商业招商合作方式建议

商业招商运营建议

国内商业地产概况商业地产案例解析新都经济及商业概况本案概况及现状

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商业运营策略

国内商业地产概况

中国商业房地产总体特征

第一是起步晚，第二是发展快，第三是潜力大。2000年起，商业房地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起。2001年以后，我国商业房地产投资年增长率达到了33%，增长的速度远远的超过了国民经济的增长速度。随着中国全面加入WTO，北京奥运的临近，还有国家经济迅速发展的情况下，中国正在成为全球最大的商业房地产市场。中国商业房地产快速发展的核心动力一有宏观经济发展，居民生活水平提高。动力二是城市政府部门重视鼓励现代服务业。动力三是中国城市化进程加快，城市不断拓展。

近年来我国城镇居民人均可支配收入以较快的速度增长。从而带动了商业的发展，结果表现为商业地产投资额的快速增长。中国各城市不断鼓励推进城市商业的规模化发展，从而拉动了城市商业地产的发展。现在城市化建设正在加速，不断拓展的城市直接刺激了城市商业房地产的发展。

中国2013年宏观经济和政策环境分析

2013 年一季度中国经济增长低于预期，短期复苏态势暂时放缓；除维持积极财政政策和稳健货币政策外，经济结构性调整措施的重要性愈加凸显。

2013 年一季度中国实现国内生产总值118,855 亿元，较 2012 年第四季度下降 %，低于市场预期，经济短期复苏态势暂时放缓。一季度，基础设施及房地产开发投资同比分别增长 %和 %，尽管国家出台多项房地产调控政策，但一季度全国商品房销售同比仍增长%；工业投资同比增长 %，同比增速回落 %，制造业投资增长乏力；社会消费品零售总额同比增长 %，增速同比回落 %。综合来看，经济增长动力仍主要源自基础设施建设和房地产，消费和投资对增长贡献的回落是一季度中国经济增速放缓的主要原因。

国际方面，全球经济复苏延续了 2012 年以来不确定性局面。2013 年一季度，美国经济缓慢复苏，但 3 月份制造业和服务业 PMI 分别放缓至 %和 %，温和扩张趋势和未来政策空间均有所显现，但同时财政风险仍然存在。欧元区方面，3 月 PMI 终值为，制造业 PMI 均低于 50%的枯荣线；塞浦路斯成为欧元区第五个接受援助的国家；基于 2013 欧元区经济继续负增长和新兴经济体增速略有反弹但整体放缓给世界经济复苏带来的不确定性，IMF 近期将 2013 年全球经济增速预期自 %下调至 %。

面对全球宏观经济形势的不确定性，中国政府除将继续维持积极财政和稳健货币政策外，更强调经济结构性调整的重要性。一季度中国公共财政收入增长 %，地方财政收入同比增长 %，各地方政府初步制定的固定资产投资计划体现了通过投资稳定经济增长的目标。同期，M2 增速回升至 %，主要是新增贷款和外汇占款增长；社会总融资万亿元，融资规模放量增长；服务业贡献GDP 比重%，增长贡献超过制造业，结构调整效果有所显现。

短期内虽然较低通胀水平赋予了政府一定的政策调整余地，但国内公共和私营经济部门债务水平的增长及投资回报率的下降同时也限

制了投资拉动短期增长政策的空间和有效性。综合来看，2013 年中国经济需继续着力于短期增长和长期发展均衡，短期低增长和通过结构性调整换取长期可持续增长成为必要手段。

商业地产案例解析

大连万达商业地产股份有限公司（成功案例）

大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2011年新开业17个万达广场，新运营12家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

目前本公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

●为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；

●全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；

●打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；

●创造大量的就业岗位；

●汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

提起商业地产,大连万达集团董事长王健林是一个绕不过去的人物。作为圈内公认的行业老大的大连万达集团,已经在商业地产行业里深耕了十余年。在今年的中国商业地产行业发展论坛·2011年会上,王健林董事长毫无保留地将万达广场的运营模式进行了深度剖析,让在场的业内人士感到受益匪浅。

事实上,万达广场从2008年开始进入提速,投资建设很快,今年还将开业17个广场、12个酒店。按照王健林董事长的说法,整个万达广场开出来以后,出现一个现象,不像一般的商业物业都需要两年以上的市场培育期才可以活起来,一般万达广场一开起来就比较活。

“我觉得这里面核心的一个方面是我们的运营管理比较好,就是我们的商业管理公司,这实际上已经成了万达核心竞争的一部分。”王健林董事长表示。

具体而言,王健林董事长从三个方面阐述了万达的运营管理模式的特点和优势。

第一个就是合理规划招商的业态。王健林表示,万达广场有一个特点,就是次主力店和主力店的比重比较大,一般都占50%以上,百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等,餐饮类的比重也比较大。