龙湖地产研究报告——刘剖析

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龙湖地产薪酬体系

福利
基本福利：
养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险、大病统筹、工伤保险、住房公积金等之
额外福利：
团队意外伤害险、团队意外伤害医疗险、团队医疗险、团队住院医疗险、团队重大疾病险等。
尤其福利：
优惠购房；生日礼金；男员工有陪产假；每年为员工安排健康体检；
最基层旳员工购置私车并市内公用时企业每月提供至少1000元车补；
职业等级
标杆岗位及职责
薪酬原则
9级 CEO
2023年基本薪资413万
8级
大地域企业总经理（营业额、利润贡献至少是排名前1/3旳地域企业）。
基本薪资约200万/年，个体
差别较大，全部人员全部持
7级
首次旳、2－3个项目旳地域企业总经理。大地域企业内创建了一种股，股权鼓励为主有全国同行业竞争优势旳职能体系旳职能副总。
外派员工会有外派补贴及搬迁补贴；
新员工入职第一年就能够享有至少6个工作日旳带薪假期 2
人力资源管控——人员薪酬
龙湖旳全方面薪酬经过下列4方面构成
总收入
现金薪酬
福利
长久鼓励
其他鼓励
3
人力资源管控——人员薪酬
员工薪酬构成明细
年保障收入
薪资加扣项
年保障收入可能经过下列形式发放： •月基本工资 •年底发放旳年保障收入 •六个月奖金（部分业务单元有）
•搭建初步分级分类管理系统
•全方面提升龙湖在品牌、财务运营、企业运营和投资方面旳实力，吸引投资者注意。
•企业成功上市，CFO工作大部分完毕
•收回财政大权，确保企业集权
15
销售佣金
奖金评估原则
销售量客户满意度调查团队内部互评

2024版《龙湖地产营销经营策略(4P理论)案例分析》

02
龙湖地产营销环境分析
宏观环境分析
政策环境
近年来，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，包括限购、限贷、土地供应、房地产税等方面的政策，对龙湖地产的营销策略和市场表现产生了重要影响。
经济环境随着国内经济的稳定增长和城市化进程的加速推进，房地产市场持续繁荣，为龙湖地产提供了广阔的市场空间和机遇。
潜在客户的关注和参与。
网络营销
03
龙湖地产积极运用互联网和社交媒体等新型营销手段，开展线
上宣传和推广活动，提高营销效率。
04
龙湖地产营销执行与控制
营销计划制定与执行
市场调研与分析
龙湖地产在制定营销计划前，会进行深入的市场调研，了解目标客户的需求、竞争对手的情况以及市场趋势，为制定营销策略提供数据支持。
05
龙湖地产营销案例剖析
案例一：某楼盘开盘营销策略
市场定位
精准把握目标客户群体，以中高端市场为主，注重产品品质与品牌形象。
价格策略
根据市场供需关系和竞争对手情况，制定合理的价格策略，保证项目的盈利空间。
ABCD
产品策略
推出多样化、个性化的住宅产品，满足不同客户需求，强调产品的舒适度和实用性。
差异化营销策略
针对竞争对手的挑战，龙湖地产需要制定差异化的营销策略，突出自己的产品特点和优势，吸引消费者的关注和购买。
创新营销手段
龙湖地产需要不断创新营销手段，采用更加多样化、个性化的营销方式，提高营销效果和市场占有率。
07
结论与展望
研究结论总结
龙湖地产通过精准的市场定位和产品策略，成功塑造了高品质、高端的品牌形象，赢得了消费者的认可
和信赖。
在渠道策略上，龙湖地产注重线上线下的融合，通过多元化的销售渠道和营销策略，扩大了市场份额，

龙湖地产案例分析

龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。

该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。

业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。

吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。

1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。

如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。

1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。

而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。

”龙湖集团执行董事秦力洪说。

20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。

直到1988年进入《中国市容报》做记者。

一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。

但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。

在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。

一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。

”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。

公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。

而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。

据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。

重庆龙湖物业考察报告

本考察报告按照以上逻辑从物业公司的内部管理与运营，和对集团各职能部门业务开展的启示两方面进行汇报。
报告提纲
一、龙湖物业的内部管理与业务运营
一、内部管理 1 企业文化建设 2 招聘与培训 3 目标与计划管理二、业务运营 1 客服 2 安管 3 保洁 4 工程 5 绿化
饮垢矶汜酚
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4、各责任单元目标统一、职能交叉、相互关联、相互支撑。龙湖所挖掘出的任何一个成功的细节绝不仅仅是某一个部门能够做到的，每一个小小的细节体现出的是各责任单元的系统性思维，系统条件下的卓越执行力在龙湖被发挥到极致。营销、设计、工程、园林智能化、物业不是各自为政，而是一个完整业务闭合的环节。
本次赴重庆考察既是一次深入的业务学习，也是集团再一次强化实地熏陶。物业公司将努力向龙湖物业学习，内外兼学，用心提升服务品质，努力实现自身转变，努力践行物业公司的企业使命！
帐绕屈皇瑾
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僚卦悖颊钩
1、 “客户需求”是一切工作导向。无论是物业服务还是其他业务单元，先进公司都将“客户需求”视为第一。“’刁钻’的客户是市场导师，其意见值得我们洗耳恭听”、“不是所有人都能成为我们的客户，但我们要用对待客户的思想对待所有人”、“超出客户的期望，哪怕超出一点点，都是有价值的”等成为龙湖员工经常提到的话语。“建立客户导向的经营管理体系”也是集团要求实现的七大转变之首。

龙湖房地产项目营销报告PPT课件

CHAPTER 06
客户关系管理与服务优化
客户群体特征分析
年龄分布
以中青年为主，具备较高的购房能力和意愿。
职业特点
多为白领、企业家等高端职业人群，注重生活品质和居住环境。
购房需求
追求高品质的居住体验，注重小区环境、配套设施和物业服务等方面。
客户关系维护手段创新
1 2
客户关系管理系统
建立完善的客户关系管理系统，实现客户信息的集中管理和分析，提高客户服务效率和质量。
线上渠道拓展方式及效果评估
• 网络直播：通过直播形式展示项目特色、解答客户疑问，增强互动性和信任感。
线上渠道拓展方式及效果评估
曝光量
统计各线上渠道的曝光量，分析用户对项目信息的关注度。
点击率
监测广告、社交媒体等渠道的点击率，评估用户对项目的兴趣程度。
转化率
追踪线上渠道带来的客户咨询和成交量，衡量线上拓展的实际效果。
融合现代建筑风格与当地文化特色
打造绿色、智能、安全的居住环境
规划多功能社区，满足业主全方位需求
户型配比与面积区间
01
02
03
04
多样化户型设计，满足不同客户需求
主打中小户型，兼顾大户型及豪宅市场
面积区间覆盖广泛，从 60平米到200平米不等
针对不同客户群体，提供个性化定制服务
装修风格及材料选择
建立定期沟通机制，及时了解合作进展和遇到的问题，共同商讨解决方案；同时定期对合作效果进行评估和调整优化合作策略。
CHAPTER 05
品牌推广与形象塑造
品牌定位及传播策略
品牌定位
高端、豪华、品质生活
传播策略
通过线上线下多渠道宣传，塑造品牌形象，提升品牌知名度和美誉度

沈阳龙湖双珑原著物业管理调研报告

沈阳龙湖双珑原著物业管理调研报告沈阳龙湖双珑小区是一座位于沈阳市的高端住宅小区，由龙湖集团开发并建设。

该小区于2018年竣工，总占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，共有12栋高层住宅楼和4栋洋房组成。

小区内绿树成荫，景色宜人，是沈阳市一处独具特色的宜居社区。

作为一座高端住宅小区，沈阳龙湖双珑小区的物业管理工作至关重要。

物业管理调研报告旨在对该小区的物业管理情况进行全面、客观的评估和分析，为改进和提高物业管理水平提供参考和建议。

一、物业管理服务情况调研在调研过程中，我对沈阳龙湖双珑小区的物业管理服务情况进行了综合评估。

通过与小区业主的深入交流和相关数据的分析，我了解到以下几点情况：1.1 物业管理服务范围广泛：沈阳龙湖双珑小区的物业管理服务包括小区安全保卫、环境卫生、绿化养护、设备维修等多个方面。

物业公司聘请了专业的保安人员和维修工人，确保小区的安全和设施的正常运行。

1.2 物业管理服务态度良好：物业公司的员工在工作中表现出较高的工作积极性和责任心，对业主的问题和需求能够及时响应和解决，提供了满意的服务。

1.3 物业管理服务质量有待提高：尽管物业公司在服务态度上表现不错，但在细节处理和服务质量上还存在一些问题。

如小区内部的垃圾分类管理不够规范，保洁人员的工作效率有待提高等。

二、物业管理存在的问题与建议2.1 垃圾分类管理不够规范：在小区内部的垃圾分类管理中，存在一些混淆、错误的情况。

建议物业公司加强对业主的宣传教育，推动垃圾分类工作的落实，提高小区垃圾分类管理的水平。

2.2 保洁人员工作效率有待提高：小区保洁人员的工作效率不高，导致小区环境卫生存在一定程度的问题。

建议物业公司加大保洁人员的培训力度，提高其工作效率和服务质量。

2.3 小区绿化养护需要加强：尽管小区内部绿化环境良好，但绿化养护方面的工作还有待加强。

建议物业公司加大对小区绿化的投入，增加绿化养护人员的数量，保证小区绿化景观的精细化管理。

郑州龙湖市场-区域房地产市场分析39p

康桥溪桂园
龙泊圣地
维也纳湖畔
本德案丰麦卡伦
唐宁一号
本报告严格保密
19
典型个案—龙湖御景项目位于龙湖镇北部，中等规模楼盘，以小面积洋房度一般
开发商项目地址
郑州正力置业有限公司双湖大道和泰山路交叉口西南角
规模
占地面积 10.1万㎡建筑面积 20万㎡
本报告严格保密
11
宏观市场分析
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产市场销售火热，2012年月均去化348套，市场需求强劲。
2011年9月至2012年9月龙湖镇商品住宅共销售3749套，42.12万㎡，均价5292元/㎡月均销售288套，3.24万㎡。
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自今年3月份以来，区域商品住宅量价走势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套，均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。
42
33
34
16
120
120
196
169
去化率
78% 46% 100% 86%
在售剩余量（套）
57 43 100
在售剩余量（套） 9 18 0 27
本报告严格保密
23
典型个案—兴龙湾
项目具有强势资源，开发商品牌较高，产品较为新颖，初期在郑州的推广力度较大，市场认可度高
开发商
河南兴田置业有限公司
价4547元/㎡；月均去化23套，面积2673㎡
推盘节点：一期于2011年11月份开盘，推出洋房产品；二期于2012年5月底开始认
筹，蓄客期两个月，共积累客户600多个。8月中旬加推2栋洋房。
本报告严格保密
22
典型个案—龙湖御景

龙湖春天房地产项目可研报告

蚌埠市龙湖春天4. 2期项目可行性研究报告二O—二年七月第一章总论 (5)1.1龙湖春天及4・2期项目建设背景 (5)1.2龙湖春天整体概况 (5)1.2.1龙湖春天简介 (5)1.2. 2龙湖春天整体经济技术指标 (6)1.2.4龙湖春天4. 2期简介 (7)1.3. 1编制依据 (7)1.3.2编制说明 (7)第二章龙湖春天4. 2期情况 (8)龙湖春天4.2期概况 (8)4. 2龙湖春天4. 2期主要经济技术指标 (8)4・3龙湖春天4. 2期建设方案 (9)4. 3. 3房屋建筑物 (9)4. 3. 4小区公共配套设施 (10)第三章效益分析 (11)10.1销售收入、营业税金及附加估算.................................. H10.2.3税费 (11)10.3利润与利润分配 (12)10.4清偿能力分析 (12)10.5资金平衡分析和资产负债分析 (12)10.6财务平衡表与贷款偿还分析 (13)10.7风险分析 (13)10. 7. 1利润临界点（盈亏平衡） (13)10. 7. 2敏感性分析及概率分析 (13)10. 8主要经济指标 (14)10. 9财务评价的结论与建议 (14)1510.9. 1结论 ........................................................ 14 10. 9. 2有关建议 . (14)第四章风险及防范措施11. 1房地产投资风险分析 ........................................... 15 11. 2市场风险防范措施 (16)11.2. 1市场风险 .................................................... 16 11.2.2成本风险 .. (17)第五章结论及建议 (17)12.1项目拥有较好的投资环境与机遇 .................................. 17 12. 2项目在经济上具有较强的可行性 ................................. 17 12.3项目具有的突出优势 ............................................ 17 12. 4项目开发经营风险较小 ......................................... 18 12. 5项目实施的建议 .. (18)蚌埠市龙湖春天4. 2期项目可行性研究报告第一章总论1.1龙湖春天及4. 2期项目建设背景蚌埠清越置业发展有限公司于2004年7月注册成立，是一家以房地产开发、投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司一一安徽水利开发股份有限公司的全资子公司。

龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告

115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入择机进入
谨慎进入避免进入
客户细分
落根者聚巢者
重教者享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者聚巢者享受者重教者

龙湖物业研究报告

龙湖物业研究报告一、引言本报告主要对中国龙湖地产的物业管理业务进行研究和分析。

龙湖地产是中国领先的房地产开发商之一，目前拥有众多物业项目并在物业管理领域积累了丰富的经验。

本报告将从以下几个方面进行分析：物业管理业务的背景和发展现状、物业管理的重要性、龙湖地产的物业管理策略和创新、物业管理对龙湖地产的影响以及未来物业管理发展的趋势。

二、物业管理业务的背景和发展现状物业管理作为房地产行业的重要组成部分，对于保持和提高物业价值至关重要。

随着中国房地产市场的快速增长，物业管理业务也得到了大力发展。

据统计，2019年中国物业管理市场规模达到了近2万亿元人民币，预计在接下来的几年仍将保持较高速度的增长。

然而，物业管理行业也面临一些挑战和问题。

首先，市场竞争激烈，物业管理企业之间的差异化竞争和服务质量提升成为亟待解决的问题。

其次，物业管理行业的专业化程度仍有待提高，人才短缺和培训不足制约了行业的进一步发展。

此外，物业管理行业的监管机制也需要进一步完善，以保证业务的规范运行和消费者的权益保护。

三、物业管理的重要性物业管理对于龙湖地产及整个房地产行业的重要性不言而喻。

首先，物业管理是房地产价值链的重要环节，通过对物业的规划、运营和维护，可以增加房产的价值和竞争力。

其次，物业管理对于提升居民生活质量、改善居住环境和社区建设也起到了至关重要的作用。

良好的物业管理能够提供便利的生活服务，提高住户的满意度和忠诚度。

四、龙湖地产的物业管理策略和创新龙湖地产在物业管理领域拥有丰富的经验和成功的案例。

他们不断创新和完善物业管理策略，以提供更优质的服务和增加物业价值。

其中，龙湖地产注重以下几个方面的创新：1. 服务创新龙湖地产通过引入智能化技术，提供便捷的在线服务平台，住户可以通过手机APP实现便利的社区服务，如报修、缴费、预约等。

此外，龙湖地产还不断探索引入更多个性化、定制化的服务，满足居民的多样化需求。

2. 管理创新龙湖地产提倡物业管理的专业化和规范化。

龙湖地产财务分析

四、SWOT分析
优势（ S ）劣势（W）
SWOT
分析
机会（O）
威胁（T）
优势（S）
• 清晰的发展战略 • 健全的运营管理体系
• 引领市场的产品研发能力
• 一流的物业管理
清晰的发展战略
战略定位----区域聚焦、多业态发展：第一步为单生业态发展，第二步为单一业态的多项目化运作，第三步为多项目多业态的开发业务战略选择----销售净利润率和资产周转率的同步提升：先产品扩张，后区域扩张；三大战略业务主线分别是融入城市、引领生活、创造机会
③工业化与城市化差异：东部的城市化水平普遍比中西部地区要高 ④对外开放的差异：东部尤其是东部沿海地区对外开放程度较高，中西部相对处于内陆，对外开放程度相对较低
机会（O）
•直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展
区域规划政策
今年，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》正式发布。其中一项新的内容就是国务院通过了两江新区开发。重庆 “两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。
随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增长，房地产业得到飞速发展，近20 年的发展取得了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到25 平方米，住宅业增加值占GDP 的比重达到了7.5%，房地产业已成为国民经济的支柱产业。
存在的问题
1、住房市场交易量增加，交易价格上升 2、投机过热 3、房地产企业增加 4、消费者缺乏理性，消费结构失衡 5、金融市场资金大量流向楼市
企业记事
• 1994年6月龙湖地产创建于重庆 • 1997年4月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南苑动土奠基 • 2003年8月“龙湖”被认定为重庆市著名商标 • 2004年10月与香港臵地签约合作，世界500强首次进入重庆房地产市场 • 2008年3月龙湖新品牌标识全面启用 • 2009年重庆龙湖企业拓展发行总值 1,400,000,000元人民币债券

924452-房地产营销-20170323龙湖天宸原著4217城市产品逻辑及推广P

土地属性
例：城市内环核心，具备稀缺人文历史资源的低密综合社区
市场定位
例：覆盖汉口核心区top类及市区范围内高端改善类客群，市区唯一具备历史人文价值和标签感的低密度洋房
产品及客户定位
业态产品建筑面积
联排
边户中间户
240平米 220平米
配比 10% 30%
单价总价
客户类别
32000 770万片区top类客户
单价（元/㎡）
XX竞品
XX竞品
XX竞品
本案 XX竞品
版权声明 © 2008 龙湖地产有限公司
数据来源：XX
部部门门 – 文件名 9
一、市场研究-竞品
典型竞品项目A——XX项目介绍
竞品项目特征简述：……（主要卖点和抗性，如学区房、海景房等）
区位图
总图
开发商总建面容积率楼面价产品户型描述首次开盘时间滚动6月销售额累计销售额目前在售价格存货套数去化周期
国五条
沪七条
限贷放松
期末存量：
1062万㎡
17
15 16 16 14
12
16
14
14 14
13 13
10
10
122 87
45 28 13
9
10
10 10
10
10 116
118 99
10 11 9
9 126 116
123 120
59 74
75 75
96 82 58 63
74
118 107 9 80 79 72 63 58
一、市场研究-板块内最新土地动态
1、板块内已出让出地块：
已出让土地
出让时间

龙湖地产-深度分析-区域地产公司的成长历程

三,管理架构
人力资源管理
部门
配合"区域聚焦"战略的实施和全国化扩张,积极构建多元化职业管理团队. 职位姓名入职时间履历公司战略
总监王桐 2007年3月曾在外交部工作,加入龙湖前曾任联想控股公共关系部副总经理曾任香港上市公司华润置地 (1109.HK)CFO和美林证券副总裁华润集团及华润置地供职,任华润置地上海总经理, 上市前期公共关系事物,北京天津(京津)战略布局前期公共事务上市准备,主要选择保荐人等, 瑞银,摩根士丹利及汇丰加强战略实施
高档综合住宅小区,第一代花园洋房奠定了龙湖的地产和物管双品牌,为龙湖的后续发展打下了坚实的基础.
滨江高层豪宅
简
评
产品的升级, 挑战自我,进一一步占领步拔高龙湖形高端市场. 象.
三,管理架构
管控模式
大公司,小组织明确分权与授权的边界,在保持统一性的同时追求灵活性和效率性. 在资金运作,投资决策,人员标准,价值观,公司品牌上高度集权, 在运营上充分放权,使龙湖的竞争前沿有足够的权限和灵活性,充分接近客户和市场,以为客户提供高品质的服务.
历年销售金额情况
120 100 80 60 40 20 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年销售金额
单位:亿元
二,发展战略
总体战略
龙湖地产在95年成立之初,确立5年后(2000年)成为重庆最好的房地产企业之一, 10年后后(2005年) 成为全国最好的企业之一的发展目标. 核心发展战略:区域聚焦,多业态发展. 战略扩张路径:先产品扩张,后区域扩张. 以香港新鸿基的发展模式作为标杆,重视区域聚焦及高资产周转率.
数据来源:

万科龙湖综合对比分析

一、产品定位万科：专注于住宅开发目前，万科的业务范围集中于住宅。

在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。

虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。

1、产品开发历程迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：（1）第一代产品起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。

（2）第二代产品成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。

（3）第三代产品创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。

2、产品种类数据来源：公司数据、高通智库3、万科系列产品的城市区分布数据来源：公司数据、高通智库龙湖：聚焦中高端/创新引领目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。

1、产品发展历程从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。

龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。

龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。

龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。

龙湖镇房地产市场分析报告

市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑振兴地块301亩温莎城堡永丰· 金沙湾红河谷群缘置业43亩新郑广成置业92亩悦府海棠龙湖上公馆丹石街区双桥印象国瑞城梧桐郡龙熙湖畔
市中心
十一公里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济区”被正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面。河南省确立建立“以郑州为核心、省辖市为主体、与周边联动发展”的战略格局，郑州市的经济总量、人居环境、城市框架和影响力将得到进一步提升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中心城区 11 公里，是郑州市南部近郊卫星城。龙湖镇距航空港区 18 公里，将成为市区与港区的连接枢纽。随着二七新区、南三环、南水北调运河等一系列工程的建设，南区开发速度仅次于东区，成为城市开发热点，龙湖的融城速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医疗需求。

2024版完整版龙湖房地产营销

建立用户友好的官方网站和移动应用，提供详细的项目信息和在线咨询服务，吸引潜在购房者。
积极运用微信、微博等社交媒体平台，发布项目动态、市场分析和购房指南，与粉丝互动，提高品牌曝光度。
网络广告投放
大数据分析与精准营销
在搜索引擎、房地产网站等网络平台投放广告，扩大品牌知名度，吸引目标客户。
收集用户数据，进行深度分析，实现精准营销，提高转化率。
格供客户选择。
为了提升产品品质，龙湖严格把控装修材料和施工工艺，选用环保、耐用的高品质材料，确保装
修质量和居住安全。
龙湖还注重细节处理和人性化设计，从色彩搭配、家具陈设到灯光照明等各个方面打造舒适宜人
的居住环境。
2024/1/26
11
配套设施及服务优化
龙湖地产在项目规划中充分考虑配套设施的完善性，包括学校、医院、商业中心、公园等公共设施的布局和建设。
2024/1/26
28
销售团队组建及培训
2024/1/26
01
组建专业、高效的销售团队，包括销售经理、销售顾问、客户服务等角色。
02
对销售团队成员进行系统的培训，包括产品知识、销售技巧、客户服务等方面，确保团队成员具备专业的知识和技能。
29
业务流程规范化和标准化
制定详细的销售流程和服务标准，确保团队成员能够清晰了解各自职责和业务流程。
龙湖还注重户型的个性化定制，根据客户需求提供量身定制的户型解决方案，让每位客户都能找到最适合自己的居住空间。
在户型创新方面，龙湖不断推陈出新，引入智能化家居系统、可变空间等先进设计理念，打造出具有前瞻性和实用性的新型户型。
2024/1/26
10
装修风格与品质提升

龙湖地产运营体系及开发流程

龙湖地产的运营体系具有创新性，不断引入新的理念和技术，推动公司不断发展和进步。
标准化
龙湖地产在项目开发和运营过程中实行标准化管理，通过制定统一的标准和规范，提高工作效率和产品质量。
运营体系的优势
提高效率
降低成本
龙湖地产的运营体系通过优化流程和规范操作，提高了工作效率，缩短了项目开发周期。
施工过程管理
龙湖地产对施工单位进行严格的施工过程管理，确保施工质量和
进度。
竣工验收阶段
分部分项验收
在项目施工过程中，龙湖地产组织相关单位进行分部分项验收，确保各分项工程符合设计要求。
竣工验收
项目竣工后，龙湖地产组织相关单位进行竣工验收，对项目进行全面检查，确保项目符合设计要求和相关法规标准。
确保公司高效运转。
流程管理
龙湖地产注重流程管理，通过制定详细的工作流程和操作规范，确保项目从投资决策到交付使用的全过程有序进行。
信息化平台
龙湖地产运用先进的信息化技术，建立了全面的信息化平台，实现项目信息的实时共享和有效沟通。
运营体系的特点
精细化
创新性
龙湖地产的运营体系注重细节和精细化管理，通过精确的数据分析和市场调研，为项目决策提供有力支持。
推动公司可持续发展
龙湖地产的运营体系与开发流程不断总结经验教训、持续改进和创新，推动公司的可持续发展和行业领先地位的巩固。
05
龙湖地产运营体系及开发流程中的关键要素分析
土地资源的获取与整合
土地市场调研
深入研究土地市场政策、供需关系及价格趋势，为获取优质土地资源提供决策支持。
土地获取策略
通过招拍挂、收并购、合作开发等多元化方式获取土地资源，确保项目用地需求得到满足。

新郑龙湖房地产市场报告

宏观政策
郑州楼市限购正式取消，市内五区和郑东新区不再限购
郑州正式取消限购，目前对龙湖区域影响不大
2014年8月9日晚20:00，郑州市房管局官方微博发布消息表示：经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
取消限购对于郑州的主要影响：有效抑制房价下行趋势，活跃楼市观望情绪，促进楼市交易；进一步刺激学区房的需求；刺激改善性住房的需求等，对刚需客户的影响不大。
产品面积
118㎡三房 88㎡两房，115~130㎡三房,143~160㎡四房
84-94㎡两房，128㎡~140㎡三房 88~90㎡两房、120㎡三房 84㎡两房，113-118㎡三房
84㎡两房、102、110、119㎡三房联排200-240㎡，洋房90-150㎡，高层90-138㎡
90㎡两房，106-110㎡三房 89~115㎡三房
对于郑州来说，取消限购增强了民众及开发商对于房地产市场的信心，能在短期内刺激市场回暖，但由于市场遇冷的根本原因是限贷政策的影响，因此长期来看，取消限购对于房地产市场的影响不会很大。
而对龙湖来说，客户主要构成是价格外溢型刚需客户，受
政郑策州影限响购不的大取。消对于龙湖房地产市场影响不会太大。
康桥九溪郡高层6400
绿都丹石街区高层5800
双桥印象高层5800
龙熙湖畔 5900
国瑞城高层5900 洋房7500
浩创梧桐郡高层5900
恒基水榭华城 5200
宽视界洋房5500
公园1857 高层6000
龙湖锦艺城高层6200 洋房7500
康桥原溪里待售
项目详情