绿城凤起潮鸣个案

样本，搭建飘落人间的天堂。
【品牌分析-产品系】多类型产品系品牌著造，融合现代与古典精粹
? 绿城已进入全国28个省，100多个城市。为中式合院的鼻祖，提取苏派和皖派精髓，再加以现代工艺，由 绿城自身设计院的现代工艺相结合将中式建筑做到淋漓尽致。其代表作有杭州桃花源，玫瑰园，西溪诚园，
商业有杭州西子国际。四季酒店，小镇：绿城桃李春风。
融信公馆
高层、叠拼、 别墅
高层
165-410 114-199
金沙城 西派浣花
高层 高层
95-151 170-260
套数 310 340 /
218
楼盘情况
新盘待售 开盘在售 等待加推 新盘待售
近期销售 均价 /
27000
22000 /
Z H E N G H E
G
小结
R O U
P
·
S I N C E
1 9 9 8
以三听朝鸣为主线，带领参观的客人，细赏之中式韵味“三听朝鸣”，分别是听仪、听蓝和听凤，整个体验时间大约为 3文0化分的钟理。解听和仪表环达节。所展示的，是凤起朝鸣“四感九锦”园林中的部分景观。细节之处蕴含着绿城对建筑、园林以及传统
听仪区
听蓝区
听凤区
GIS系统
Z H E N G H E
G
R
市场分析。
蕴藏着城市的记忆和源起 ? 凤起朝鸣是绿城的豪宅系列，一个中国，只有两座，一个在杭州，一个在成都，集多国顶尖设计团队，庭院的格局、步道的
尺度、匠心之作的小物件，均重现苏州园林之美，打造一个东西方、古典与现代结合的人居建筑。
成都·中粮鸿云
上海·中粮海景壹号
成都·中粮锦云
【区域分析-位置】成都西三环，自古以来西贵之地
物业管理公司
总占地面积
项目标指
容积率 物业类型
绿城凤起潮鸣
青羊区
板块
外金沙
四川省成都市青羊区黄苑街
成都绿城都会房地产开发有限公司 \
亩 64.61
2.0
高层、叠院拼、合
总建筑面积
绿化率 建筑风格
万 13.8
30% 合院苏皖派、 叠拼高式层现代
总户数 交房标准
310 ()
叠拼高层 精装 合院清水
车位数 产权年限
G
R
本体分析。
O U
P
·
S I N C E
1 9 9 8
【品牌分析】港股老牌上市， 世界500强
? 绿城中国控股有限公司，是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，由央企中交集团，港企九龙仓共同控股。
是典型的混合所有制企业，以优质的产品品质和服务品质引领行业，已连续13年荣膺“中国房地产百强企业综合实力 TOP10”大本营位于杭州。 ? 以筑造魅力建筑，安放美好生活为目的。绿城集团正走在理想轨迹之上。围绕业主全生命周期，以一个个园区美好生活
? 凤起—合院，共10套面积段为310-410㎡。潮鸣—叠拼，分为7层叠拼、5层叠拼。上跃和下跃面积段240-260㎡， 中间大平层面积段220-230㎡。月映—高层，面积段165-195㎡，纯住宅产品无底商。
产品类型
㎡） 面积（
（横厅） 165
户型
套三
套数
占比 层高（米）
梯户比
2T2
人才公寓
（高19-层32F) 195 （竖厅）
套四
3.15
156
50%
2T2
高层
220-230
/
中叠（平
层）
叠拼
层）(5-7
/
240-260
（上跃下层叠）
1T1
3.2
144
46%
1T2
叠墅
金沙小学 合院
/
9
/
（合2层院）
310
/
3%
1
3.5 1%
/
410
Z H E N G H E
G
R
营销研究。
O U
P
·
S I N C E
1 9 9 8
【营销分析-节点】售楼部于3月正式开放，目前处于蓄客期
1122 70
配套情况
项目内部：儿童游乐园，游泳池，架空层设置功能性 会所
示意图
【本体分析-指标】高地价、剑指高端产品
楼面价15600元/㎡，溢价率59.18%，须配建并移交租赁住房比例为24%。实际楼面价突破2万。
位置 面积 容积率 规划用地 起拍楼面地价 成交楼面地价 竟得者 配建要求
3 、 4、 6、 7组 青羊区金沙街道办事处龙嘴村
名称
详情
成都第四幼儿园、成都第六
幼儿园 成都蒙台贝尔幼儿园、
金菠萝幼儿园
金沙小学、成都蜀汉外国语
公立一级园
私立二级园 普通公立小学
成都泡桐树实中验学小、学石室联合 、树德中实学验（中蜀学辉（路清）波校区）
普通公立中学
西单商场（金沙店） 中国电子科技集团公司职工
医院 成都金沙医院
成都西华医院 黄忠公园、苏坡公园
杨略佳
T
|
集团战
E 028 - 8624 6868 -
902yangj@zh1998.com
熊务T 飞燕 | 大客户服
E 028 - 8624 6868 7xi1o9ngfy@zh1998.com
黄娜 | 市场研究
T E 028 - 8624 6868 709huangn@zh1998.com
区域级商圈 公立医院
二级乙等 城市私公立建医绿院化公园
金沙博物馆
公建博物馆
总结
教育资源比较 丰富，涵盖幼 儿园到中学， 金沙小学距米离 项目仅600
大型商超缺乏 医疗资源一般
风景资源最多 之处。周边绿 化相当怡人。
【本体分析-指标】绝版稀缺地块，城市低密高端改善产品
地理置位
区域 售楼地址
服务业企
开发商
【本体分析-建筑理念】东方意境、禅意美学，返璞归真
? 试图以兼具复杂性和多样态的手法，呈现“东方意境”的核心 所在，当中、日、英、新四方设计师共同为其所碰撞，东西方 眼中的“东方韵味”也在统一中丰富变幻。
? 售楼部门区后面，未来会打造一座人工湖，一湖 一亭，享受慢生活带来的愉悦。
【本体分析】产品分为合院、叠拼别墅、高层
质的改善型两代或三代居人群。
【市场分析-住宅】受产品差异化限制，短期区域内市场竞争小
区去域化项40目套主，要顺以销大11平套层，、目叠前拼存、量别2墅89为套主。，已开售项目融信公馆于2月20日取得预售证，3月7日开盘，推售340套，开盘
三环路 金沙城
二环路 西派浣花 融信公馆
项目
产品类型
面积
·凤 绿城 起朝鸣
亩 64.6
2
住宅用地 元/㎡
9800 元/㎡
15960 成都绿城巴蜀投资有限公司
须配建并移交租赁住房比例为 24%
【本体分析-园林】景观大师执笔，尽显东方书韵
? 凤起朝鸣的园林设计由日本造园设计大师加藤嘉基打造，沿用了日式枯山水。枯山水的至简美学，以及它具有冥想功能的庭
。
院表现形式，阐释了禅宗的意境
? 绿城坚持以“取法极致，品质立身”的营造法则打造品质地标建筑。
绿城·宁波研发园
绿城·北京御园
绿城·杭州桃李春风
绿城·杭州西子湖四季酒店
绿城·上海黄浦湾
绿城·沈阳全运村
【品牌分析】凤起朝鸣—绿地TOP系，中国式府邸
? 凤起潮鸣名字本来源于杭州的凤起路上，也在潮鸣寺巷里，而成都凤起朝鸣为杭州凤起潮鸣的姊妹篇，其所在的金沙地块，
直线距离 （羊犀立交站） 800M
（清江西路） 1.7KM
（一品天下站） 1.5KM
【区位分析-配套】教育品质中等、缺少大型商业、自然资源丰富
项常目缺2乏K。M虽内然的项优目质附名近校底资商源丰较富多、，但如餐金饮沙业小稀学缺、，成生都活泡氛桐围树一中般学。。同医时疗周设边施公较园完资善源，丰但富大、型人商文超景只观有优西质单。商场，商业非
清江西路站
分类
城市 道路
能级 主干路
次干路
支路
分类 地铁
名称 2
号线
4 号线
7 号线
名称 西三环路西段
营门口 蜀汉路 成温高架路 黄苑街 蜀辉路 龙栖路 现状
开通
开通
开通
连通-区域 青羊区-金牛区 青羊区-金牛区 青羊区-武侯区 青羊区-武侯区 同怡路- 同育街 蜀汉路 同- 怡横街 龙嘴路 蜀辉路
绿都城进驻成 2016
17.12.29 拍的金沙 地块
品牌发布 会18金.6沙.2项6相目首次亮
太古里博 舍18绿.7城.1城8放市客厅开
项目正式 定18名.9“.绿27城凤起朝
鸣”
19.3.1 荟客厅售预楼约部开朝放鸣
【营销分析-售楼部】以茶会友，售楼部无沙盘，主要靠GIS设计 视频进行区位讲解
成都西华医院 成都市第四幼儿园
成都蜀汉外国语实验小学 中国电子科技集团公司
2KM
成都泡桐C树区中学 金沙小成学都市第六幼儿园
职工医院
树德实验中学（清波校区）
成都蒙台贝尔幼儿园 金菠萝幼儿园
石室联合中学（蜀辉路）
A区
金沙小学 西单商场（金沙店）成都金沙医院
类别
教育 商业 医疗 景观
2KM范围内配套统计
1. 周边虽然住宅较多但是仍然缺少人气。商业 氛围不足，底商种类少，餐饮业不发达
2. 高价地，按目前政策限制，打破限价取得高 价格难度大
3. 售楼部打造一般，豪宅气息不浓厚 4. 项目与金沙小学仅一墙之隔，后期投入使用，
可能会有噪音影响
5. 叠拼产品可能会因对面金沙宸宇的高层而影 响采光情况
Towards More Sustainable 正合股份D，e做ve中l国op地m产en价t值…的推动者。
【小结-优势】西三环的豪宅标杆，核心优势是区域价值+品牌价值 +产品力。
? 凤起潮鸣—绿城超级 IP大作央，品质保 证
? 成熟改善区，高端圈层生活圈 ? 金沙街道，主城价值，区域供应少
? 园林规划，成都院落新生活 ? 宜居区域，稀缺苏皖派合院别墅产品 ? 售楼部小而精致，讲解直观
【小结-劣势】周边人气不足、营销时间间距过长，虽视频讲解有 特色，但整体印象并不深刻，且售楼部未准备任何物料
【本体分析-建筑】凤起朝鸣传承的是宋代的极简美学
? 具有特殊意义的古建筑构件，除了防水、排水、保护檐头不受 ? 粉墙黛瓦的江南园林外观，是中国人的院落情怀。中式建筑风
风雨侵蚀的功能，层层叠叠的瓦檐、波浪般的瓦顶，呈现的是 建筑之美。
格、型态、格局、尺度、礼序，遵循了传统家族大宅的营造法
则，白墙、黑瓦、红木，在一派精致清雅的江南古风中透出低 调和矜贵。
? 项目位于西三环路西四段附近，黄苑街与蜀辉路的交汇处。 ? 属于成都西贵外溢之地，外金沙板块
项目
金沙街道
金沙街道区位图
【区域分析-规划】青羊区规划“双芯两轴，六廊多点”的空间结 构，该项目位于“六廊”中的三环城市绿廊
? 双心：天府锦城中心、青羊新城中心。
? 两轴：人民路城市中轴南北贯穿、蜀都大道东西贯穿。 ? 六廊：六条生态廊道，依托环城生态区、三环路等骨架道路两侧城市绿带，以及清水河-摸底河资源进行打造。 ? 多点：环财大金融智谷、青羊总部经济基地、军民融合航空整机产业基地、鹏瑞利商业中心。 ? 五级绿化体系：第一级是环城生态区；第二级是绿道；第三级是城市公园，规划了21处；第四级是小游园，规划了38处；第
五级是微绿地，规划了87处。
本案
青羊区规划
【区位分析-交通】三横两纵三轨，路网通达
项目位于外金沙板块，西三环路西三段，路网完善，三条地铁线已开通，其中2号线羊犀立交站离本案距离最近。项目正 前方为双向四车道黄苑街，道路平整，交通畅通。蜀辉路双向车道，道路较窄，但因人流不多，道路通达
本案
羊犀立交站
一品天下站
O U
P
·
S I N C E
1 9 9 8
【市场分析-客群】地缘性客户，高净值人群居多
区域
? 进场前设有太古里城市展厅，来访主要以城市客群为主； ? 进场后售楼部亮相，来访以地缘性客群为主，其中金沙板块最多；
职业
? 中大型企业或跨国公司核心管理层或资深政府官员、大中型企业主、金融行业领袖；
年龄
? 45-65 岁，时间自由，财富自由，注重圈层，注重品质人群； ? 25-40 岁，财富阶层二代；以资产保值增值为目的、对空间有要求、关注家人健康和生活品
Z H E N G H E
G
绿城凤起Байду номын сангаас鸣个案
R O
U
P
市场研究组
·
S I N
C E
1
9
9
咨询顾问 | 营销代理 | 智能营销
8
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
content
Z H E
N
G
s
本体分析。
H E
G
R
营销分析。
O U
P
·
市场分析。
S
I N
小
结。
C E
1 9 9 8
Z H E N G H E