第八章--合同与风险管理PPT课件

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在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物
业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联
欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些
优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项
目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业
管理的运作，是应该提倡。但是，除经业主大会同意，
这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的
宜 • 细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中 • 标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相 • 比）的合同谈判时间。 • 《前期物业管理招投标管理暂行办法》第
三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通 知书发出之日起30日内，按照招标文件和中 标人的投标文件订立书面合同。
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（二）不应有无偿无限期的承诺
第八章 合同与风险管理
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考试基本要求
• 掌握：物业服务合同的类型、特征、主 要内容和合同要点。
• 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型， 物业管理所涉及的保险种类与投保了解： 物业管理招标与投标阶段的工作内容与 合同管理，风险及风险管理。
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第一节 物业管理中的主要 合同类型
• 一、合同的概念 • 合同又称契约，是指平等主体的自
然人、法人、其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议。 • 《中华人民共和国合同法》规定任何 合同的订立应遵循平等、自愿、公平、 诚实信用和合法的原则。
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二、物业管理活动中主要的合同类型
• (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合 同。
• (2)前期物业服务合同与物业服务合同。
• (3)业主所签订的与物业管理活动有关的合 同。
项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项
服务公司与业主之间并不存在合同关系。
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• 二、物业服务合同的特征 • 三、物业服务合同的主要内容 • 1．物业基本情况 • 2. 委托服务事项 • 3．双方的权利义务 • 4．物业服务要求和标准 • 5．物业服务费用和维修费用 • 6．专项维修基金的管理和使用
• (4)物业管理企业与专营公司订立的有关物
• 业管理活动的专项服务合同。
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• 三、物业管理合同的构成要素 • (1)物业描述 • (2)合同期限 • (3)管理者的责任 • (4)业主的目标 • (5)管理者的权力范围
(6)物业经营管理服务报告的内容要求 (7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准 (8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的 费用进行估算。
企业就能从专业管理和业主利益两个角度出发，利用
以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见。
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2．阶段性
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物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管
理就是一项长期性的工作物业管理的这种长期性决定
了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各管
理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时 间，由于各种变化可能要调整；
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第二节 物业服务合同
• 一、物业服务合同的类型 • （一）前期物业服务合同 • 根据《物业管理条例》的有关规定，在业
主、业主大会选聘物业管理企业之．，建设单 位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期 物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地 产开发企业，合同的甲方：新建住宅的开发商， 合同乙方：甲方选聘的物业管理企业
• 其签订日期一般应在业主委员会成立三个 月内，最迟不应迟于六个月。
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两个物业服务合同的差异
前期物业服务合同
物业服务合同
合同主体
甲方：新建住宅的开发商
甲方：业主委员会
乙方：甲方选聘的物业管理企业 （代表所有业主）
乙方：物业管理企业
签订时间 甲方出售住宅前
一般应在业主委员会
成立后三个月内，最迟 不应迟于六个月
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• 前期物业服务合同具有以下特征：
• 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
• 2．前期物业服务合同具有过渡性
• 3．前期物业服务合同是要式合同
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由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，
《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式
签订。
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为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部
门编写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。
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• 7．物业管理用房 • 8．物业经营管理 • 9．委托服务期限 • 10．违约责任
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• 四、物业服务合同的签订要点 • （一）“宜细不宜粗”的原则 • 1．委托项目 • 2. 各委托项目的具体内容 • 3．服务质量与标准 • 4. 管理和服务费用
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• 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 • 正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”
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• （二）物业服务合同 • 当业主人住达到一定比例时，就应
按规定及时召开业主大会，选举、组建 业主委员会。业主委员会的设立，标志 着前期物业管理的结束，物业管理进入 正的日常运作阶段，即由业主委员会代 表全体业主实施业主自治管理。
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• 业主委员会成立后，对原物业管理企业实 施的前期物业管理要进行全面、认、详细的评 议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另 行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业 管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服 务合同。
1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则
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• （三）物业管理招投标的特点
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由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具
有与其他行业招投标不同的一些特点。
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1．早期介入
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新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使
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用之前进行，具有早期介人的特点。一般应在物业开
始销售之前进行物业管理的招投标。这样，物业管理
费用也不应从物业服务费中支出；只能由开发商、物
业管理企业自行支付。
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• （三）实事求是留有余地 • 1．物业管理企业要量力而行 • 2. 对分期建设项目、分期建成使用
时物业管理的承诺 • （四）明确界定违约责任与处理方式
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第三节 招标投标阶段的合同管理
• 一、物业管理招投标概述 （一）物业管理招投标的内涵和意义 （二）物业管理招投标的原则
合同有效 合同有效期限自签订之日起，
合同有效期限由双方
期限
到业主委员会成立后与其选聘的物 协议商定
业管理企业签订物业服务合同时止
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在实践中，物业管理企业承接一个物业管
理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务
项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、
绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承
担。
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物业管理企业作为委托人与接受委托的专