会计英语中文版

中华女子学院2016——2017学年第1学期

《会计专业英语》课程试卷

（论文类）

论文题目浅析营业税改增值税对房地产业的影响

课程代码 1050042013

课程名称会计专业英语

学号 130404077

姓名史慧丹

院系管理学院会计系

专业会计学

考试时间 2016年10月27日

考试成绩

浅析营业税改增值税对房地产业的影响

摘要

自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。房地产企业“营改增”，既是我国税制改革史上的大事，也是房地产行业发展史上大事，必将给广大房地产企业带来前所未有的挑战和发展机遇。

本文首先对当前“营改增”发展的背景及房地产业的现状做了简要概述，得出了房地产行业在经济发展中的重要性，以及税负对房地产行业的重要影响。其次对新的税收政策加以概述，使我们清楚的学习了解增值税税收政策。

最后通过学习房地产业新的税收政策，发现探究此次“营改增”对房地产业带来的机遇与挑战。

关键词：房地产业，营改增，税负，机遇，挑战

一、营业税改增值税房地产业现状

营业税改增值税（以下简称“营改增”）作为十二五期间我国财税体制改革的“重头戏”，是以结构性减税促进稳增长调结构的“关键点”。自2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案到2016年1月，李克强主持召开座谈会，决定2016年要全面推开“营改增”，为了进一步较大幅度减轻企业税负。据统计截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。

房地产行业是此次“营改增”中备受关注的行业，因为房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。除此之外，对经济增长的贡献房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的兴旺繁荣。

增值税全面实施后，在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值税体系将独树一帜，在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企业）或B2C（企业对个人）的交易，同时也将适用于C2C（个人对个人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。如果我国“营改增”进展顺利，其他国家有可能效仿中国从而扩大其增值税的应税范围。

二、房地产业“营改增”政策具体内容

（一）纳税人

1.在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

2.增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

（二）征税范围

1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：

（1）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；

（2）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），

属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。

2.不征收增值税项目

（1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

三、“营改增”对房地产业产生的影响

（一）房地产业“营改增”的目的

“营改增”改革的目的是要整体减少企业的纳税负担，让纳税更加合理和公平。

（二）“营改增”给房地产业带来的利好

1．房地产业“营改增”有利于完善税收链条，增加税收

营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建筑安装成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税；营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。

2．房地产企业整体税负有望下降

房地产“营改增”属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。“营改增”之后的税率与原来的5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低。

3.房地产企业市场销量有望增加

之前企业缴纳营业税导致了一些房地产企业存在重复纳税的现象。税负重在一定程度上会影响消费者购房或投资的积极性。“营改增”之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建筑安装成本和期间费用中缴纳的增值税都可以抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万

元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型增值税，不动产的进项税届时也可以抵扣。生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业的增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。

4.房地产业“营改增”有利于提高各行业竞争能力

如今市场房价并不太取决于开发成本，更重要的决定因素是供求关系。今年以来，房地产市场转向为买方市场，房地产走势持续走低下行，市场上存量房压仓整体市场供大于求，尤其是二三线城市。地产开发商面对持续走低的成交量都表现出了极大压力。这种情况下，房地产业营业税改增值税，在某种程度上可以平抑成本，并且有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。

（三）“营改增”给房地产企业带来的挑战

1. 政策过渡阶段企业可能遭遇重大损失

在“营改增”开始试点的现阶段，很多政策跟房地产企业现实操作存在着差异，真正实施起来还是有相当的困难。并且由于在“营改增”之前房地产企业缴纳的是5%的营业税，突然的变为增值税，可能会使企业蒙受很大损失。如一个房地产完工了，但销售还没结束，若在此时实行增值税，税率从5%增加到11%，由于企业基本完工了，基本上没有进项税可以抵扣。此时销售合同已经出来，价格不能更改，则企业实际上是增加税负成本，造成很大损失。

2.相关人员对税收政策不熟悉

房地产企业“营改增”之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。“营改增”之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策