拿地前经济、成本测算方法

城市：河南某地级市用地面积：200亩容积率：1.5

建筑密度：35%之内绿地率：35%

限高：100米

商业：底商

配套：占比2%

地价：120万/亩

作为某地级市新区项目，地块方正，没有异形。某个集团公司下达的要求是，项目必须呈现三种产品建筑形态，而且尽量争取利润最大化。

做为一个策划师，遇到这样的项目，一般都比较被动,不知如何下手，因为要求比较苛刻：一是没有给予详细的产品形态，二是必须是三种产品形态；三是要求利润最大化。这就涉及到产品组合问题。如果产品组合出现不妥，那将影响后面的直接拿地问题，所以前期我们一定要对产品组合做出正确的判断。

已知条件：

市调结果：

物业类型建安成本销售均价

双拼1600 10000 联排1500 8500 叠加1400 7000 洋房1200 5000 多层1100 4500 11层小高层1300 4200 18层中高层1400 4100 32层高层1500 4000 项目没有正式签约前，做为策划师，一般是不做详细的成本静态和动态的测算，而是一个简简单单的匡算。匡算的目的就是了解项目的产品定位方向，根据产品的初步概念，进行强排产品，然后根据强排产品再去进行整体的土地测算。

本阶段就要求市场调研要详细，根据市场调研来测算区域市场的各个业态的销售价格。注意：销售价格尽量做成动态的，这里不详细描述。

成本匡算：

简单的成本匡算，为下一步整体产品筛选做充足准备。

序号成本项目双拼联排叠加洋房多层11层小高层18层高层32层高层

1 土地成本4000 2571 2118 1500 1385 818 643 563

2 前期费用80 80 80 80 80 80 80 80

3 市政代收费用70 70 70 70 70 70 70 70

4 建安成本1600 1500 1400 1200 1100 1300 1400 1500

5 室外工程费用300 300 300 300 300 300 300 300

6 管理费用48 45 42 36 33 39 42 45

6098 4566 4010 3186 2968 2607 2535 2558

7 不可预见费244 183 160 127 119 104 101 102

8 财务费用0 0 0 0 0 0 0 0.00

9 营销、税金费用1500 1275 1050 750 675 630 615 600 单位总成本（元/㎡）7842 6024 5220 4063 3761 3341 3251 3260

成本匡算： 物业类型定位

认识各类别产品的价值 类型

单方可实现售价 （元/㎡） 单方成本 （元/㎡）不含土地 通常容积率 土地增值 （元/㎡） 双拼

10000 3842 0.45 971 联排

8500 3453 0.70 1733 叠加 7000 3102 0.85 1513

洋房

5000 2563 1.20 1124 多层

4500 2377 1.30 960 11层小高层

4200 2523 2.20 1889 18层中高层

4100 2608 2.80 2376 32层高层 4000 2697 3.2 2369

通过成本测算，再根据土地增值方法，计算出每种物业的土地增值量。进而判断地块最适合那种产品类型。

通过以上计算，同时为了体现产品多样化，建议在别墅类、多层洋房类和高层类选出三种产品，分别为：联排别墅、多层洋房和32层高层。这样第一步实现了集团公司的要求三种产品形态和详细的产品要求。

设联排别墅、合院别墅、情景洋房、高层建筑面积分别为A 、B 、C 、D ，预估的价格为x 、y 、z ，t ，各种物业单独的容积率为a ，b ，c ，d 。总体容积率为s ，总建筑面积为S ，总占地面积为S/s. MaxR=A*x+B*y+C*z+D*t A+B+C+D ≤S A/a+B/b+C/c+D/d ≤S/s

S.t i≤ A ≤ S

j≤ B ≤ S

k≤ C ≤ S

l≤ D ≤ S

(0≤i，j ，k ，l≤S)

模型建立：

一定在此模型的建立基础上，通过条件的代入，运用高等数学的规划求解及模拟运算，计算出三种产品的最优解及最终的利润最大化条件。见下表：

整体测算：

别墅洋房高层判断结果

土地占比土地面积建筑占比建筑面积土地占比土地面积建筑占比建筑面积土地占比土地面积建筑占比建筑面积利润率利润

1.0% 1333 0.5% 933 83.8% 111667 67.0% 134000 15.3% 20333 3

2.5% 65067 2

3.1% 175972240

2.0% 2667 0.9% 1867 82.5% 110000 66.0% 132000 15.5% 20667 3

3.1% 66133 23.2% 177199520

3.0% 4000 1.4% 2800 81.3% 108333 65.0% 130000 15.8% 21000 33.6% 67200 23.3% 178426800

4.0% 5333 1.9% 3733 80.0% 106667 64.0% 128000 16.0% 21333 34.1% 68267 23.5% 179654080

5.0% 6667 2.3% 4667 78.8% 105000 63.0% 126000 1

6.3% 21667 34.7% 69333 23.6% 180881360

6.0% 8000 2.8% 5600 7

7.5% 103333 62.0% 124000 16.5% 22000 35.2% 70400 23.7% 182108640

7.0% 9333 3.3% 6533 76.3% 101667 61.0% 122000 16.8% 22333 35.7% 71467 23.9% 183335920

8.0% 10667 3.7% 7467 75.0% 100000 60.0% 120000 17.0% 22667 36.3% 72533 24.0% 184563200

9.0% 12000 4.2% 8400 73.8% 98333 59.0% 118000 17.3% 23000 36.8% 73600 24.1% 185790480

10.0% 13333 4.7% 9333 72.5% 96667 58.0% 116000 17.5% 23333 37.3% 74667 24.3% 187017760

11.0% 14667 5.1% 10267 71.3% 95000 57.0% 114000 17.8% 23667 37.9% 75733 24.4% 188245040

12.0% 16000 5.6% 11200 70.0% 93333 56.0% 112000 18.0% 24000 38.4% 76800 24.5% 189472320

13.0% 17333 6.1% 12133 68.8% 91667 55.0% 110000 18.3% 24333 38.9% 77867 24.6% 190699600

14.0% 18667 6.5% 13067 67.5% 90000 54.0% 108000 18.5% 24667 39.5% 78933 24.8% 191926880

15.0% 20000 7.0% 14000 66.3% 88333 53.0% 106000 18.8% 25000 40.0% 80000 24.9% 193154160

16.0% 21333 7.5% 14933 65.0% 86667 52.0% 104000 19.0% 25333 40.5% 81067 25.0% 194381440

17.0% 22667 7.9% 15867 63.8% 85000 51.0% 102000 19.3% 25667 41.1% 82133 25.1% 195608720

18.0% 24000 8.4% 16800 62.5% 83333 50.0% 100000 19.5% 26000 41.6% 83200 25.3% 196836000

19.0% 25333 8.9% 17733 61.3% 81667 49.0% 98000 19.8% 26333 42.1% 84267 25.4% 198063280

20.0% 26667 9.3% 18667 60.0% 80000 48.0% 96000 20.0% 26667 42.7% 85333 25.5% 199290560