保利地产前景展望

保利地产前景

（一）2013年度业绩

保利地产2013年年度营业收入923.56亿元，同比增长了34%。其中房地产业务结转收入 892.90 亿元,同比增长 34.65%;房地产业务结算毛利率为 31.25%,同比下降 3.99%。

公司毛利率和净利率自2008年以来连续下滑，其主要原因在于公司2007年扩张期拿得高价地在2009年和2011年间相继结算，拉低了毛利率。另一方面，2010年公司集中结算了数十亿的保障房项目，这部分项目较低的毛利率拉低了公司的整体毛利率水平。此外，房地产行业作为夕阳行业，市场竞争比较饱和，同时包括土地成本，建造成本以及人力成本的上升，造成保利地产的营业成本的增加，毛利率，营业利润率以及销售利润率的下降在所难免。但是从数据中可以看出保利地产由于产品成熟，品牌效应良好，市场认可度相对较高，所以三项数据的下滑较为平滑，没有出现大幅下跌的情况。同时，每股收益呈现稳步上升的趋势，表明保利地产经营能力良好，获利能力逐渐提高，会使公司具有很好的增长潜力，给投资者积极良好的印象。

（二）未来举措 1. 积极参与保障房建设

保利作为一个国有企业,拥有充足的国家资金的支持,面对类似于金融危机这样的困难表现出极大的优势,抗风险能力优于强劲对手万科。央企的身份使保利在融资方面有得天独厚的优势,在信贷越发收紧的情况下,能更多地获得银行贷款

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元

销售利润和利润构成分析

每股收益毛利率营业利润率销售净利率

的支持,不仅能多借债还能借长债,为拿地以及资金的周转提供了很大的先天条件。并且保利与地方政府也有着微妙关系,借助特殊的关系,在全国各地开展房地产业务时,能够较左右逢源,大大节省了时间成本和资本成本,提高了产品效益。

目前，开发商参与的保障房项目主要为限价房、回购方、代建房和配件房。在汇款顺利的前提下，保障房净利润率约在3%-5%，远低于成品房项目的净利率。但作为央企，公司表示，将积极支持国家相关政策。公司在前几年已在20座重点城市参与当地的保障房建设，以经济适用房和限价房居多。参与保障房建设除了作为央企的责任之外，还有较好的现金流保障，并有助于构建良好的政企关系。

2. 拿地辐射范围进一步扩大，多元化转型升级

保利房地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告摘要中，计划竣工面积约1350 万平方米。公司认为，在调控政策下，土地市场预期会趋于冷静。在拿地区域选择上，公司仍将以经济发达的中心城市为主，继续坚持等量拓展的原则,以完善和深耕一二线主流城市为重点,适度拓展有宏观发展战略支持、经济基础良好、位于经济圈与城市带中的三四线城市。公司认为这类区域的盈利空间更大，优势更为突出。

2013年，公司收入构成中，上海、北京和广州三大一线城市的占比为45%，较2012年下降了11%。二三线城市的占比明显上升。但公司并未放弃一线城市的拿地机会。由于一线城市土地资源的日益稀缺，竞争日益激烈，未来则考虑二三线、三四线城市作为拿地机遇。此外，保利地产自2007年开始，公司以“打造复合链条式旅游地产”的思路，在阳江、成都、东莞、三亚等地布局旅游地产。从全产业链到推动城市进步，不管是对刚需首改为主的产品坚持，还是对养老产业的特别关注、对适老化改造的大量投入，保利地产真真正正地以客户需求为导向的品质管理，始终是保利地产打动客户、留住客户的关键。

3.充分考虑房地产调控政策的影响

2014年上半年，房地产市场政策风生水起，继中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面，以及税收政策（土地增值税、企业所得税等）对房地产行业的经营盈利产生一定的影响。再者，央行控制信贷发放规模，加剧了市场竞争。保利地产在09年及10年实现了全范围的快速扩张，土地储备实力雄厚，在项目开发上，

保利地产秉承拿地一年内必须开工的“高周转”理念。尽管全行业将持续估值水平偏低的状态，但保利地产财务状况良好，盈利能力较强。公司的费用率较前两年略有上升，但与可比公司相比仍处于领先水平，体现出优秀的管理及运营能力。但保利地产仍需充分考虑到国家调控以及未来老龄化严重带来的人口减少等社会现象所牵扯的相关政策出台，用发展的眼光配合国家调控。

（三）发展劣势

1.利润率下降

不可否认的是，自08年以来，保利地产的营业利润率和净利润增长率都在不断下降，尤其是11年以后。主要原因是由于公司业务增长，公司已销售的房地产项目在上半年竣工交付并结转收入，从而收入结转增加所导致。还有可能的原因就是以价换量的盈利模式解决了库存积压的问题取得了可观的销售业绩，但是完成了短目标的成果却增加了人工、建筑、融资等诸多成本。

2. 偿债风险较大

从表中可以看出，保利的流动比率都低于 2/1 , 速动比率低于 1/1,表明保利的偿债能力较弱。这是因为保利财务杠杆的程度较高,资产负债率一直居高不下,担保金额较多,没有加强销售款的回收以及防范坏账的措施。并且,企业擅用以价换量的销售手段,但已经不适应房地产盈利,在土地溢价上涨的情况下,取而代之的应该是高周转率。虽然,从 2011 年开始公司逐步减少财务杠杆,2012年拿地也较少使企业负债率降低,去杠杆效果明显,但是对于风险的控制仍需加强。房地产业都面临很大的债务风险,高速发展的保利地产贷款和担保数额较大,加强资产负债能力十分重要,稍有不慎就会导致财务困境。

2007 年报2008 年

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2009 年

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2010 年

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2011 年

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2012 年

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2013 年

报

流动比率 2.15 2.73 2.31 2.13 1.91 1.73 1.82 速动比率0.66 0.67 0.74 0.53 0.36 0.38 0.38