2020年烟台市房地产市场研究分析报告
烟台六区2020年市调报告
一、7月份新房成交量价维稳，同比形势向好2020年7月份，烟台六区共计成交商品房4441套，成交均价11428元／平，量价双双维稳（环比波动不足1%）。
与去年同期相比，成交套数方面止跌回涨，形势向好，成交价格的同比涨幅则略有扩大。
商品住宅方面，7月份成交3956套，均价11444元／平。
同样是环比量价维稳、同比成交套数止跌回涨的态势。
二、莱山区量价双冠，福山区增涨显著区域成交方面，莱山区连膺成交套数冠军，以1096套的商品房成交量成为六区第一，并且是唯一成交套数突破千套的区域。
福山区则以37%的环比增涨率成为成交套数增涨最快的区域。
莱山区不止是成交套数冠军，更是成交价格冠军。
既有“价”，又有“市”，是莱山区新房市场的特点。
莱山区的高端楼盘，深受烟台高净值人群追捧。
三、各区商品住宅库存数据分析，高新区新房存量最低根据腾策统计的数据，截至7月底，烟台六区商品住宅存量为49439套、592.04万㎡，去化周期（存量/近12个月成交量的均值）18个月。
六区中存量最低的区域高新区，去化周期最短的区域则是开发区。
烟台现有已获预售未网签的商品住宅，套均面积是120平；各区套均面积区间在107~137平之间。
芝罘区套均面积最小，莱山区套均面积最大。
四、7月份成交龙虎榜，滨湖万丽跃居冠军滨湖万丽（莱山区）C岛琥珀6月24日众望首开，以322套、5.66亿元的全月成交量高居七月份商品房销售套数、销售金额双冠军。
与滨湖万丽同样由山东高速＆恒堃控股强强联袂开发的大栖地（莱山区），7月12日首开，高居全月销售套数第五名（133套）、销售金额第三名（2.02亿元）。
福山区7月份的成交量大幅跃升，主要是受华星中瑞·北欧公园项目带动，该盘以296套成交量、2.57亿元成交金额，成为七月份商品房销售套数、销售金额全市双亚军。
该楼盘的开发商，欧洲在华最大的住宅地产开发商中瑞鼎峰，另一个在售项目中瑞城，拿下了芝罘区楼盘销售金额榜第一名，以及芝罘区住宅销售套数榜第一名。
烟台市房地产市场考察报告2
进一步加强环境质量保护2002年，烟台市环境质量继续保持较好的态势。
空气环境质量：市区二氧化硫年均值0.039毫克／立方米，下降18.8％，符合国家二级标准；二氧化氮均值0.025毫克／立方米，符合国家一级标准；可吸入颗粒物年均值0.077毫克／立方米，下降12.5％，符合国家二级标准；降水PH年均值为6.53。
八市、县环境空气质量二氧化硫、二氧化氮年均值符合国家二级标准；可吸入颗粒物海阳、莱阳超过国家二级标准，其余符合国家二级标准。
水环境质量：全市饮用水源地（地表和地下）水质均符合饮用水源水质标准，主要水库除总氮外年均值符合地表水Ⅲ类标准；主要河流上游饮用水水源地保护区水质良好，下游工业用水区、农业用水区水质略差。
近岸海域水质以一类、二类海水为主，100％的测点达到近岸海域功能区要求。
声环境质量：市区道路交通噪声年均值为69.6分贝，符合国家标准（芝罘区除外）；区域环境噪声年均值为54.3分贝，区域环境噪声和道路交通噪声均与上年基本持平。
重点园区建设突飞猛进烟台开发区步入新的发展阶段。
2002年，全区规划面积扩大到220.7平方公里，总户数为4.66万户，总人口13.19万人，年末从业人员达到4.1万人。
全区实现国内生产总值达100.03亿元，增长66.6％。
全区人均GDP达9181美元。
全年完成各项税收总额12.14亿元，增长30％；全年实现预算内财政总收入10.74亿元，增长34.4％。
全年实现工业总产值200.39亿元，增长53.6％；实现工业增加值64.08亿元，增长50.6％；实现工业利税15.02亿元，增长46.8％。
工业经济贡献税收9.95亿元，增长28％。
截止2002年末，全区投产工业企业达到321家，其中外商投资企业228家。
全区通过ISO －9000系列认证的企业达到42家，全区已认定的高新技术企业58家。
对外贸易成绩显著，年末全区出口企业发展到141家，全年完成进出口总额10.8亿美元，增长30.1％；出口总额4.77亿美元，增长25.3％。
烟台市房地产市场调查分析报告精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
烟台城市房地产市场研究报告53页
烟台城市房地产市场可行性研究报告2007年目录概述.................................... 错误！未定义书签。
1、项目概况...................................... 错误！未定义书签。
2、项目建设目标.................................. 错误！未定义书签。
3、建设规模...................................... 错误！未定义书签。
4、总投资及资金来源.............................. 错误！未定义书签。
5、经济效益估算.................................. 错误！未定义书签。
6、项目单位概况.................................. 错误！未定义书签。
第一章项目背景 .......................... 错误！未定义书签。
1.1国家产业政策和行业发展规划................... 错误！未定义书签。
1.2项目的由来、近况及其发展前景................. 错误！未定义书签。
1.2.1项目的由来.............................................................................. 错误！未定义书签。
1.2.2 项目的发展近况..................................................................... 错误！未定义书签。
1.2.3 项目的发展前景..................................................................... 错误！未定义书签。
1.3 建设本项目的必要性及其意义................... 错误！未定义书签。
烟台住宅性房地产未来发展趋势分析
经济发展状况对烟台住宅性房地 产市场价格也有着重要影响
04 社会因素
社会因素如人口变化、就业情况、 居民收入水平等也会对烟台住宅性 房地产市场价格产生影响。
烟台住宅性房地产市场价格走势预测
预测方法
可以采用时间序列分析、回归分析、趋势外推等方法对烟台住宅性房地产市 场价格走势进行预测。
未来趋势
根据当前的市场情况和影响因素分析，可以预测未来一段时间内烟台住宅性 房地产市场价格将继续保持稳定，但可能会出现小幅波动。
烟台住宅性房地产市场价格影响因素分析
01
供求关系
烟台住宅性房地产市场的供求关 系是影响价格的主要因素。当供 应量大于需求量时，价格可能下 跌；反之，当需求量大于供应量 时，价格可能上涨。
03
02
经济因素
政策因素
政策因素对烟台住宅性房地产市场 价格有着重要影响。政府的政策调 整，如限购、限贷、税收政策等， 都会对市场价格产生影响。
智能化和绿色化发展
随着科技的不断进步和环保意识的提高，烟台住宅性房 地产市场将更加注重智能化和绿色化发展，智能化家居 和绿色建筑将成为市场主流。
烟台住宅性房地产市场风险防范措施建议
加强市场监测
政府应加强对房地产市场的监测，及时掌握市场动态，防范市 场风险。
实施调控政策
根据市场情况，政府应适时实施调控政策，控制房价过快上涨 ，保持市场稳定。
继续实施积极的财政政策
烟台市政府应该继续加大对房地产行业的投入，支持住房建设、改造和升级，提高住房的 质量和水平。
05
烟台住宅性房地产未来发 展趋势预测
烟台住宅性房地产市场发展趋势预测
房价稳定上涨
受供需关系和经济发展等因素影响，烟台房价预计将继 续保持稳定上涨趋势。
“十三五”期间烟台市房地产行业市场调研及投资发展前景分析报告2016-2020年
“十三五”期间烟台市房地产行业市场调研及投资发展前景分析报告2016-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第一章中国房地产概况分析第一节房地产概述一、房地产行业概念二、相关数据分析三、房地产主要内容四、房地产特性第二节城市土地市场概况一、土地市场供给状况二、城市用地分类三、城市土地供给对房地产发展影响第三节全国房地产行业发展概况一、房地产行业发展现状分析二、2012-2015年房地产行业运行状况分析三、中国房地产发展方向分析四、中国房地产需求分析第二章中国房地产发展环境分析第一节宏观经济环境分析一、经济环境二、政治环境三、社会环境第二节房地产行业内部环境分析一、房地产企业发展分析二、房地产重点企业运行数据分析三、房地产竞争格局分析第三节房地产行业发展机遇分析一、房地产新政分析二、房地产“十三五”规划分析三、农村城镇化发展机遇分析四、产城融合趋势分析第三章“十三五”期间经济环境分析第一节“十三五”期间世界经济发展趋势一、“十三五”期间世界经济将逐步恢复增长二、“十三五”期间经济全球化曲折发展三、“十三五”期间新能源与节能环保将引领全球产业四、“十三五”期间跨国投资再趋活跃五、“十三五”期间气候变化与能源资源将制约世界经济六、“十三五”期间美元地位继续削弱七、“十三五”期间世界主要新兴经济体大幅提升第二节“十三五”期间我国经济面临的形势一、“十三五”期间我国经济将长期趋好二、“十三五”期间我国经济将围绕三个转变三、“十三五”期间我国工业产业将全面升级四、“十三五”期间我国以绿色发展战略为基调第三节“十三五”期间我国对外经济贸易预测一、“十三五”期间我国劳动力结构预测二、“十三五”期间我国贸易形式和利用外资方式预测三、“十三五”期间我国自主创新结构预测四、“十三五”期间我国产业体系预测五、“十三五”期间我国产业竞争力预测六、“十三五”期间我国经济国家化预测七、“十三五”期间我国经济将面临的贸易障碍预测八、“十三五”期间人民币区域化和国际化预测九、“十三五”期间我国对外贸易与城市发展关系预测十、“十三五”期间我国中小企业面临的外需环境预测第四章烟台市房地产发展概况第一节烟台市经济发展概况一、烟台市概述二、烟台市经济发展分析三、烟台市“十三五”规划发展分析第二节烟台市房地产发展概况一、烟台市房地产现状二、烟台市房地产年度运行数据分析第三节烟台市房地产具体数据分析一、2014-2015年房地产施工面积二、2014-2015年房地产竣工面积三、2014-2015年房地产销售面积第五章烟台市土地和建筑业发展情况第一节 2012-2015年烟台建筑业发展状况一、2012-2015年烟台建筑业规模及占GDP比重二、2012-2015年烟台建筑业整体发展情况三、2012-2015年烟台建筑业发展存在的问题第二节烟台市土地市场分析一、土地区域分布二、土地供应状况三、整体供应情况四、主要城区供应情况第三节土地成交状况一、整体成交状况二、成交分布三、用地性质第六章 2012-2015年烟台房地产市场发展分析第一节房地产投资开发一、房地产投资发展分析二、房地产开发情况分析第二节房地产供需情况一、房地产供应状况二、房地产成交状况第三节二手房市场情况一、二手房市场现状二、二手房成交情况第四节房地产价格走势一、商务楼盘价格走势二、商品住宅价格走势三、主要楼盘价格情况四、重点楼盘动态第七章烟台市房地产市场竞争情况分析第一节烟台市主要房企分析一、主要房地产商介绍二、市场格局分析第二节烟台市房企情况分析一、房企集中度分析二、房企规模分析三、房企竞争力分析第三节烟台市房企经营情况分析一、发展能力分析二、盈利能力分析三、运营能力分析四、偿债能力分析第八章重点企业分析第一节重点房企一分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第二节重点房企二分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第三节重点房企三分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第四节重点房企四分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第五节重点房企五分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第六节重点房企六分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第七节重点房企七分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第八节重点房企八分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第九节重点房企九分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第十节重点房企十分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第九章 2016-2020年“十三五”期间烟台市房地产市场前景分析第一节烟台房地产市场发展前景一、房地产市场规划分析二、房地产市场前景分析第二节烟台房地产市场供需趋势一、房地产市场供应趋势分析二、房地产市场需求趋势分析第三节烟台房地产市场价格趋势一、房价未来走势分析二、房价相关政策分析第四节商业地产投资前景一、商业发展前景分析三、商业地产前景分析第五节“十三五”期间房地产投资机遇一、本地机遇发展分析二、国家发展机遇分析第十章 2016-2020年烟台市各城市房地产市场投资分析第一节 2016-2020年烟台市房地产市场投资现状一、投资状况及增速二、分物业投资情况三、分区域投资状况第二节 2016年城市房地产投资环境分析一、投资吸引力二、房地产投资三、土地市场四、人口与城市化五、未来走势展望第三节 2016-2020年烟台市房地产市场投资机遇一、房地产市场投资热点二、房地产市场发展潜力第四节 2016-2020年烟台市商业地产投资分析一、商业地产投资机会二、商业地产发展存在的矛盾第十一章 2016-2020年“十三五”期间烟台市房地产发展战略分析第一节行业发展战略研究一、战略综合规划二、技术开发战略三、业务组合战略四、区域战略规划五、产业战略规划六、营销品牌战略七、竞争战略规划第二节房地产行业经营策略分析一、市场细分策略二、市场创新策略第十二章研究结论及建议第一节烟台市房地产行业研究结论及建议第二节烟台市房地产行业竞争策略总结及建议图表目录图表：烟台市房地产行业生命周期图表：烟台市房地产行业产业链结构图表：2012-2015年全球烟台市房地产行业市场规模图表：2012-2015年中国烟台市房地产行业市场规模图表：2012-2015年烟台市房地产行业重要数据指标比较你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。
《烟台房地产市场快报(2020年02月)》
土地市场
整体市场|成交结构
2020年1-2月，烟台市以住宅用地成交为主，占比64.2%，其次，工业用地成交占比20.4%。2020年2月，烟台 市以住宅用地成交为主，占比63.8%，比去年同期上升0.6个百分点。
烟台市土地成交结构走势（按规划建面）
整体市场|供求分析
2020年1-2月，烟台市共推出土地规划建面458.04万㎡，成交458.99万㎡，成交楼面均价2065元/㎡。2020年
8.5
28.7
18.1
17.0
0
汇总
0 4 23 23 16 15 7 4 0 2 94 100
占比(%)
0.0 4.3 24.5 24.5 17.0 16.0 7.4 4.3 0.0 2.1 100
市场成交|成交量价
2020年2月，烟台市写字楼成交均价为0元/㎡，成交0.01万㎡，新批上市0万㎡，市场供不应求。
成交套数 (套) 340 9297 239 513 411 61 11 11 8 11
成交面积 (万㎡) 0.346 0.9207 0.4003 0.501 0.4051 0.1031 0.14 0.13 0.11 0.07
排行榜|项目排行（按成交金额）
2020年2月烟台市新房项目成交金额TOP10（亿 元）
0
18
1
0
4
0
0
0
80-100万
0
0
3
3
16
1
0
0
100-120万 0
0
0
4
5
6
1
0
120-150万 0
0
0
1
1
6
7
0
烟台市房地产市场考察报告1
目录第一部分烟台市宏观环境研究3一、烟台市总体社会发展概况31.1烟台市地理及自然环境特点31.2烟台市行政区属划分和各区特点41.3烟台市历史沿革及未来发展51.4烟台市国内生产总值发展状况51.5烟台市固定资产投资及基础设施建设状况71.6烟台市人口发展状况错误！未定义书签。
1.7烟台市人民生活水平和社会保障事业发展状况错误！未定义书签。
1.8烟台市居民消费能力及物价水平错误！未定义书签。
1.9烟台市旅游业发展状况错误！未定义书签。
1.10对外经济贸易与合作错误！未定义书签。
二、烟台市经济发展研究错误！未定义书签。
2.1烟台市城市经济地位及发展目标错误！未定义书签。
2.2烟台市城市经济支柱产业及发展规划错误！未定义书签。
2.3烟台市政府对经济发展重点错误！未定义书签。
2.4烟台市各区县经济发展状况错误！未定义书签。
2.5烟台市招商引资状况错误！未定义书签。
第二部分烟台市未来发展规划错误！未定义书签。
三、烟台市城市建设发展规划概述错误！未定义书签。
3.1烟台市城市总体发展概念规划错误！未定义书签。
3.1.1城市总体规划的基本目标错误！未定义书签。
3.1.2城市性质定位错误！未定义书签。
3.2烟台市城市发展规划重点区域状况错误！未定义书签。
3.2.1城市总体规划的规划范围错误！未定义书签。
3.2.2城市规模发展错误！未定义书签。
3.2.3城市风貌规划错误！未定义书签。
3.2.4城镇体系规划错误！未定义书签。
3.2.5交通基础建设规划错误！未定义书签。
3.2.6城市内部功能规划错误！未定义书签。
3.3烟台市2003年底-2004年初城市发展重点项目错误！未定义书签。
四、烟台市未来城市发展规划展望错误！未定义书签。
第三部分烟台市房地产市场研究错误！未定义书签。
五、烟台市房地产市场发展状况错误！未定义书签。
5.1烟台市房地产开发运作现状错误！未定义书签。
5.1.1房地产市场运作存在问题错误！未定义书签。
烟台市房地产市场考察报告2
进一步加强环境质量保护2002年，烟台市环境质量继续保持较好的态势。
空气环境质量：市区二氧化硫年均值0.039毫克／立方米，下降18.8％，符合国家二级标准；二氧化氮均值0.025毫克／立方米，符合国家一级标准；可吸入颗粒物年均值0.077毫克／立方米，下降12.5％，符合国家二级标准；降水PH年均值为6.53。
八市、县环境空气质量二氧化硫、二氧化氮年均值符合国家二级标准；可吸入颗粒物海阳、莱阳超过国家二级标准，其余符合国家二级标准。
水环境质量：全市饮用水源地（地表和地下）水质均符合饮用水源水质标准，主要水库除总氮外年均值符合地表水Ⅲ类标准；主要河流上游饮用水水源地保护区水质良好，下游工业用水区、农业用水区水质略差。
近岸海域水质以一类、二类海水为主，100％的测点达到近岸海域功能区要求。
声环境质量：市区道路交通噪声年均值为69.6分贝，符合国家标准（芝罘区除外）；区域环境噪声年均值为54.3分贝，区域环境噪声和道路交通噪声均与上年基本持平。
重点园区建设突飞猛进烟台开发区步入新的发展阶段。
2002年，全区规划面积扩大到220.7平方公里，总户数为4.66万户，总人口13.19万人，年末从业人员达到4.1万人。
全区实现国内生产总值达100.03亿元，增长66.6％。
全区人均GDP 达9181美元。
全年完成各项税收总额12.14亿元，增长30％；全年实现预算内财政总收入10.74亿元，增长34.4％。
全年实现工业总产值200.39亿元，增长53.6％；实现工业增加值64.08亿元，增长50.6％；实现工业利税15.02亿元，增长46.8％。
工业经济贡献税收9.95亿元，增长28％。
截止2002年末，全区投产工业企业达到321家，其中外商投资企业228家。
全区通过ISO－9000系列认证的企业达到42家，全区已认定的高新技术企业58家。
对外贸易成绩显著，年末全区出口企业发展到141家，全年完成进出口总额10.8亿美元，增长30.1％；出口总额4.77亿美元，增长25.3％。
烟台市房地产市场研究报告
烟台市房地产市场研究报告1目录1.全国资讯 ................................ 错误!未定义书签。
2.烟台资讯 ................................ 错误!未定义书签。
1.土地供求分析 ............................ 错误!未定义书签。
1.新增走势 ................................ 错误!未定义书签。
2.新增明细 ................................ 错误!未定义书签。
3.全市成交 ................................ 错误!未定义书签。
4.全市成交TOP10........................... 错误!未定义书签。
5.全市供求比 .............................. 错误!未定义书签。
6.区域供求比 .............................. 错误!未定义书签。
1.8开盘总结............................... 错误!未定义书签。
2.9份开盘预告............................. 错误!未定义书签。
1.全国资讯✓不动产登记信息平台建设已基本完成顶层设计，全面进入实质性建设阶段。
✓今年下半年实现信息平台上线试运行，基本完成数据整合建库，基本建成覆盖全国的信息平台；8月6日，山东省日前正式印发《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》：《意见》在职工申请贷款的连续缴存时间由12个月以上降到6个月以上，首套房、二套房最低首付款比例也分别由30%、50%降到20%、30%等5个方面实现突破创新。
✓日前，山东出台《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》规定，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改进居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%。
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2020烟台市房地产市场研究分析报告数据来源烟台房产交易网烟台市土地市场网烟台市自然资源和规划局市场调研区域范围烟台市六区芝罘区、莱山区、福山区、高新区、牟平区、开发区，不含其余县、市蓬莱区单列（不含长岛）统计口径成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅商品房：普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：普通住宅、别墅土地市场：商住办用地统计口径研究市场大数据专业咨询顾问目录/Contents01. 市场概况02. 政策环境 03. 土地市场 04.商品房市场 05. 开盘情况 06.房企表现07. 热点关注Part 1市场概况底价成交69宗86.3%溢价成交11宗13.8%底价成交47宗82.5%溢价成交10宗17.5%603.3747.9444.9745.3290030003100320033003400350002004006008002019年2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）2019年-2020年烟台土地市场成交量价走势同比+24.0% 同比+67.5% 2019年中央调控稳-紧-稳：防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制全国2020年中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展，央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债2019年延续“烟九条”相关规定，实际网签价格只能在预售申请备案价格0至负10%内浮动2020年 疫情期间出台保障房地产平稳8条意见：明确疫情期间优化项目审批程序，延长企业纳税款及土地出让保证金时间，降低预售证工程进度及建设总投资要求等烟台政策维稳，土地市场供求量上涨，优质地块竞争激烈政策环境稳定，土地成交以旧改/棚改、产业勾地为主，其中多宗政府大规划用地出让，溢价成交土地占比下降产业进入：17宗 旧改/棚改：35宗 其他：28宗烟台房企 开盘 政策市场 土地 目录概况 热点2019年 土地成交2020年 土地成交统计口径:：商住办用地福山区 11.1% 高新区7.3% 开发区 18.6%莱山区 24.5%牟平区 17.9%芝罘区20.7%2020年 成交面积 占比 疫情过后，商品房市场成交回补有限，成交均价呈现结构性维稳近2年，烟台商品房市场供求量同比下滑，牟平区成交占比减小，莱山区成交占比增加，带动成交价格结构性小幅上涨2019年-2020年烟台商品房市场季度成交量价走势数据口径:：商品房2019年牟平区成交均价7872元/㎡ ，成交量占比25.3%；芝罘区成交均价12308元/㎡，成交量占比19.8%；2020年莱山区及芝罘区成交量占比45.2%，成交均价分别为13758元/㎡，12896元/㎡，莱山区成交面积同比增长16.3%，且为主力成交区域。
均价——结构性维稳房企 开盘 政策市场 土地目录概况 热点回补期 成交量同比下降20.8%回暖期 成交量同比上涨1.2%平稳期 成交量同比下降7.4%85.0154.5131.8 148.340.8 122.3 133.4137.4 1059210850 1111510978 11831 11373 11669 11616 020004000600080001000012000140000204060801001201401601801季度2季度3季度4季度2019年成交面积（万㎡） 2020年成交面积（万㎡） 2019年成交均价（元/㎡）2020年成交均价（元/㎡）区域2019年 成交均价 （元/㎡）成交面积 占比2020年 成交均价 （元/㎡）成交面积 占比成交面积 同比福山区 9834 10.8% 9268 11.1% -14.4% 高新区 10763 7.5% 10493 7.3% -18.7% 开发区 11672 19.0% 12774 18.6% -18.4% 莱山区 13617 17.6% 13758 24.5% 16.3% 牟平区 7872 25.3% 7723 17.9% -41.1% 芝罘区 12308 19.8% 12896 20.7% -12.6% 合计10912100.0%11584100.0%-16.5%时间供应面积 （万㎡）同比成交面积 （万㎡）同比成交均价 （元/㎡）同比2019年 610.9 -19.7% 519.7 -22.7% 10912 16.9% 2020年565.5-7.4%434.0-16.5%115846.2%低迷期 成交量同比下降52.0%Part 2政策环境全国政策烟台规划烟台政策总结及预判中央强化“房住不炒”，地方调控“松少紧多”中央首次将“房住不炒”写入五年规划，下一个五年“房住不炒”仍是楼市调控的主基调，也是地方“因城施策”不可动摇的根本，同时地方调控趋向灵活化及精细化房企 开盘 政策市场 土地 概况热点目录中央海南重申全域限购政策不变，本地人限购第三套房实行现房销售回归住房民生属性深圳市出台楼市新政，推出八项措施精准调控楼市，调整限购年限，发挥税收调控作用内蒙古停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款无锡楼市调控出新规，打击假离婚、二套首付6成、严防消费贷买房东莞颁布“725”限购、限转政策细则明确购房资格、限转时间等重庆出新规加强住房租赁资金监管，承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户地方收紧放松衡阳17条新政稳楼市，其中买房补贴契税，本科生购房补贴5万长春新销售的商品房暂停预售资金监管上海交大复旦同济华师大应届毕业生可直接落户上海广东湛江公积金贷款额度均提高10万元，调动买房积极性3月央行坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性12月住建部坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给4月政治局会议重申“房住不炒”，坚定实施扩大内需战略8月住建部及央行房地产企业资金监测和融资管理规则，俗称“三道红线”：1、房企的净负债率不得大于100%；2、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；3、房企的“现金短债比”小于110月中央十四五规划建议重申“房住不炒”定位，同时提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”；“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展”房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录烟台房地产政策相对维稳，调控趋于精细化，城市能级有所提升近2年，房地产政策延续“烟九条”相关规定，放宽公积金的提取范围及提取额度，以促进房地产市场平稳健康发展；蓬莱、长岛撤市划区，为城市发展注入新动力维稳 发展0102除“烟九条”外，近2年未出台严格意义上的“五限”政策，政策环境相对宽松，“烟九条”对网签价格的规定可防止房价波动较大蓬莱、长岛撤市划区，城市能级显著提升，地铁人口桎梏得以突破，城市发展提速限价 公积金 行政区划 地价调整 公积金公积金“烟九条”规定实际网签价格只能在预售申请备案价格0至负10%内浮动4月10日提取范围调整为11项，取消了支付物业费、缴纳住宅专项维修资金、异地求学提取，同时，偿还住房贷款的首次提取时间及提取额度也进行了调整6月19日山东省政府印发《通知》明确撤销蓬莱市、长岛县，设烟台市蓬莱区8月14日烟台市公布了《国有建设用地基准地价的通知》，其中一级住宅用地基准地价由6900元/㎡上涨至12000元/㎡，上涨幅度约73.91%10月1日起停止受理“支付全款购买再交易住房（二手房）”的住房公积金贷款申请，申请商业性住房贷款转住房公积金贷款的，借款申请人需具备“在本市连续按期足额缴存住房公积金12个月（含）以上”条件10月27日青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市共同签署了《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》，实现五地公积金互认互贷“九大片区”规划东起牟平，西衔蓬莱，多中心、产城一体的城市格局正在形成“九大片区”改造为全市“十四五”时期中心城区开发建设的重点项目，目前相关拆迁及建设工作都在有序进行，未来将优化城市结构，提升城市能级房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录规划历程：2019年9月8日，“仙境海岸 鲜美烟台”青年企业家创新发展国际峰会2019烟台专场推介会，对烟台市六大重点开发建设片区进行推介；2019年12月5日，烟台新旧动能转换推介会提出“加快崛起中心城市九大片区新组团”;对比“六大片区”，“九大片区”是将原先的“烟台海上世界和芝罘仙境”一拆为二，同时新增福山区夹河新城片区以及牟平区牟平新城片区。
规划进度：“九大片区”已累计完成投资164亿元，投资完成率72%幸福新城，金茂智慧科学城、全球自由贸易港、物流网创新中心等9个项目集中开工，年内幸福新城征迁任务即将“清零”、开工面积将“翻番”、土地出让将“过半”；芝罘仙境，崆峒岛项目即将奠基，春节前朝阳街主街、所城里十字大街开街； 海上世界，实现会西街片区拆迁扫尾清零，芝罘湾广场展开地上主体结构施工；夹河新城，鲁东医院、九如康养中心、玖龙B 型保税物流中心一期3个项目竣工运营，年底前将完成传化物流等项目建设；八角湾中央创新区，省农科院胶东半岛创新中心主体工程提前2个月封顶； 空港新区，年内将完成蓬莱国际机场二期场地平整、T2航站楼基础工程开工建设；高铁新区，绿地城际空间站、站前广场、曲家庄安置房等项目主体工程取得进展，完成了新区(莱山)配套产业项目规划和布局，规划展示中心项目、南站小学力争年内主体完工；牟平新城，年内将推动蓝色药谷等重点项目开工建设；金山湾区，争取国债资金5000万元，年内启动两个村的城镇化改造立项。
总结及预判房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录以“房住不炒”为方向指引未来“房住不炒”将跨越房地产发展周期地方调控因地制宜、多策并举烟台调控政策维稳，趋向精细化“九大片区”改造促进城市大发展21 34Part 3土地市场整体概况成交分布市场情况重点地块总结及预判统计口径:：商住办用地整体概况房企 开盘 政策市场 土地 目录概况 热点土地市场80宗，745.3万㎡纯住宅20.8万㎡，商住647.7万㎡，商办76.8万㎡253.5亿元3401元/㎡成交量成交额楼板价444.9745.32019年 2020年 成交量同比上涨67.5%311334012019年 2020年成交楼板价同比上涨9.3%商住办土地成交建面商住办土地成交楼板价外地品牌房企拿地建面外地品牌房企拿地宗数177.3457.52019年 2020年 拿地建面同比上升158.0%拿地宗数同比上升84.2%19352019年 2020年土地市场量升价涨，品牌房企持续发力土地成交楼板价创新高；品牌房企拿地增多，万科、龙湖、碧桂园等房企拿地，持续深耕港城土地市场供求量价上涨，溢价率有所下降2020年商住办土地供求量上涨，成交总建面745.3万㎡，同比上涨67.5%；成交楼板价持续上升，同比上涨9.3%，房企拿地成本逐年增加房企 开盘 政策市场土地 概况 热点2016年-2020年烟台商住办土地市场供求走势350.7 543.91207.6603.3747.9318.1358.5972.2444.9745.3500100015002016年2017年 2018年2019年 2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）时间2019年2020年供地计划 占地面积 （万㎡）947820实际供地 占地面积 （万㎡） 280 361实际供地/供地计划30% 44%137915301902311334015.54%6.32%5.74% 10.45%6.19%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%010002000300040002016年 2017年 2018年 2019年 2020年成交楼板价（元/㎡）溢价率（%）2016年-2020年烟台商住办土地成交楼板价及溢价率走势目录67.5%年度成交总建面同比增幅9.3%年度成交楼板价同比增幅品牌房企集中发力，政府大规划内多宗土地集中出让年内土地供应量月度波动较大，11月供应量达最高峰（208.2万㎡）；成交楼板价与溢价率受个别地块成交影响较大，5月蓝光、碧桂园分别于公开市场拿地，月度溢价率最高（65.49%）2020年烟台商住办土地市场月度供求走势月 度土地 看 点2020年烟台商住办土地月度成交楼板价及溢价率走势1月 幸福新城土地集中出让，三盛、蓝光等拿地 2月 5月6月7月金茂&鲁商合作拿地，金茂首进烟台蓝光公开市场竞得莱山区蓝光中南林樾地块，溢价率56.97%碧桂园公开市场竞得福山区碧桂园凤凰云璟地块，溢价率118.78% 万科底价获得莱山区新华万科翡翠观海地块 恒大底价获得莱山区恒大御山华府后续地块 瑞东底价获得开发区瑞玺公馆地块碧桂园底价获得莱山区碧桂园凤凰铭著地块8月绿城中国首进烟台，公开市场竞得开发区绿城蘭园地块，溢价率84.39% 中梁公开市场竞得福山区中梁拾光里地块，溢价率18.06% 万科底价获得开发区万科墨翠府地块9月龙湖公开市场竞得芝罘区龙湖春江天玺地块，溢价率2.57% 中瑞鼎峰底价获得福山区钟家庄熟化地块 保利置业底价获莱山区宋家庄地块飞龙公开市场竞得市委党校地块，溢价率25.14%越秀公开市场竞得高新区越秀云悦里地块招商&华润底价获得海上世界首宗商住地块 金茂&芝罘财金底价获得幸福新城A-2地块绿城中国底价获得竹林路以南地块，楼板价10605元/㎡ 大华集团底价获得三八水库周边B 宗地10月11月12月3587327428981241629035874138 406125983851190836702.41%65.49%0.04%30.98%0.85% 3.90% 0.10%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%020004000600080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交楼板价（元/㎡） 溢价率（%）97.744.15.8 21.7 88.213.5 100.5 39.738.384.7 208.25.4126.6 81.339.55.8 21.7 70.413.5 79.3 55.138.384.7129.2501001502002501月 2月 3月4月5月6月7月8月 9月 10月 11月 12月供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）房企 开盘 政策市场土地 概况 热点目录房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录旧改/棚改仍为土地成交主力，带产业进入也为房企重要拿地方式2020年主城区商住用地成交共计647.7万㎡，占比最高（86.9%）；旧改/棚改用地成交35宗，建面370.7万㎡；产业要求用地成交共计17宗，建面168.7万㎡，其中幸福新城出让地块（除蓝光A-1地块外）均有产业要求产业要求代表土地：幸福新城J2-1地块，要求竞得人同时竞得B-1商服用地，建设高度200米的超高层建筑，重点打造数字经济基地、五星级酒店、创新示范办公区、双创孵化基地等项目，该宗地于1月22日由三盛底价获取；原107医院北侧地块，要求竞得人同时竞得疾控中心南侧宗地，建设书城项目，该地块6月2日由万科、新华合作底价获取。