关于农村集体土地使用权出租相关问题
如何解决集体土地租赁合同纠纷
如何解决集体⼟地租赁合同纠纷对于农村的集体⼟地来说，虽然没有⼟地的所有权，但是是有使⽤权的。
⽽且集体⼟地是可以租赁的，在租赁是要签订合同，但有时会发⽣纠纷。
那么如何解决集体⼟地租赁合同纠纷呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
如何解决集体⼟地租赁合同纠纷集体⼟地租赁合同纠纷，是指出租⼈与承租⼈相互之间对⼟地使⽤权租赁合同的履⾏情况以及不履⾏的后果产⽣争议。
对履⾏的情况产⽣争议，⼀般是指对⼟地使⽤权租赁合同是否已经履⾏或者其履⾏是否符合合同规定发⽣争执。
对不履⾏的情况产⽣的争议，⼀般是指对于没有履⾏或者没有完全履⾏的⼟地使⽤权租赁合同的责任应当由哪⼀⽅承担，承担多少所发⽣的争执。
集体⼟地使⽤权租赁合同纠纷的解决⽅式同其他合同⼀样，有协商、调解、仲裁、诉讼四种⽅式。
审理农村⼟地租赁合同纠纷的注意事项1、⼟地使⽤权租赁合同案件的受理与管辖。
凡是平等主体的公民之间，法⼈之间，其他组织之间及其相互之间发⽣的以⼟地使⽤权租赁为标的的民事权益纠纷，均应作为民事案件，⼀律由民事审判庭或⼈民法院受理。
向⼈民法院起诉的⼟地使⽤权租赁合同纠纷案件，应当符合我国《民事诉讼法》第⼀百零⼋条规定的条件，同时，还要符合该法第⼆⼗⼆条“对法⼈或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地⼈民法院管辖”，第⼆⼗四条“因合同纠纷引起的诉讼，由被告住所地或者合同履⾏地⼈民法院管辖”的有关规定。
除了依照法律明确规定的管辖外，当事⼈也可以依照我国《民事诉讼法》第⼆⼗五条“合同的双⽅当事⼈可以在书⾯合同中协议选择被告住所地、合同履⾏地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地⼈民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖的规定。
”也就是说，双⽅当事⼈在订⽴合同时，可以依照法律的规定，在合同的争议解决条款中，协议选择上述规定中的任意⼀个地⽅的⼈民法院为解决合同争议的管辖法院。
2、⼟地使⽤权租赁合同纠纷案件的诉讼时效。
依照我国《民法总则》第条之规定，⼀般情况下，出租⼈与承租⼈发⽣纠纷后，向⼈民法院起诉的时限为3年，从当事⼈知道或应当知道⾃⼰的权利受侵害之⽇起计算。
村集体土地出租事项问题及整改措施
村集体土地出租事项问题及整改措施
嘿，大家知道吗，村集体土地出租这事儿可不像咱想得那么简单呐！这里面问题不少呢，就好比说有些租赁合同不规范，那简直就是埋下了一颗颗“雷”呀！举个例子啊，有的合同条款模糊不清，对租金怎么交、啥时候交都没说清楚，这不就乱套了嘛！还有啊，土地出租后用途监管不到位，万一有人拿去乱搞一通，破坏了土地怎么办？就像本来好好的一块地，被糟践得不成样子了，咱能不心疼嘛！
那针对这些问题，得赶紧想办法整改呀！首先，得把租赁合同整规范了，每一条都得清清楚楚、明明白白的，不能有一点儿含糊。
就像是给土地穿上一件合身的“保护衣”，让大家都按规矩来。
然后呢，对土地用途得加强监管呀！可以派人时不时地去看看，别让它出岔子。
这就好比照顾小孩子，得时刻盯着点儿，不能让他乱跑乱闯。
咱们村集体的土地可都是大家的宝贝呀，不能随便让人摆弄。
咱得齐心
协力把这些问题解决好，让土地能更好地发挥作用，给咱村带来更多的收益。
不能让这些问题一直存在下去，那不是坑了咱自己嘛！大家说是不是这个理儿？村集体土地出租事项真的得重视起来，咱们得行动起来，一起把这个家
当守护好！我就不信咱弄不好这点事儿！咱们一定能做到！让咱们的村子因为这些土地越来越好！。
农村集体资产出租实施方案
农村集体资产出租实施方案一、背景分析随着农村经济的发展和农民收入的增加，农村集体资产出租成为一种常见的经济活动。
农村集体资产包括土地、房屋、林地、水利设施等，这些资产的出租可以为农民增加收入，促进农村经济的发展。
因此，制定一套科学的农村集体资产出租实施方案，对于推动农村经济发展具有重要意义。
二、实施方案1. 完善法律法规首先，要完善相关的法律法规，明确农村集体资产出租的所有权、使用权、收益分配等事项，保障农民的合法权益。
同时，建立健全农村集体资产出租的监管制度，加强对出租行为的监督，防止出现违法违规的情况。
2. 推动农村集体资产流转其次，要积极推动农村集体资产的流转，鼓励农民将闲置的土地、房屋等资产进行出租。
可以通过设立专门的资产流转市场，提供信息咨询、撮合交易等服务，帮助农民实现资产的最大化利用。
3. 加强资产管理在资产出租过程中，需要加强对资产的管理。
建立健全资产管理制度，规范资产出租的程序和要求，确保出租行为合法合规。
同时，加强对出租资产的维护和保养，提高资产的使用效率和使用寿命。
4. 促进农村经济发展农村集体资产出租不仅可以为农民增加收入，还可以促进农村经济的发展。
可以通过资产出租收益，支持农村产业发展，扶持农村企业，引导农民就业创业，推动农村经济的多元化发展。
5. 宣传政策措施最后，需要加强对农村集体资产出租政策的宣传和解读，让广大农民了解政策的具体内容和实施细则，增强他们的知晓和参与意识。
同时，要建立健全政策宣传机制，及时回应农民关切，解决他们在资产出租过程中遇到的问题和困难。
三、结语通过上述实施方案的落实，可以有效推动农村集体资产出租活动的规范化和健康发展，为农民增加收入，促进农村经济的发展，实现乡村振兴战略目标作出积极贡献。
同时，也需要政府、社会各界和农民共同努力，共同推动农村集体资产出租工作的顺利实施。
农村房屋租赁了解土地权益与法律规定
农村房屋租赁了解土地权益与法律规定农村房屋租赁是农村地区常见的一种居住方式，对于租房人和房东都有一定的权益和责任。
在进行农村房屋租赁之前，了解土地权益和相关的法律规定十分重要。
本文将介绍农村房屋租赁中的土地权益问题以及相关法律规定。
一、土地权益在农村地区，土地是农民的集体所有，土地使用权由村民委员会统一管理。
在农村房屋租赁中，房东拥有的是房屋的使用权，而土地的使用权仍然归属于集体所有。
这意味着租房人在租赁农村房屋时，只能获得房屋的使用权，而没有土地的使用权。
二、法律规定1. 农村土地承包法根据《中华人民共和国农村土地承包法》，土地承包期限为三十年，一般情况下不得延长。
在农村房屋租赁中，如果土地的承包期限未满，房东应向农户取得土地使用权。
同时，如果房东想转租农村房屋，必须获得农户的同意并经村民委员会备案。
2. 城乡居民住房租赁条例《城乡居民住房租赁条例》规定了农村房屋租赁的一些基本要求和权益。
根据该法规，农村房屋租赁应当签订书面合同，明确租赁期限、租金和支付方式等内容。
房东有义务保证房屋的安全和合规性，租房人有权拒绝支付与安全、合规性不符的房屋租金。
3. 农村房屋租赁合同农村房屋租赁合同是双方约定的法律文件，应当详细规定租赁期限、租金、居住条件以及维修义务等内容。
合同应当以书面形式订立，并由双方签字或者盖章确认。
在合同中，租房人应当明确知晓自己只获得房屋使用权，而土地使用权仍然在农户手中。
4. 违约和纠纷处理如果房东未履行合同中的义务，租房人可以要求返还已支付的租金，并终止合同。
同时，如果租房人未履行合同中的义务，房东可以要求继续履行合同或者解除合同。
在处理农村房屋租赁纠纷时，双方可以协商解决，如果协商不成，可以向当地村民委员会或者法院寻求帮助。
结论：农村房屋租赁中的土地权益和法律规定对于租房人和房东都具有重要意义。
租房人需要了解自己只能获得房屋使用权而不能使用土地的权益。
同时，遵守相关的法律规定，签订合法合规的租赁合同能够有效保护双方的权益。
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。
在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。
深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。
下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。
一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。
一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。
在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。
这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。
按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。
在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。
承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。
集体土地使用权租赁有哪些注意事项
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项
随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。
在城市⼟地价值居⾼不下的情况下，很多企业将⽤地⽬光放到价格相对低廉的城郊农村集体⼟地上。
但是，我国法律政策对集体⼟地的租赁是有严格限制的。
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项
对于需要取得集体⼟地⽤于⽣产经营的企业⽽⾔，要充分利⽤现有的法律规则来规避法律风险，下⾯是店铺⼩编给⼤家总结集体⼟地使⽤权租赁的⼏点注意事项：
1、租赁集体⼟地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体⼟地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。
企业可以通过租赁集体⼟地上已有的房屋满⾜⽣产经营场地的需要。
但需要注意的前提条件是，已有的建设⽤地及地上房屋，是通过合法的审批⼿续取得的。
2、通过股权转让⽅式取得集体建设⽤地的使⽤权
适⽤于需要解决⽤地问题的企业会⾯临解决整个企业的⾏业转化、债权债务重组等⼀系列其他问题，⽽对于需要取得⼤⾯积⼟地⽤于长久⽣产经营，并需要兴建⼤批⼚房的企业，建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地，以避免因为合同⽆效等情形造成企业损失。
⽣活中，存在着不少擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设⽽发⽣纠纷或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使⽤权出租的注意事项，可以减少法律风险，避免不必要的⿇烦和纠纷。
读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
集体土地能否直接租赁
集体土地能否直接租赁
集体土地也是可以租赁的，但是集体土地租赁是很容易引发纠纷的，集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，那么集体土地能否直接租赁？接下来由的我为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！
集体土地能否直接租赁
可以租赁，但是需要按照规定程序进行租赁。
因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。
确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划
用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；
(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理
租赁土地使用权登记手续；
(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的
注明“土地租赁”的房地产权证书。
土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
有一点需要特别说明的是，租用土地应当严格依照上述程序办理手续，否则承租权不受法律保护
以上就是法律我为大家整理的有关知识，如果您还有更多的疑问，
可以学习专业，或者直接委托帮您摆脱法律困境。
农村房屋租赁的法律规定及风险防范
农村房屋租赁的法律规定及风险防范在农村地区，房屋租赁作为一种常见的方式，为人们提供了灵活的居住选择。
然而，租赁产生的法律问题和潜在的风险也不能被忽视。
本文将介绍农村房屋租赁的法律规定，并提供一些风险防范的建议。
一、农村房屋租赁的法律规定1.土地承包经营权农村房屋租赁中的土地使用权属于农民集体经济组织所有，通常是由农村集体经济组织代表农民与承租人签订租赁合同。
租赁期限应当与土地承包经营权的期限相一致，一般不得超过30年。
2.房屋承租人资格根据《农村土地承包法》，农村房屋租赁应当以居住为目的，承租人必须是农村户口或农村集体经济组织的成员。
同时，承租人需具备合法稳定的收入来源，且未受到法律限制。
3.租赁合同租赁双方应当签订书面租赁合同，明确约定房屋租金、租赁期限、房屋用途、维修责任等条款。
租赁合同应当遵守相关法律法规，确保双方权益的平等和合法性。
4.土地房屋使用权转让根据《农村土地承包法》，承租人在租赁期满后，享有在同一土地上续期承包的优先权。
然而，如果土地使用权发生变更或转让，租赁合同应当重新签订，经有关行政机关批准。
二、农村房屋租赁的风险防范1.合法性验证承租人应当核实房东的土地使用权和房屋产权的合法性，确保其具备出租资格。
可以通过查阅相关部门的登记备案资料进行确认，并留存有效的合同副本。
2.租赁合同的明确租赁合同应当详细明确租金支付方式、维修责任、租赁期限、违约责任等条款，以免引发纠纷。
承租人在签订合同前，应仔细审查并咨询专业人士，确保自身权益不受侵犯。
3.租金支付与保证金承租人应按时按约支付租金，并保留支付凭证。
同时，租赁期开始前，可以要求房东提供保证金，作为租赁期满后的维修和赔偿费用保障。
4.房屋状况检查在签订租赁合同前，承租人有权对房屋进行详细检查，并记录房屋的状况。
这有助于避免因房屋损坏或设施故障引发的争议，并保护承租人的权益。
5.争议解决方式如果发生租赁争议，双方应通过友好协商解决。
如果协商无果，可以寻求法律途径解决争议。
农村集体建设用地使用权出让和转让办法内容
农村集体建设用地使用权出让和转让办法内容农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
现在进城务工的农民越来越多,农村集体建设用地使用权出让和转让渐渐成为了一个社会问题,引发了大规模的探讨。
作为一个农业大国,保障农民的利益至关重要。
下面的小编为广大农民朋友介绍农村集体建设用地使用权出让和转让办法相关内容，供您参考。
《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。
▲一、新《土地管理法》第14条第2款规定在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。
▲二、新《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
此条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。
如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。
在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。
②该条款的下一段话开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。
山西省集体农用土地使用权转让租赁条例(1997年修正)
山西省集体农用土地使用权转让租赁条例(1997年修正) 文章属性•【制定机关】山西省人大及其常委会•【公布日期】1997.05.27•【字号】•【施行日期】1995.01.01•【效力等级】省级地方性法规•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文山西省集体农用土地使用权转让租赁条例（１９９４年１１月２６日山西省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过根据１９９７年５月２７日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议关于修改《山西省集体农用土地使用权转让租赁条例》的决定修正）第一章总则第一条为了规范集体农用土地使用权转让活动，保护和合理利用集体农用土地，维护农村集体土地所有权单位和农用土地使用者的合法权益，促进农村经济的发展，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条凡本省行政区域内集体农用土地使用权（以下简称土地使用权）的转让、出租、入股、继承、终止，均适用本条例。
本条例所称集体农用土地是指耕地、园地、林地、牧草地、鱼塘、种植水生植物的水面和集体所有的荒山、荒坡、荒沟、荒滩（以下简称四荒地）以及排灌沟渠等设施占用的土地。
第三条土地使用权未经确权的，必须经县级人民政府确权发证后，土地使用者方可转让、出租、入股和继承。
第四条土地使用权的转让、出租、入股、继承的累计期限，不得超过原承包合同或原租赁合同规定的有效时间。
土地使用权在转让、出租、入股、继承时，不包括地上文物、地下资源和埋藏物。
第五条土地使用权变更时，当事人须持有集体土地所有权单位签署的意见及土地使用证，到县级人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续，更换土地使用证。
县级人民政府也可委托乡（镇）人民政府办理前述手续。
第六条土地使用权的转让、出租、入股应坚持自愿、公开、公正的原则。
第七条禁止土地使用者改变耕地、园地、林地、牧草地、鱼塘、种植水生植物的水面的农业用途；禁止掠夺性经营土地；禁止荒芜土地。
第八条县级以上人民政府土地管理部门及乡（镇）人民政府对本行政区域内的土地使用权的转让、出租、入股、继承和终止实施管理和监督。
村集体土地出租合同
村集体土地出租合同村集体土地出租合同的重要性与挑战引言：在中国农村，土地是农民的生命线和财富基础。
然而，由于农村集体土地制度的存在，土地的使用权归属问题一直备受关注。
为了解决土地流转和利用问题，村集体土地出租合同成为一种常见的解决方案。
本文将探讨村集体土地出租合同的重要性、挑战以及可能的改进方向。
一、村集体土地出租合同的重要性1. 保护农民权益村集体土地出租合同是保护农民权益的重要法律工具。
通过签订合同，农民可以明确自己的土地使用权，并获得相应的租金收益。
合同的存在可以有效防止土地被非法侵占或滥用，确保农民的合法权益得到保障。
2. 促进农村经济发展村集体土地出租合同为农村经济发展提供了良好的机会。
通过出租土地，农民可以将土地流转给专业的农业企业或农民合作社，实现规模化生产和资源整合，提高农业生产效益。
同时，出租土地还可以带来租金收入，增加农民的收入来源，促进农村经济的繁荣。
3. 推动农业现代化村集体土地出租合同的存在有助于推动农业现代化进程。
通过引进先进的农业技术和管理经验，农民可以提高土地利用效率，增加农产品产量和质量。
合同还可以促使农民改变传统的种植方式，转向更具市场竞争力的农产品种植，提高农业产业的竞争力和可持续发展能力。
二、村集体土地出租合同面临的挑战1. 合同执行难村集体土地出租合同的执行难是一个普遍存在的问题。
一方面，由于农村地区基础设施和法律服务的滞后，合同的签订和执行过程中存在信息不对称和监管不到位等问题。
另一方面，一些地方政府和农村集体组织在土地流转过程中存在不规范管理和不公正行为，导致合同执行困难。
2. 土地资源浪费村集体土地出租合同在一定程度上存在土地资源浪费的问题。
由于缺乏有效的监管和评估机制，一些农民或农业企业在出租土地时过于追求短期利益，导致土地过度开发和环境破坏。
此外，一些农民在签订合同时缺乏足够的信息和谈判能力，容易被不公平的租赁条件所束缚。
三、改进方向1. 完善法律法规为了解决村集体土地出租合同执行难的问题，需要加强对农村土地流转的法律法规制定和执行力度。
关于农村集体土地使用权出租相关问题
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包谋划权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他体式格局流转”。
农村集体土地出租年限有规定吗
农村集体土地出租年限有规定吗我们知道，农村集体土地是可以租赁的，双方需要签订租赁合同，双方需要签订合同期限的，那么，农村集体土地出租年限有规定吗?今天，我整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
农村集体土地出租年限有规定吗国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。
根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。
在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。
因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
而国家《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。
在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。
双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
关于土地租赁最高期限的规定《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。
”第二十一条规定“耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《民法典》第七百零三条规定：“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
法律对集体土地使用权有哪些规定
法律对集体⼟地使⽤权有哪些规定集体⼟地使⽤权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个⼈在法律规定的范围内对集体所有的⼟地享有的⽤益物权。
集体⼟地使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，已经规定的相关情况除外。
关于法律对集体⼟地使⽤权有哪些规定的问题，下⾯店铺⼩编为您进⾏详细解答。
⼀、法律对集体⼟地使⽤权有哪些规定1、法律对集体⼟地使⽤权的规定有：集体⼟地使⽤权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个⼈在法律规定的范围内对集体所有的⼟地享有的⽤益物权。
集体⼟地使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，但符合⼟地利⽤总体规划并依法取得建设⽤地的企业因破产、兼并等致使⼟地使⽤权依法发⽣转移的除外。
2、法律依据：《⼟地管理法》第⼗⼀条农民集体所有的⼟地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民⼩组经营、管理;已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。
⼆、关于集体⼟地使⽤权转让的层次性问题当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项⽬在不断增加，如果在集体⼟地使⽤权转让中不分层次，不分对象，⼀律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。
由于法律永远滞后于实际⽣活，特别是在与集体⼟地使⽤权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体⼟地使⽤权转让的问题上，确有⼀个政府引导问题。
在集体建设⽤地转让中，可以不直接办理变更登记⽽应当⿎励征为国有后再办理变更登记的⼤约只有两种情况：⼀是在城市规划区内的所有集体⾮农建设⽤地的转让;⼆是所有在农村的宅基地转让(房屋连带⼟地)给城市居民的。
总之，各类集体建设⽤地的转让是⼀个⽐较复杂的问题，正因为如此，⽬前各地只能根据本地区的实际⾃⾏试点。
集体土地使用相关法律法规是什么
集体⼟地使⽤相关法律法规是什么依据宪法的规定，我国⼟地的所有权有两种形式，⼀是国家所有，⼆是集体所有。
集体所有⼀般是指村集体，集体所有的⼟地由全体村民共同拥有，那么集体⼟地使⽤相关法律法规是什么?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
⼀、集体⼟地使⽤相关法律法规是什么《⼟地管理法》第63条规定：“农民集体所有的⼟地使⽤权不得出让、转让或者出租于⾮农建设”;《⼟地管理法》第43条⼜规定：“任何单位和个⼈进⾏建设，需要使⽤⼟地的，必须依法申请使⽤国有⼟地。
可见，农村⼟地可以出租⽤于农业建设，不能出租⽤于⾮农业建设，农村⼟地出租是有条件限制的。
2006年8⽉《国务院关于加强⼟地调控有关问题的通知》，通知指出：“农⽤地转为建设⽤地，必须符合⼟地利⽤总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳⼊年度⼟地利⽤计划，并依法办理农⽤地转⽤审批⼿续。
禁⽌通过“以租代征”等⽅式使⽤农民集体所有农⽤地进⾏⾮农业建设，擅⾃扩⼤建设⽤地规模。
农民集体所有建设⽤地使⽤权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设⽤地范围内。
未依法办理农⽤地转⽤审批，国家机关⼯作⼈员批准通过“以租代征”等⽅式占地建设的，属⾮法批地⾏为;单位和个⼈擅⾃通过“以租代征”等⽅式占地建设的，属⾮法占地⾏为，要依法追究有关⼈员的法律责任。
”⼆、对集体⼟地使⽤权有哪些规定根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》的规定，农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设;但是，符合⼟地利⽤总体规划并依法取得建设⽤地的企业，因破产、兼并等情形致使⼟地使⽤权依法发⽣转移的除外。
集体⼟地使⽤权特征如下：(1)主体的特定性农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设⽴的企业，乡(镇)、村公益性组织及法律、⾏政法规规定的其他单位和个⼈，可以依法取得集体⼟地使⽤权。
(2)⽤途、取得与权利内容的相关性集体⼟地使⽤权按⽤途划分为农⽤地使⽤权、宅基地使⽤权、⾮农经营⽤地使⽤权和⾮农公益⽤地使⽤权。
非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效
非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效篇一：农村集体建设用地租赁合同的效力认定农村集体建设用地租赁合同的效力认定【案情】20XX年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于20XX年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自20XX年10月1日起至XX年10月2日止，每年租金为万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。
20XX年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。
连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
【争议】本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。
在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。
第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。
因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。
本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。
【评析】笔者同意第二种意见。
要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。
按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
农村集体土地出租涉以及到的法律问题
乡村集体土地使用权出租有关问题的法律剖析最近几年来，我国存在着大批私自将农民集体全部的土地使用权出租用于非农业建设的现象，好多村组以村民委员会或村民小组的名义私自将乡村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
跟着城市建设规模的扩展，当政府对这些乡村集体土地依法进行征收时，常常面对着排除土地租借合同所引起的高额赔偿问题，不单给征地拆迁工作带来了极大的困难，也直接影响了城市的建设与发展。
针对此问题，我们就乡村集体土地使用权租借合同的效劳、合同的排除、合同主体资格的认定以及此类事件的处理、预防等进行了有关的法律剖析，以求对妥当解决乡村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、对于合同效劳的法律剖析（一）合同法有关合同效劳的规定《合同法》第七条规定，“当事人订立、执行合同，应该恪守纪律、行政法例，尊敬社会公德，不得搅乱社会经济次序，伤害社会公共利益”。
《合同法》第四十四条规定，“依法建立的合同，自建即刻奏效。
法律、法例规定应该办理同意、登记手续奏效的，依照其规定”。
《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或许被撤除的合同自始没有法律拘束力。
合同部分无效，不影响其余部分效劳的，其余部分仍旧有效”。
（二）集体土地租借合同的效劳1、《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，一定依法申请使用国有土地；可是创办乡镇公司和村民建设住所经依法同意使用本集体经济组织农民集体全部的土体的，或许乡（镇）村公共设备和公益事业建设经依法同意使用农民集体全部的土地的除外”。
《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体全部的土地的使用权不得出让、转让或许出租用于非农业建设；可是，切合土地利用整体规划并依法获得建设用地的公司，因破产、吞并等情况以致土地使用权发生转移的除外”。
则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人能够经过和解或许调停解决合同争议，当事人和解、调停不可的能够向人民法院起诉。
农地租赁解读农业租赁中的土地使用权和农作物产权
农地租赁解读农业租赁中的土地使用权和农作物产权农地租赁是当代农业发展中普遍存在的一种现象，其基本涉及到土地使用权和农作物产权的问题。
在本文中，我们将对农地租赁中涉及的土地使用权以及农作物产权进行解读，以期更好地理解该领域的相关内容。
一、土地使用权解读农地租赁中的土地使用权是指承租方在租赁期间内对租用的土地享有的合法使用权。
按照我国的土地制度，土地属于国家所有，农民和农业经营者只能通过租赁的方式来获得土地使用权。
而土地使用权分为两个层面解读，即集体所有权和个人使用权。
首先，集体所有权是指农村土地属于农民集体经济组织所有，承包给农民个人经营使用，但并不意味着农民个人拥有土地的绝对所有权。
在农地租赁中，承包地的土地使用权属于集体所有，因此承租方在租赁期间只是享有土地的使用权，但并不能对土地产权进行转移或任意处置。
其次，个人使用权是指具体的农业经营者对承包地的土地享有的特定期限内的使用权。
在农地租赁中，个人使用权的期限通常按照租赁合同中的约定来确定，一般而言，租赁期限为几年至几十年不等，这也意味着承租方只能在租赁期间内合法地利用土地开展农业生产，而在租赁期满后必须将土地归还给出租方。
二、农作物产权解读农地租赁中的农作物产权是指在租赁期间内，农民个人或农业经营者对所种植、养殖的农作物享有的合法产权。
根据我国的农业法规定，农民在农地租赁过程中享有农作物的所有权，也就是说，农民个人在租赁期间内拥有所种植农作物的权益，包括收益、处置等。
然而，需要注意的是，在农地租赁中，农作物产权与土地产权并非一体的，而是两者分离的。
虽然承租方享有农作物产权，但并不能对土地产权进行转移或处置，更不能在租赁期满后将农作物悉数带走。
毕竟，土地属于国家所有，租赁仅仅是土地使用权的转移，而不涉及土地产权的转移。
总结起来，农地租赁中的土地使用权和农作物产权是农业经营者在租赁期间内享有的相对权益。
土地使用权包括集体所有权和个人使用权，而农作物产权是农民个人享有的农作物所有权。
农业租赁的六大法律风险与应对策略
农业租赁的六大法律风险与应对策略农业租赁在农村经济发展中扮演着重要角色，为农民提供了增加收入、扩大生产规模的机会。
然而，农业租赁活动涉及的法律问题也不容忽视。
本文将介绍农业租赁中存在的六大法律风险，并提出有效的应对策略。
一、租赁合同风险1.违约风险农业租赁合同中存在一方未履行合同义务导致违约的风险。
为减少违约风险，应在合同中明确双方的权利和义务，明确约定租金、租期、农田用途等关键事项，并建立完善的违约责任机制，明确双方的补偿责任。
2.不完善的合同内容由于一些农民对法律法规的了解不深，农业租赁合同的内容可能存在不完善的问题。
为规避此风险，建议农民在起草和签署合同时，咨询专业律师，并确保合同中涵盖关键条款，如租金支付方式、土地使用权转让等，以确保自己的合法权益。
二、土地使用权风险3.土地承包经营权不明确在一些地区，土地承包经营权未明确划分，存在村庄集体经营与农民个人经营相混淆的情况。
在租赁农田前，亲自查看村庄土地承包经营权证，与村委会核实土地权属，确保土地转让具备法律效力。
4.土地流转限制一些地方规定了农地的流转限制，严格限制了土地的转让和租赁。
在农业租赁过程中，租赁双方应仔细了解当地土地流转政策，确保自己在合法范围内租用土地。
三、农作物保险风险5.不可抗力风险农业生产往往受天气、自然灾害等不可抗力因素的影响，造成农作物受灾。
为保护自身利益，租赁双方应明确农作物保险责任的承担方，并在合同中明确双方对于不可抗力风险的应对措施。
四、借贷法律风险6.资金借贷不规范为进行农业生产，农民往往需要向借贷机构借款。
然而，一些借贷行为存在不规范现象，如不合理的借款利率、借贷期限等。
在借贷过程中，应选择合规的借贷机构，签署正规的借贷合同，并注意保留相关凭证，以防止纠纷发生。
综上所述，农业租赁涉及的法律风险较多，但通过合理的应对策略可以规避许多问题。
农民在进行农业租赁活动前，应对风险有清晰的认识，并咨询专业人士以确保自身权益。
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关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展,当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题,不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展,城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾,往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用,大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。
第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。
以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为,农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。
农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。
目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租,该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背的。
(二)程序性问题《土地管理法》第十一条第二款规定,“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。
第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。
《土地管理法实施条例》第四条第二款规定,“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。
第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
依法改变土地用途的,必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记”。
以上法律规定表明,我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地使用权必须进行变更登记，否则，则属无效。
目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记,应是无效的。
综合以上分析,目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的,应确认为无效合同。
但在现实中，对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处。
遗憾的是，法院系统对此的认知各地也不一，此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不一定就被认定为无效合同。
目前有很多的农村集体土地租赁就属于这种情况，如认定无效，往往会引起群体性上访、不稳定事件的连锁反应;如认定有效，则会造成征地成本过高,使各级政府无力承担,陷政府于“两难”的选择境地。
二、关于合同解除的法律分析（一）合同有效或无效应由谁来提出的问题根据我国民事法律规定的一般原则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议,当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
也就是说并不是所有的人都可以对合同效力进行主张，原则上只能由合同当事人来向法院主张。
实践中，即使由于利益关系的驱动,很多出租集体土地使用权的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织也不能越俎代庖,来确定合同无效或代为向法院诉讼,这在法律上是没有依据的。
（二)关于合同解除的法律后果问题1、关于合同无效的情况下相关财产的处置和责任分担《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。
依据以上规定,由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。
也就是说,村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金）,承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权,自行拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。
至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。
租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的,可以共同委托专业评估机构进行评估。
人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。
2、合同有效的情况下合同解除损失的计算《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”;第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
依据以上规定，在合同有效的情形下,违约方应赔偿守约方的实际损失,具体数额标准应依据具体合同条款执行。
大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。
三、关于合同主体资格的法律分析在大多数的农村集体土地租赁合同中,出租方大部分是村民委员会，也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。
村民委员会可以成为合同的主体,但村民小组是否具有民事行为能力，成为合同的主体，在法律实践中，各方认知并不一致。
《合同法》第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定,“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”;《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼,其他组织由主要负责人进行诉讼”。
由此可以看出,合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。
《村民委员会组织法》第十条规定，“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。
这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也给予了村民小组独立的民事法律关系主体资格。
《民法通则》第七十四条第二款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇）农民集体所有”;《土地管理法》第十条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇）农民集体所有的，由乡(镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。
村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”;《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,可以依照法律规定的民主议事程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。
上述法律法规和高法解释表明,我国集体土地所有权存在三种基本形态,即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。
集体土地所有权的主体是“农民集体”,村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。
综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格,可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。
四、对擅自出租集体土地的处置（一）合法的土地租赁程序租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。
根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔199９〕222号）的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。