关于农村集体土地使用权出租相关问题

关于农村集体土地使用权出租相关问题

的简要探讨

近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展,当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题,不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。

一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析

伴随城市建设的快速发展,城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。政府要解决城市建设的土地供需矛盾,往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用,大部分用于了非农建设。加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。

（一）农村集体土地租赁的合法性问题

《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。

《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。

以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为,农

村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租,该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背的。

(二)程序性问题

《土地管理法》第十一条第二款规定,“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。

《土地管理法实施条例》第四条第二款规定,“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。依法改变土地用途的,必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记”。

以上法律规定表明,我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地使用权必须进行变更登记，否则，则属无效。目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记,应是无效的。

综合以上分析,目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的,应确认为无效合同。

但在现实中，对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处。遗憾的是，法院系统对此的认知各地也不一，此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不一定就被认定为无效合同。目前有很多的农村集体土地租赁就属于这种情况，如认定无效，往往会引起群体性上访、不稳定事件的

连锁反应;如认定有效，则会造成征地成本过高,使各级政府无力承担,陷政府于“两难”的选择境地。

二、关于合同解除的法律分析

（一）合同有效或无效应由谁来提出的问题

根据我国民事法律规定的一般原则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议,当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。也就是说并不是所有的人都可以对合同效力进行主张，原则上只能由合同当事人来向法院主张。实践中，即使由于利益关系的驱动,很多出租集体土地使用权的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织也不能越俎代庖,来确定合同无效或代为向法院诉讼,这在法律上是没有依据的。

（二)关于合同解除的法律后果问题

1、关于合同无效的情况下相关财产的处置和责任分担

《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。

依据以上规定,由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。也就是说,村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金）,承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权,自行拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的,可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承