烟台市住宅地产分析报告

一、总论烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。

近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。

烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。

二、烟台五区地产基本情况目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。

具体分析如下：（一）、芝罘区芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。

但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。

而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。

但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。

（二）、莱山区莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：御园、金海岸花园、东上•海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。

其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。

但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。

（三）、开发区开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。

开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。

（四）、福山区福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。

正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。

但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700元/平米左右。

当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。

（五）、牟平区牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默默无闻的角色，价格更是长期处于低谷。

从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产项目频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立，牟平基础设施的不断完善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。

目前牟平区楼盘均价还没有超过3000元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。

随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必快速提升牟平区楼盘的销售价格，预计08年均价突破3000元，应是在情理之中。

三、烟台地产近几年价格市场分析作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中的民生问题，为许多人所诟病，也为许多人所追捧。

其中，在当今社会里, 地产价格不但关乎着国家市场经济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。

房价作为房地产市场的一个重要指标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个关系到民生大计的问题。

2004年，烟台房价是3372元/平方米，可是经过短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平区），住宅项目的最高均价也由2004年的5600元/平方米提升到现在的15000元/平方米，价差扩大可谓迅如猛虎。

从开发周期的角度看，这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。

考察2007年烟台高档住宅的市场态势，我发现，高档住宅的主力单价大都集中在6000-9000元/平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。

（一）、推动烟台房地产价格的因素1、首先，市场供需因素。

供需状况，是任何产品价格的最终决定因素，房地产也不例外。

房地产作为房产、地产的统一体，以前因为中国土地的价格长期处于双轨制，市场竞争还未形成，但是随着土地供应的市场化，地价适度上扬，实际上是土地价格的市场复位。

因此，我认为，现今烟台房价的上扬，带有市场化合理调配的因素，当然在土地的执行中还存在诸多问题，例如一些开发商屯地现象，以及政府地价本身过高，也相当程度推动了烟台地产的价格。

关于这些问题，如果通过政府的强有力的调控，相信会得到良好的解决。

2、其次，价格适度上扬符合市场经济规律。

一方面，作为市场特殊产品，随着时间的推移，房屋本身在折旧中不断贬值，另一方面，土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，绝对供应量必然日益稀少，所谓物以稀为贵，土地的稀缺性推动房价的上涨，是完全符合市场经济规律的。

3、再次，房价上升，也有商品房经营和销售因素。

事实上，前一段烟台市场房地产的价格上扬，主因还是市场大环境的供需现状，也有许多小区整体品质的提高的原因，这都给上扬的价格找到一个有力的支撑点。

但是也不排除相当一部分的纯概念炒作和浑水摸鱼。

在地产市场日益火热的今天，不少房地产商受利益驱动，在土地价格不变的情况下，不注重提升项目整体居住品质，而是狂炒概念，不遗余力推动房价上涨。

4、经济基础决定上层建筑。

烟台经济的快速发展有目共睹，经济的迅猛增长同时，居民收入也大幅提高，从而促使整个社会追逐更高的生活居住品质，推动了住房新需求，房价因此随之上升。

5、人民币的升值，以及外资对中国市场的持续看好，也或多或少影响到烟台房地产的市场价格。

总之，市场的供需状况是烟台近几年房价上涨的主因，烟台本身经济的迅猛发展是这价格上扬的有力基础。

当然政府的调控力度以及房地产的行业规范也日益关系到房价变动的方向。

（二）、支撑烟台房地产价格的因素1、烟台自然状况（1）全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里；"全市人口647万，市区人口176万；"全市海岸线曲长909公里；"支柱产业：机械、食品加工、电子、黄金、汽车、建材、水果、葡萄酒、水产养殖；"2004年烟台荣获“中国十佳魅力城市”称号；"2005年烟台荣获“长安杯”全国社会治安综合管理优秀城市；"2005年烟台荣获“全国文明城市”称号；"2005年烟台荣获“联合国人居奖”；"2006年烟台荣获“中国投资金牌城市奖”。

2、烟台GDP总值山东省第二（1）经济的发展是推动房地产发展的主要力量。

"2005年烟台以17.6%的高经济增长率，超越青岛的16.9%位居山东省第一。

"2006年全市生产总值完成2402亿元，烟台以17%的高经济增长率再次超越济南和青岛的15.7%。

"2006年烟台市地方财政收入完成112.4亿元，增长29.2%。

城市居民人均可支配收入14374元，农民人均纯收入6072元，分别增长15.4%和13.6%。

（2）良好的气候和宜居的环境使烟台成为“魅力城市”，塑造了烟台金色名片，吸引了外埠投资，各方合力为烟台的房价提升创造了坚实的落脚点。

"2006年烟台市房地产开发投资增长较快，全年完成房地产开发投资143.64亿元，增长30.7%，其中住宅投资104.78亿元，增长30.8%，占整个房地产开发投资的72.9%。

"2006年全市房屋销售价格上涨5.5%，其中住宅商品房销售价格上涨6.5%。

城市居民人均现住房总建筑面积达到25.63平方米。

3、烟台的住房刚性需求为房价提供了拓展空间"烟台规划2010年总人口730万，城市化水平63%，2020年总人口820万，城市化水平76%；"截至2007年11月，烟台目前市内市区房地产平均价格约为5000元/平方米(不包含牟平区)；"价格提升尺度:2005-2006年----500元/平方米.年2006-2007年----800元/平方米.年。

4、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快如：南山世纪城，5300元/平方米天马相城，5600元/平方米广源天际，5700元/平方米西海岸，6000元/平方米紫郡城，7000元/平方米维亚湾，8200元/平方米阳光100，8800元/平方米东上海赋，12000元/平方米天鸿凯旋城，13000元/平方米世茂海湾1号，15000元/平方米项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅2008年能否成为市场主流的核心因素。

"居住投资倾向：到烟台投资的富有阶层中，75%的人们倾向于到居住在海边。

"中高档房销售率：83％（以取得销售手续，一年期为基准），销售中人为的销控因素较多。

"房型特点：主要以三室二厅为主，提倡主卧室和卫生间的宽敞舒适以及房间功能性的满足，讲究舒适和景观效果，新材料、新型设备开始在建筑设计中应用。

上述项目是目前市场中的热点区域、热点楼盘，是市场中绝对的焦点。

另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未来居住房产的发展重点，而福山区的住宅价格经过长时间的酝酿也将有一个突破过程。

而未来上述区域的项目如“维亚湾”、“南山世纪城”等依旧是2008年关注的重点。

（三）、未来烟台地产发展走向“东扩”：过去烟台人眼中的“东郊”，显然已不是一般意义的郊区了，正好相反，凭借优越的自然环境和政策支持，这个以前的“东郊”已普遍成为人人羡慕的豪宅“大本营”。

依然火热的东部地产市场，经过几年的地产开发，该区域已经没有大规模的土地供应。

稀缺的海岸线、市政府的东迁、产业的升级以及区域板块的崛起，都在为烟台“东扩”吹足了阵势。

而整个东部的地产发展，都在围绕市政府及迎春大街扩散开来，这是东部的重中之重，云集了东部近几年大多数的地产项目。

“西展”：国民经济是支撑开发区发展的主要因素。

作为全国最具活力开发区之一的烟台开发区，在各级政府大力扶持下，国内外大型企业纷纷进驻，与此同时，带给西部的不仅仅是高而优的经济增速，也带来了日益庞大的居住人口，人口的聚集，产业的升级换代，西部的地产春天才有因此如此长盛不衰。