什的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆，只是，这里还缺少超市、医院、学校和人。康巴什的中心位置是鄂尔多斯市党政大楼，3 栋外形一致的12 层楼房。朝南正对着的是这个新区的南北中轴线——宽200 米、长2400 米的成吉思汗广场。广场负责打扫的清洁工说：“如果晚上再来看看，吓人呢到处都是黑洞洞的”。这样一个全新的城市，似乎也蕴含无数商机。康巴什新区管委会透露的数据，康巴什累计注册企业近350 家，注册资金近百亿元。经济迅速增长，造就了这里的高房价。

4 星级恒信大酒店，豪华套间每晚1188 元，单人间398 元。商铺的租金更是居高不下。在新城B10 区3 号楼一层的一家饭馆大门紧锁，贴着“转让”两字。大多数商铺似乎都在“做长线”，等待旺盛人气的出现。没有人气，新区就是一座‘空城’，处于‘真空’地带。”康巴什新区管委会主任蔺伟直言不讳地说，尽管现在没有多少人，但康巴什的未来仍“不可限量”，新区二期建设已经开始。而新区管委会最新布置的宣传牌显示，将来康巴什面积将达352 平方公里——这将是目前规模的10 多倍。

河南鹤壁新区20 多年仍是“睡城”，以煤炭化工为产业支撑的河南鹤壁，为了应对因煤炭开采而出现的采空区问题，早在1992 年就开始在老城区40 公里外的地方建设新区，是河南省第一个建设新区的地级市，这个新区成为现在的淇滨区。这个建设历史已经长达20 多年的新区，到目前为止，还是个空心之城，变成了“睡城”。不仅如此，本已十分冷清的新区还在继续扩张，根据河南省委、省政府最新批复的《鹤壁新区建设总体方案》，鹤壁新区规划面积约130 平方公里，这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积155 平方公里大体相当。与破旧但热热闹闹的老城区相比，淇滨区则显得冷冷清清。依靠煤炭发展起来的鹤壁辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区。其中山城区和鹤山区是老城区，而新城区是淇滨区。《鹤壁市2011 年国民经济和社会统计公报》数据显示，2011 年鹤壁其工业占GDP 比重高达71.5%，而其主要工业都集中在老城区，可以推测新城区几乎还是一座产业空城。