关于郑州市城中村改造的调查与分析

《关于郑州市城中村改造的调查与分析》一．序言城中村是我国城市化进程中特有的现象，推动城中村改造也是我区继续推进城市化、建设现代化城区的应有之义。

城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市快而出现的一种特殊现象，目前在国内大中城市中普遍存在的一个现象或者说是问题，因此我认为需要结合本学期《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》综合分析城中村改建的问题。

二．郑州简介相信大多数人对郑州都有或多或少的了解，其中对郑州发展也都有所了解。

因此本次就以河南省省会城市郑州作为本次论文的分析城市。

郑州是一个古老的城市，始于夏商时期，曾在此建都。

近代中国，郑州一直在县级和市级之间徘徊。

1953年，1954年，河南省省会由开封前往郑州，郑州成为河南省省会城市。

郑州市地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、电力、邮政电信主枢纽城市，得益于独特的地理位置，征收也是历史上重要的商埠，至今仍是中部地区重要的物资集散地，每年都会举办全国性、区域性大型商贸活动。

三．城中村特征及其成因“城中村”的形成是经济、社会、文化、管理等多种要素相互作用的结果，但根源是我国长期实行的城乡二元管理体制。

村落徒弟所有权归属集体名村民委员会时期管理主体。

“城中村”市政公用、市容园林等城市基础设施建设薄弱，“城中村”道路、排水、供热供气、环境卫生、园林绿化等设施基本为空白，居住环境恶劣；村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”问题突出；大量低收入、素质低的流动人口涌入“城中村”使得“城中村”成为这回丑恶现象的多发地。

“城中村”的这些特点，决定其生产方式、生活方式、地缘特征都已不是传统意义上的农村，成为城市的溃疡，对其改造已经成为当务之急。

“城中村”问题毫无疑问已经成为当前必须要解决的重要城市发展的一个问题。

毛泽东曾经说过，矛盾是普遍存在的，社会主义同样充满着矛盾，正是这些矛盾推动着社会主义社会不断地向前发展。

矛盾不断出现，又不断解决，就是事物发展的辩证规律。

四．郑州市“城中村”改造过程郑州近些年来发展速度非常快，近年来郑州城市建设取得了很大的成绩，这也是每个郑州人所津津乐道的。

其中城市建设最重要且最难的部分当属城中村改建了，所以本学期就《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系》社会调查报告还是更加贴合实际，就郑州市近郊区的农村（或者说是城中村改造进行论述）。

从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。

遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。

2014年将全面启动剩余城中村改造。

先来看看最近几年，郑州关于城中村改造的公告:2003年9月，郑州市政府印发《郑州市城中村改造规定（试行）》，这意味着郑州市城中村改造正式启动。

2004年，金水区西史赵村第一个启动拆迁改造，成为郑州第一个城中村改造项目。

2006年3月25日，燕庄村改造拆迁，将郑州带入大规模城中村拆迁改造阶段。

2007年《郑州市城市总体规划（2008-2020）》经过三年多时间的精心编制，报批成果已经完成。

本规划共分为两个层次：市域和中心城区。

市域规划范围为郑州市行政辖区，包括金水、管城、二七、惠济、上街六区，已经荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围，总城区面积7446.2平方公里。

中心城区规划范围为市区行政辖区的中原、金水、二七、管城、惠济五区的城区范围。

发展目标：到2020年，郑州市域总人口为800万人，市域城镇人口约为538万人；2020年，市域总人口约为1000万闻，市域城镇人控约为789万人，权势生产总值1万亿元左右，人均生产总值10万元左右，城市居民人均可支配收入3.4万元；城镇居民人均住房面积35平米；人均文化设施用地面积0.8-1平米。

2012年7月17日，郑州市政府同意20个城中村进行改造。

致辞，郑州市建成区（除郑东新区、经济技术开发区外）内228个城中村已有119个获批改造。

2015年，金水区，二七区，管城区、惠济区三环内的全部城中村启动了拆迁改造。

就金水区来说，2015年1月至今，先后启动大铺，姜寨，司家庄、马李庄、勺袁、杨君刘等18个城中村改造项目，郑州市三环内的城中村启动了拆迁改造，但拆迁改造的重点和难点在郑州的北边，因郑州市区域向北延伸发展，导致金水区的城中村改造也相应向北延伸。

在郑州市建成区，陈寨、绿林、刘庄等三环外的城中村，离中心城区近，交通便利、放假较低，因此，外来人口多、商业用房较为发达，这也成为金水区拆迁改造的老大难。

五．郑州市城中村改造旧模式研究这一模式的主要内容有：（一）.政府指导城中村改造，城中村改造采取“一村一案”方式，根据现实情况和群众意愿，以城中村集体经济组织自行改造模式为主，也可以采取与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造的模式。

（二）.城中村实行改制，撤村建居，城中村村民户口农转非，享受城镇居民的社会保险、社会保障和就业待遇，原集体经济组织改制为股份制企业，设立集体法人股和个人股，集体法人股原则上不低于40%，集体股收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。

(三).城中村原集体土地转为国有，宅基地以国有划拨方式给原住户使用，原集体经济组织兴办企业用地确权给使用者，转为国有土地的首次转让或改变土地用途，应补缴土地出让金和有关税费；投资商独立改造城中村，经营性用地须通过招拍挂方式取得（除少数城中村改造项目采取招拍挂方式外，大部分在实践中还是采取了协议出让方式），土地出让金由市财政局收取并全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障（郑政[2004]35号文件）。

(四).城中村的改造方式为彻底重建，可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多种方式筹资，改造中主要建设原居民安置用房（享受经济适用房优惠待遇）和商业用房、出租房（须补缴土地出让金）。

(五).城中村改造由政府协助拆迁人拆迁，拆迁补偿安置方案须由村民大会或转制后的股东大会通过，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换两种方式进行补偿，每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积（228平方米的新建住宅面积）予以安置，超出部分按建安价给予货币补偿，不足部分由被拆迁人按新建住宅建安价补齐差价。

(六).2000年8月9日后原村民未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿；非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的补缴土地使用权出让金及有关税费可办理国有土地使用权证和房屋所有权证，不符合改造规划的应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价给予补偿。

六．郑州市城中村改造新模式研究经过五年探索，郑州市城中村改造取得了一定经验，并借鉴外地成功经验，郑州市人民政府于2007年6月出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号），随后又出台或公布了《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》（市长办公会纪要（2007）61号）、《关于城中村改造经验总结和措施完善等问题的会议纪要》（市长办公会会议纪要〔2007〕100号）、《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》（郑政文[2007]208号）、《关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》（郑政文[2007]209号）、《关于印发〈郑州市城中村改造工作流程（试行）〉的通知》（郑政文〔2008〕120号）等文件，形成了相对成熟的新的城中村改造模式，即郑州市城中村改造新模式。

七．郑州总体发展：郑州未来12年的发展方向，以东西南三向为主。

中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路，细致环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。

发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。

伴随着郑州市城乡化进程的加快，城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来，从城中村问题已经成为影响郑州市城市协调发展的主要问你。

一句郑州城中村大规模改造过程遇到的资金、人口拆迁安置以及城中村的二次拆迁等诸多难题，今儿提出了对郑州市城中村改造的合理化建议。

以上数据充分说明了郑州市政府对城中村改造的力度之大，以及对城中村改造的决心。

八．对郑州市城中村改造的合理化建议从各个省市“城中村”改造的时间中得知，“城中村”改造最难协调的就是相关利益主体之间的关系，即政府、村民和开发商三方利益关系之间的制约和调和。

其中政府的担忧是拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本国语高昂难以启动，而给予优惠政策吸引开发商介入开发，欧不可能造成房屋过量供给，冲击也已经趋近饱和的房地产市场；开发商的担忧是此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定因素很多，高昂的交易成政府对楼本会吞没和消散房地产开发的正常收益，楼层高度的管制会使开发变得无利可图；村民的担忧是他们既得的房地产租金收益在开发中而且会损失市中心区域房地产升值前景得不到保护，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们既得利益寸金必争。

因此，“城中村”改造中，必须选择合理的制度安排，兼顾各方利益主体的要求，成功实施改造工作。

（一）郑州市城中村改造中存在的问题及制约因素（1）在“城中村的改造当中，政府的作用不可忽视。

所谓的政府行政手段就是制定有关“城中村”改造的法律规定和政策，该方面的欠缺造成的改造问题在上面已经谈到，目前郑州市政府的相关部门对于“城中村”改造还没形成合力，缺乏重医的改造规划和改造方案，部门之间的分工不明确相互的协调也缺乏组织性。

很多保证“城中村”改造能够有效进行的政策改革还没有进行，这给“城中村”的改造增加了一定的难度。

“城中村”土地未能及时收归国有以及宅基地制度的存在是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因；（2）村民与政府管理部门缺乏相应的交流，改造相关方案大多数村民并不知情，或者对拆迁过渡期内的补偿条款不满意，造成部分村民拒绝签订拆迁协议；（3）拆迁改造部门缺乏执法队伍建设，暴力执法，强拆现象屡见不鲜；（4）土地产权不明确。

（二）郑州市“城中村改造”应遵循的指导思想以科学发展观为指导，坚持以人为本，按照构建和谐郑州、建设中原首善之区的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益、加快城镇化发展为核心，把城中村改造作为加强城市基础设施建设、完善城市功能、推动城市内涵式发展的重要组成部分，统筹考虑村民安置、城市景观建设和经济社会发展，充分调动各方面的积极性，依法保护村组及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益，达到村民、开发商、政府“三满意”，通过努力将城中村改造成现代化城市社区，为郑州市经济社会全面、协调、可持续发展做出贡献。