西双版纳州房地产市场分析调查

西双版纳州房地产市场分析调查

前言

西双版纳房地产发展外部环境

城市属性：西双版纳是西南乃至全国热点旅游城市，具备成为全国以及东南亚旅游目的地的条件。

经济发展：GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、固定资产投资等指标持续增长，经济发展状况良好。

产业结构：旅游产业是西双版纳的支柱产业，2009年旅游业收入占GDP比重高达36.3%，未来依然有较大增长空间。

旅游发展：西双版纳旅游业快速发展，年接待游客人数突破700万人次，相当于本地人口（107万）7倍。

一、房地产开发投资：西双版纳房地产还处于启动期，未来具有较大增长空

间，2009年以来房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份同比增长33%。

房地产发展阶段：西双版纳2009年人均GDP12920元，折合不到2000美元，房地产目前还处于初级阶段，未来具有较大增长空间。

西双版纳2006-2010年房地产开发投资增长情况

数据来源：西双版纳统计局

房地产开发投资：2009年以来，房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份完成房地产开发投资16.6亿元，相比2009年同期增长33%。

二、西双版纳市场规模：2009年西双版纳施工面积247万平，竣工面积58万平，销售面积80万平（其中景洪市62万平）。

西双版纳2007-2009年房地产施工面积及增长情况

施工面积：2007以来，房地产施工面积增长较快，2008年、2009年分别实现增长69%和31%。2009年施工面积247万平米。

竣工面积：2007以来，房地产竣工面积增长较快，年均增长50%以上，2009年房地产竣工面积为58万平米。

供求对比（销竣比）：2007以来市场整体处于供不应求局面，近两年供不应求的局面不断缓解，但依然处于供不应求的局面，2009年销峻比为1.4.

销售面积：自2008年销售面积出现大幅上涨后，近两年商品房销售面积增长区域缓和，2009年销售面积80万平米（其中景洪市62万平米），2010年1-9月份实现销售面积57万平米。

三、景洪市市场规模：2009年景洪市实现销售62万平米，其中住宅52万平米，占比83.6%，户均面积106平米。

2009年景洪市总体销售情况

景洪总体市场规模：2009年销售5715套，累计62万平米，销售均价为2532元/平米。

2009年景洪市各物业类型销售情况

各物业销售情况：2009年景洪市住宅产品销售52万平米（4872套），占总体销量的83.6%，户均面积106平米。

四、住宅产品销售情况：2010年月均销售674套，67851平米，环比2009年出现较大增长，户均面积略有下降，销售价格仅微涨2%，为2101元/平米。

2010年景洪市月度销售情况及月均去化速度

月均销售量：2010年1-9月住宅产品月均销售674套，67851平米，相比2009年的月均406套，43163平米有较大增长，月均套数增长66%，月均销量增长57%。户均面积：2010年1-9月份住宅产品户均面积为101平米，较2009年的户均106平米有所下降。

销售价格：2010年1-9月份住宅产品销售均价为2101元/平米，相比2009年的2069元/平米，仅上涨2%。

五、住宅产品市场容量：根据景洪市人口结构分析，预计2010年住宅市场

六、住宅产品产品特点：景洪市住宅主要以多层和高层为主，主流面积区间

是30-60平米的投资度假产品和90-144平米的自住产品。

住宅产品分建筑形式销售情况

建筑形式：景洪市住宅主要以多层和高层为主，小高层比例较低。

注：本预测模型中未考虑父母遗留给子女房产，预估数据一般略大于市场真实容量。

住宅产品分面积段销售情况

面积段

2009年

2010年1—9月 套数

套比 套数 套比 30以下 1428

29.3% 1505

25.6%

30—60 60—90 556 11.4% 851 14.5% 90—144 2168 44.5% 2556 43.4% 144以上 720 14.8% 977 16.6% 合计

4872 100%

5889

100%

户型面积：景洪市住宅主流面积段是30-60平米的投资度假产品和90-144平

米的自住产品。

七、市场格局：景洪目前在售项目集中在城中心片区和曼弄枫片区，其他地

区比如噶栋片区整体还处于未开发状态。

嘎栋片区

江北片区

曼弄枫片

区

大佛寺

机场

合顺景苑

鑫源银金象盛景 花伴里 中景明城

江南名苑 西双拾贰城 滨海国际 冠嘉冠城

雨林畅享

岭秀映像

噶栋

城中心片

区

9号公馆

八、版纳房地产分析：城中心多为高层、小高层，户型分为40-80平投资性产品和100-150平的自主性产品，曼弄枫片区则多为别墅产品，面积普遍在200平以上。

九、销售情况：在售项目大多处于尾盘，销售价格在3000元/平米左右，月均销售34套。

十、客户结构：本地客户与外地客户占比为6：4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。

十一、潜在供应：市场未来供应量较大，且供应区域比较分散，世纪金源项目竞争力较强。

从近两年成交但未形成供应的土地来看，住宅与商业成交86.6万平，折合建筑规模110万平。其中嘎栋片区商业12.2万，住宅3.3万平。

其中世纪金源圈地4148.8亩；总建筑面积61.29万平方米，建设康体中心、滨湖休闲生态区、五星级酒店。