第五章 房屋建筑物的管理

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5.2 房屋完损等级
房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度 划分的等级，即现有房屋的质量等级。 5.2.1 房屋完损等级标准 一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的 完好、损坏程度分为五个等级标准。 （1）完好房：指房屋的结构构件完好，装修和设
备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；
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5.3 房屋建筑物的修缮管理
5.3.1 房屋建筑物修缮管理的内容 房屋建筑物修缮管理又称房屋维修管理 ,是指物业管 理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能，对所管 的房屋进行组织查验，评定完损等级，拟定维修计划，确 定修缮项目，落实修理任务，检查修缮工程质量的活动。 其管理的内容包括：
5.3.4 房屋维修工程考核指标：
（1）房屋完好率：指房屋主体结构良好，设备完整，
上下水道畅通，室内地面平整，能保证住用户安全，正 常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之 和与房屋数量（建筑面积）之比。 （2）房屋维修工程量：指今年完成综合维修的大、
中修工程数量（建筑面积）之和与全年全部维修人员平
图 5-3 用于索引剖面详图的索引符号
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（2） 详图符号：详图的位置和编号以详图符 号表示，详图符号用直径为 14mm 的粗实线圆绘 制。如图 5-4所示。
图5-4 详图符号
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（ 3 ）指北针：指北针圆用细实线绘制，直径为 24mm，指针尖为北向，指针尾部宽度为3mm，指北 针内涂黑。 8）图例 由于建筑平、立、剖面图是采用缩小比例绘制 的，有些内容无法按实际情况绘制。因此，常采用 各种规定的图例来表示各种构配件。常用建筑构造
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（2）房屋建筑图中的尺寸起止符号一般用中实线绘 画，并与尺寸界线成顺时针45°角。 （ 3 ）标注半径、直径和角度，尺寸起止符号不用 45°短划线，与机械图样相同用箭头表示。半径数字前
应加半径符号“R”，直径数字前应加符号“Φ”，角度的
尺寸线应以圆弧表示，角度的起止符号以箭头表示，或 用圆点代替。
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2）中修工程 指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求， 需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构 件，而保持原房屋规模和结构的工程。
3）大修工程
指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒 塌危险的房屋；公用生活设备（包括上、下水，通风、 采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。
（2）防止地基浸水
（3）保证勒脚完好无损 （4）防止地基冻害
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5.4.2 楼地面工程的养护
（1）保证经常用水房间的有效防水 （2）避免室内受潮与虫害
（3）控制与消除装饰材料产生的副作用
5.4.3 墙台面及吊顶工程的养护工程 （1）定期检查，及时处理 （2）加强保护与其它工程衔接处 （3）保持清洁与常用的清洁方法
基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。
房屋完损等级的评定可以定期进行，也可以不定期 进行。
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5.2.3 房屋完损等级评定要求 评定房屋完损等级时，按以下要求执行：
（ 1) 在评定房屋结构、装修、设备等完损程度基础上，
对整幢房屋进行综合评定。 （2）按建设部房屋完损等级评定标准中规定的方法，以 实际的完损程度为依据评定，不能以建造年代或原始设计标 准为依据。 （3）结构是评定房屋完损等级的决定性因素，因此，要 以结构部分的地基基础、承重构件、屋面三项中最低的完损 标准来评定。 （4）严格执行房屋完损等级评定的四个标准。 （5）对正在维修的房屋，按修缮施工前的房屋状况评定。
在房屋建筑图中，比例为 1:100 - 1:200 的平、 剖视图，可简化材料图例，如砖墙涂红，钢筋混凝土 涂黑。常用建筑材料图例见表 5-3。
表 5-3 常用建筑材料图例 （点击查看）
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5.1.4 房屋建筑图的识读
1)概括了解 2)详细分析各种图形
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个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，
则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
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（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程
度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项 完损程度下降一个等级完损标准等级，其余三个组成部 分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋 的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。 （4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等 项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度 有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地
全剖俯视图 左视图
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2）比例 房屋建筑图常用的比例如下：
总平面图：1:500，1:1000，1:2000
平面图、剖面图、立面图：1:50，1:100，1:200 详图：1:1，1:2，1:5，1:10，1:20
3）图线
建筑施工图上常采用多种线型绘制。 4）尺寸标注 （1）图样上的尺寸应包括尺寸界线、尺寸线、尺 寸起止符号和尺寸数字
或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复 的房屋。
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（2）基本完好房：指房屋结构基本完好，少量 构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养， 设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般 性维修即可修复。
（3）一般损坏房：指房屋结构一般性损坏，部
分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部 破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照 管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要 进行中修或局部大修更换零件。
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5.1.3 房屋建筑图的基本图示特点 房屋建筑图与机械图的投影方法和表达方法基本一 致，但因建筑图与机械图所采用的国家标准不同，故在 表达上有其自身的特点。 1）房屋建筑图与机械图的图样名称的区别 表5-1 房屋建筑图与机械图的图名对照
房屋建筑图 正立面图 机械图 主视图 平面图 左侧立面图 右侧立面图 背立面图 右视图 后视图 底面图 仰视图 剖面图 剖视图
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（ 4 ）严重损坏房：指房屋年年失修，结构有 明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、 破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重 堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重
损坏，需要进行大修或翻修、改建。
（ 5 ）危险房：指房屋承重构件已属危险构件， 结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能 确保使用安全的房屋。
及配件图例见表 5-2。
表 5-2 常用建筑构造及配件图例 （点击查看）
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9）剖面符号 房屋建筑图中砖墙和金属材料的剖面符号：砖墙
在建筑图中画单线，而金属则画成双线。另外，在房
屋建筑图中，对于比例小于 1:50 的平、剖面图中，砖 墙的剖面符号可不必画出。
10）材料符号
检修、报修户次数之比。小修养护及时率达到99%。 5.3.5 房屋维修管理工作流程
房屋维修管理工作流程 （点击查看）
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5.4 房屋日常养护
对房屋建筑物的管理，更重要的在于日常养护。房 屋日常养护的具体内容包括： 5.4.1 地基基础的养护 （1）坚决杜绝不合理荷载的产生
第5章
学习目标
房屋建筑物的管理
5.1 房屋建筑物基本识图 5.2 房屋完损等级 5.3 房屋建筑物的修缮管理 5.4 房屋日常养护
本章小结
资料链接 复习思考题
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实训题
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〔学习目标〕 房屋建筑物是物业最主要的部分，它们的完好 与否，与业主的利益关系极大。通过本章的学习， 要求学生认识基本的建筑识图，了解房屋修缮管理
7）索引符号和详图符号
表示详图与基本图，详图与详图之间关系的一套符 号即为索引符号和详图符号。
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（1）索引符号： 图样中的某一局部或构配件，如需 另画详图表示时，应以索引符号索引。如图 5-2所示：
图5-2 索引符号
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索引符号用于索引剖面的详图时，应在索引符号 的引出线一侧画一粗实线，表示剖切位置线，引出线 所在的一侧应为剖视方向，如图5-3 所示。
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5.3.3 房屋维修周期和范围 1）维修周期 以住宅维修周期为例，分为一般项目的维修周期和 全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。
2）维修范围
目前房屋修缮以保证居住安全和房屋正常使用为主。 物业管理企业与用户之间，一般以房屋破损原因划分修 缮责任。
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5.1.2 房屋建筑图的分类 房屋建筑图主要用于指导房屋的施工，所以又称 为施工图。它是按照国家标准的规定，完整、准确地 表达建筑物的形状、大小以及各部分的结构、构造、
装修、附属设施等内容的图样。
房屋建筑图按专业分工的不同，通常分为三类： （1）建筑施工图(简称建施) （2）结构施工图(简称结施) （3）设备施工图(简称设施)
均数之比。
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（3）房屋维修工程质量合格（优良率）：指大、 中修工程质量经评定达到合格（优良）品标准的单位
工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位
工程数量（建面）之和之比。 （4）小修养护及时率：指月（季）度全部管区
实际小修养护的户次数与月（季）度全部源自文库区内实际
的基本内容，熟悉房屋完损等级标准，掌握房屋养
护与修缮的程序和日常养护的方法。
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5.1 房屋建筑物基本识图
5.1.1 房屋的组成及其作用 房屋建筑通常可分为工业建筑和民用建筑两大类。
各组成部分的名称和位置如图5-1所示。 点击查看图5-1
房屋各组成部分的作用是： ①基础是承受建筑物全部载荷的构件；
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4）翻修工程
指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移
动后更新建造的工程。 5）综合维修工程 指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分 严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片（幢）
房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性
应修尽修的工程。
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5.2.2 房屋完损等级的评定方法
一般根据房屋各个组成部分完损程度综合评定。
钢筋混凝土和混合结构房屋的完损等级评定方法 如下： （ l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项 完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级 就是分项所评定的完损程度。 （2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完 损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一
②墙、柱主要用于房屋的承重和围护；
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③楼面与地面是分隔建筑空间的水平承重构件； ④楼梯是房屋的垂直交通设施； ⑤门起交通联系和分割房间的作用； ⑥窗主要作采光、通风之用；
⑦屋面是房屋顶部的围护和承重构件。
此外，一般建筑物还有天沟、雨水管、雨蓬、 散水、明沟、阳台、台阶等构件和装修构造。
（4）图样上的尺寸单位，除标高和总平面图以米(m)
为单位外，其余均以毫米(mm)为单位。
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5）定位轴线
在房屋建筑图中，通常应将房屋的基础、墙、柱、 屋架等承重构件的轴线用划线绘制，并进行编号，以便 施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。 6）标高 在房屋建筑图中，房屋各主要部位如室内地面、窗 台、门窗顶以及檐口等处的高度方向尺寸，常用标高表 示。
1）制定修缮方案
2）确定修缮工程施工方案 3）制作修缮工程任务单
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4）进行修缮工程技术交底 5）文明施工 6）修缮工程施工现场管理 5.3.2 房屋维修工程的分类
根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分
为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。 1)小修工程（零修工程或养护工程） 指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级 为目的的日常养护工程。