开皇广场营销方案

开皇销售方案

一、项目分析

二、市场分析

三、客户分析

四、销售策略

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一项目分析

1、项目位置

开皇广场--位于杨凌老城区常青路与康乐路十字东南

优势：交通便利，商户、住户集中，人流量大。

2、项目基本情况

总占地：22亩，总建面：6万平方米，

总高：15层（地上：13地下：两层）

开放商：陕西康美置业有限公司

运营公司：杨凌开皇商业运营管理有限公司

3、项目配套及结构

配套：拥有2000平米的广场

车位总计：510个，150个地上停车位，180个地下停车位（后

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期增至360个车位）

超市：大润发超市（已经成熟）

设施：四步观光电梯直达地下停车场和商场，

四部手扶电梯通达各个楼层，挑空大堂

酒店：如家快捷酒店、心雨主题酒店（10-13为酒店）

影院：国际影院（已经签约橙天嘉禾国际影城）

健身房：1000的美式健身房

KTV:6楼拥有5000 平米的宝乐迪KTV。

3、物业类型

临街商业：一楼临街商业

内铺：1-4楼为商产内部

写字楼：6-9层

酒店：10-13层、

4、项目运营情况及项目定位

运营：杨凌开皇商业运营管理有限公司

专业的商业运营管理公司统一运营管理，做到统一规划，统一

宣传，统一招商运作，统一安防监控，统一物业服务，统一促销活

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动。保证所有商户利益，保障给予消费者最好的购物休闲体验。

定位：集时尚购物，餐饮美食，休闲娱乐，商务酒店为一体的一站式现代综合商业中心。

5、业态布局以及优势：

业态规划：负二层为停车场，负一层为大型购物超市，一至四层为

购物商场，五层为大型影院，六至九层为写字楼，十至十三层为商务酒店。

（1）车位：预计510 个，目前车位150个，负二层配套180个停车位，后期可增加至360 个车位。

优势：总车位数510 个，为后期客流导入提供极大的便利。

（2）大润发生活超市：负一层

优势：目前杨凌最大的超市，已经成熟运营，奠定了一定的客流量，能带动本区的商业氛围。

（3）临街商业以及购物中心：一层至四层为购物中心

优势：开皇最核心商业板块，业态布局合理，全方位满足消费者一站式购物需求

具体业态布局及招商品牌如下：

1F:品牌电器，黄金百货，面积共4896.21平米，招商率37%；

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品牌类型：金立、华为、腾辉名表等

2F:品牌男装女装批发及零售，面积共4981.31平米，招商率

33.6%；

品牌类型：阿迪、耐克、彪马等

3F:南区为万象潮流街区，北区为儿童游乐场，面积共5318.6平米，招商率为88.9%

品牌类型：贝儿健、西瓜王子、万象街

4F:餐饮区，面积共5056平米，招商率为22%

品牌类型:外婆印象

（4）影院、健身房：五楼为电影院和健身房，总面积共5709平米。南区为国际影城，北区为健身，教育培训。

优势：影院及健身房能够吸引大批量的人流，购物、休闲、娱乐。

对整体的商业氛围形成起到极大带动作用，互补互利的业态也使商业价值最大化释放。

招商率57.8%

品牌类型：嘉禾国际影城

（5）写字楼办公：六楼至九楼为商务写字楼

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优势：杨凌自贸区挂牌，企业数量增加，占据杨凌核心商圈，配套

丰富，交通方便，商业综合体必然会是所有企业办公场地的首选。招商率：50%

品牌类型：宝乐迪KTV

（6）商务酒店：十层至十三层为品牌商务酒店

招商率：100%

品牌类型：心雨主题酒店，如家快捷酒店。

6、货量分析：总建面20252平米，一至四层可售总套数为334套，

50 平米以下111套，50平米至80平米76套，80平米以上为147 套。价格区间：6000-14000元/㎡

7、项目销售难点以及解决方案：

销售难点：

（1）商业综合体近一年发展迅速，之前问题项目陆续开业，势必会对本项目造成一定竞争，对投资客户群体造成一定分散。

（2）作为商业综合体，针对同类项目如隆发城市广场，项目定位及业态有很多重合的地方，难以形成自己的特色。

（3）招商运营情况相对一般，品牌特色不够凸显，商业氛围不浓厚。

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（4）针对纯投资客户，商铺面积越小投资难度越小，而本项目

70 平米以上商铺占比近一半，在按揭贷款越来越难的情况下，投资门槛相对较高。

解决办法：

（1）对本项目卖点做深入分析，从客户投资角度着想，加强认同感。

（2）对业态及品牌包装推广，提升商业氛围及客户消费者对品牌的认可度。

（3）针对不同销售阶段制定对应销售及推广政策，加强销售节奏感。

（4）通过现返前两年房租或分期等方式降低客户投资难度。二、市场分析

1、商业发展趋势：

随着杨凌城市化进程加快，城区人口不断增加，市场对精品的一站式服务商业综合体的期许非常高。作为杨凌首家建成且开业的商业综合体，城区核心的地理位置、方便的交通、完善的配套、强劲的招商运营力度，开皇必然会成为杨凌及周边消费者的首选。2、竞品分析：

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隆发商业广场：

总建面14万方,面积20-100平米，价格8000-24000，有5年返

祖政策！北区商业已售罄且开业，南区正在销售中。

居然之家：

总建面4万方，面积15-60平米，价格8000-14000-18000元/㎡。

十五年逐年返祖，前五年8%，中间5 年9%，后5 年10%。项目招商入住率已达75%，已经正式开业，目前正在销售中。

3、总结

杨凌纯商业项目目前仅隆发城市广场及居然时代广场两家，两

个项目均存在资金不足以及无法网签的问题。实际客户购买存在很

大风险。而开皇五证齐全而且可以网签，且产权为70年，资产归属明确，专业运营公司也能保证客户收益的持续性和稳定性。

三、客户分析：

1、客群辐射区域分析

商业客户主要来源于杨凌及周边乡镇，辐射近100万人口。同

时随着杨凌自贸区的成立以及城市化进程加快，商铺投资势必会是

投资客的首选。

2、客群属性分析

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