小产权房案例分析

案例分析：

一般而言，小产权房是指建设在集体所有土地之上、卖给非集体经济组织成员、未纳入城市统一规划、未交纳相关税费、未得到合法机关颁发房屋权属证书的住房。

案例1：太玉园小区被称为北京最大的小产权房小区，记者采访发现，居民选择到那里定居的最大的原因是房价便宜，他们能够承受。而且他们都知道自己的房子建在农村集体所有土地上，是不可能办出产权证的。对于遭遇和画家们同样麻烦的可能，一位居民说：“这么多人呢，又不光是我们一家，到时候再说吧。”案例2：全国“小产权房”建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。有学者认为小产权房合法化在事实上打破城乡土地分割的制度，使两种地权走向平等，不仅赋予了农村集体相应的土地增值收益，有助于拓宽农民融资渠道，而且有利于土地一级市场竞争，平抑急速上涨的地价房价，满足更多中低收入人群的住房需求，缓解政府保障性住房不足的压力。有学者评价小产权房是继1979年小岗村承包土地经营权开农地改革先河之后的第二次重大改革，它将成为我国建设用地二元体制向城乡统一建设用地市场迈进的决定性推动因素。

问题1：结合案例一、二及所学知识，分析小产权房买卖合同是否无效；

问题2：结合案例一、二及所学知识，分析小产权房产生的原因，阐述自己对小产权房应否合法化的观点。

问题1—答：小产权房不受法律保护，因此先产权房买卖合同无效。

问题2—答：

（1）小产权房产生的原因：

住房是目前中国普通百姓最大也是最重要的财产，所有购买小产权房的的市民都会仔细算计、掂量政策风险，最后决策冒险去购买，我认为有以下原因：

①从需求方来看，购买小产权房的大多是缺少支付能力的低收入低储蓄群体，他们因为房价居高不下而又急于解决住房需要的购房者不得不使住房产权保障让位于实际生存的需要。还有就是保障性住房（廉租房、经济适用房、两限商品住房、公共租赁房）的建设与发展滞后，无法从根本上解决及低收入群体的住房需求。

②社会普遍存在法不责众的侥幸心理，而小产权房经过缴纳土地出让金可以转化为大产权房的宣传更加剧了这种心理。

③对于开发商和乡镇政府而言，开发小产权房绕过了层层审批关口，没有缴纳土地出让建和配套税费，销售也没有缴纳相关税费，因此使小产权房的利润空间很大。

④小产权房市场的形成和存在已经历了一个长期的过程，并非朝夕之间，既然在现行的法律法规下是违法违规的，相关正如部门的不作为和放任自由实际上就主张了这一不合法市场的兴盛繁荣，也就是说土地和房屋相关政府部门的失职和缺位管理也推动了小产权房的产生。小产权房恰恰出在政府各职能部门的管理交叉点上，表面上国土、农业、建设、规划等部门都在管，实际上这些部门的管理是否到位了值得怀疑。

（2）应否合法化：

我国长期以来实行的城乡二元体制已经滞后于城乡统筹发展。我认为我国农村土地的所有权并不是完整的所有权，相关的法律法规使得农村宅基地只能在村民之间流转，无法在整个社会自由流转致使农村宅基地市场始终发展不起来，目前我国的集体土地进入市场只能通过国家征收（将集体土地转换为国有土地）这条途径，这条途径中开发商需要向国家缴纳土地出让金等税费才能建房。小产权房实质其实是土地升值受益未上缴国家。村民有权出售自己的房屋却不可以出售给“城市居民”，针对这种不平等和不公平的所有权，我认为是不利于城乡一体化发展的。

我认为要正视小产权房的存在，其是在房价不断攀升和现有住房保障体系不完善而满足中低收入者需求的背景下应运而生的。如果能够将其合法化，政府通过制定相应的科学合理的办法和法规，积极的引导和规范小产权房的发展，这样小产权房就能发挥保障性住房的作用，更好的满足城市各阶层（尤其是中低收入家庭）的住房需求，能有力缓解现有的保障性住房体系所承受的压力，此外还能拉动农村经济的发展，提高农民的福利水平。现有的住房体保障系是难以满足中低收入家庭的住房需求的，即是没有了小产权房，也会有有其他形式

的产权房出现。

当然，不能简单地将小产权房转正。目前小产权房大体有两种，一种是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋，另一种是在耕地上所建的房屋，所以还要严格保护耕地，禁止占用基本农田。如果能保证小产权房遵守土地利用规划、确保小产权房的房屋质量、政府限制投机行为、新政策不对现有房地产体系造成过大的冲击并遵守一定的原则，我认为合法化小产权房利大于弊。