产业地产开发流程20190701

产业地产开发流程 土地获取 获取土地阶段 土地信息收集 目标土地现状图（地块具体位置及周边情况） 规划设计条件（是否存在限制性条件） 现场踏勘（地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物） 地块周边配套情况（商业资源、教育资源、交通区位） 目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未 来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。 土地初判 地块的上市交易方式和土地价款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算 当地的产业发展情况，产业政策导向趋势 当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排 土地深判 项目的背景条件分析(从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支 持、确认过的产业 拿地条件等进行深度市场调研) 项目的最终定位（概念策划和规划定位） 项目拿地模式思路分析(拿地条件假定，模式优劣评估模型分析) 项目开发经营测算（初步成本测算、利润率分析及比选、土地市场及产品市场 敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投 资规划） 项目开发周期及现金流计划 最终完成确定的方案，形成可行性研究报告 广告费用水平 规模经济 通过即兴发挥获取的可持续竞争优势 寻找资金 制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项 目盈利能力、投资 回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资 方式； 寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作 伙伴的确定，合作 方案的确定，合作细节的确定。 敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员 完成对协议的盖章，封存
井道土建施工 电梯安装及调试 驱动主机 导轨、门系统、轿厢、对重（平衡重） 安全部件，悬挂装置，随行电缆 补偿装置，电气装置 整机安装调试、验收 毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供《建筑工程质量保修书》 组织销售、研发、运营、物业共同验收 报建委质监部门审定备案 与物业进行交接 毛坯房竣工结算 成品房装修 土建工作面移交 土建整改 垃圾清运 吊顶 龙骨加工及安装 封板 洁具 护栏和扶手制作与安装 饰面板（砖） 排砖 面砖安装 勾缝 涂饰 基层处理 底料施工 面料施工 橱柜制作与安装 门窗套制作与安装 花饰制作与安装 暖气片安装
裱糊与软包 成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供《建筑工程质量保修书》 组织销售、研发、运营、物业共同验收 报建委质监部门审定备案 与物业进行交接 配套手续及施工 热力、排水 自来水 园林用水、换热站用水 中水 燃气 专业局招标 视讯 电力 场站点位置 排水、热力招标手续 配套施工 给排水与采暖 室外给水系统 室外排水系统 室外供热系统 电气 室外供电系统 室外照明系统 综合管网 室外智能化系统 室外燃气系统 环境施工 附属建筑 停车场 围墙，大门 收集站 景观 建筑小品，亭台，连廊
项目形象表情、主题、创意表现确定 确定项目亮相方案 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目亮相 项目开盘前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 销控 客户接待、客户问题汇总及反馈 客户积累 意向卡销售、客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 交工标准确定 价格体系确定 合同准备 房型附图 交工标准 小区摆位 合同、附加协议等文本审查确定 开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 楼书、宣传海报、折页，物业管理公约 购房须知，房型图，详细价格表 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等） 沙盘（细化景观及外檐） 样板间、也不回家的知识系统的数据更新 销控表及销控贴，认购书，合同袋 项目形象的提升及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯） 银行大协议的签订 项目开盘 日常招商(销售) 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进展，进行月度指标分 解与调整
面料施工 水暖电安装 室内给水系统 室内排水系统 室内热水供应系统 卫生器具安装 室内采暖系统 变配电室 供电干线 电气动力 电气照明安装 备用和不间断电源安装 防雷及接地安装 智能化 通信网络系统 办公自动化系统 工程建设 建筑设备监控系统 火灾报警及消防联动系统 安全防范系统 综合布线系统 智能化集成系统 电源与接地 环境 住宅（小区)智能化系统 通风与空调 送排风系统 防排烟系统 除尘系统 空调风系统 净化空调系统 制冷设备系统 空调水系统 电梯安装 招标选定安装单位 提供电梯进到土建节点图
项目规划和策划（可研报告） 导入产业的初步确定 项目的整体定位确定 项目的概念规划 基础的测算确定 设计前期 明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 制定规划、景观及建筑单体的设计任务，交工标准，及规划指标、环境指标的 规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合 市场调 整售价，确保预期利润率 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示政府） 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标、逐 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 指标确认阶段 成本指标（招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营 部门需要结合不同 业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建 议，工程部门、研发部门、财务部门需 要对项目前期、工程、配套、费用等指 考核指标（考核指标主要涉及到工程板块和招商 销售板块。招商部门需结合公 司战略要求和项目 自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标 体系；工程 部门则需制定严谨的工期指标作为考 核） 施工图组织设计 施工图设计院的选择与合同签订 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限 额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景 观限额设计指标 结构方案及设备选型研讨及确定 地质勘察报告（组织现场勘察，并提供地质勘察报告） 施工图效果 总平面图
产品分析、聚焦销售重点 来电的客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未 成交客户分析、滞销产品分析、家长姓名动 态关注，对项目所处销售阶段进行 准确判断和适 时调整 月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的 重点及市场形势变化，调整项目价 格，实现项目利润最大化 月度推广计划执行 报纸媒体：梳理项目形象，宣传产品卖点 户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气 客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应 销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户，社区活动，职业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客 外卖场客户到访 项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作 通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访 促成成交 月度付款计划及支付 合作方合同签订 回款 制定回款节点，协调银行及房管局报纸按期回款 月度指标考核 公司考核指标完成及调整 项目考核指标完成及调整 清盘（招商）销售 清盘后项目各种资料移交 项目销售、招商工作各种问题总结，汇报并存档 工程建设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证) 钢筋混凝土工程 模板分项工程
钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 混凝土结构子分部工程 配套管线预埋 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一标准层，天面层钢筋 地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 设计变更 施工质量问题、事故处理 施工质量问题、施工的分析及调查 处理方案的制定、审核、审批 处理方案的实施 变更签证 设计变更 工程变更 工程变更技术经济分析 工程变更申请 设计变更 工程款支付 工程进度的确认 工程款申请审批 工程款支付 主体验收备案 外檐装修材料确定 甲供、甲分包材料招标 制定招标计划 编制招标文件 拟定投标单位 确定材料招标技术要求 确定定标原则
亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 价格策略 推广策略 招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 确定外部资源 广告公司寻找及确定 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 媒介公司寻找及确定 活动公司寻找及确定 项目推广定位确定 项目名称、组团名称 项目核心推广理念确定 SLOGON确定 项目核心识别系统确定 LOGO确定 vi系统及延展方案确定 亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式、法律手续， 销售技巧等方面的 综合系统培训 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心 销售道具准备 现场房型手册（亮相版） 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(建设堡垒、工地围挡、吊旗、道旗、 形象墙、指示牌、 资料架、展示架) 样板间及样板环境知识说明系统 沙盘（概念）、户型单体模型 入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等） 项目周边主要道路设置醒目指示系统 （意向）派遣卡及纪念礼品 联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装 进行联动单位的培训和包装 意向商家签约 进驻意向书
ห้องสมุดไป่ตู้
合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等 相关财务问题，综 合管理部注册相关主体 投标、摘牌 投方案标 投经济标 拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价 格分界、制定拍卖战术 挂牌。制定挂牌战术。 签订土地出让合同 需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件 缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款 的草拟及完善，财 务需要提供资金保障交易完成 用地规划许可证 土地出让合同 土地出让金、交易费等交费证明 土地确权 企业投资项目备案 办理地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明（原土地证作废） 土地补偿费（原户主需缴纳的土地使用费）（如有） 土地出让合同 产业发展部：提供土地出让合同，付款凭证及相关图纸 核定用地图、相关图、规划地界坐标图 土地交费证明 缴纳土地费用 现状地形图 项目详规 研发：委托设计单位设计详规 办理土地证 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明等 规划设计阶段
考察投标单位 招标、定标 内外檐装修 地面 基层处理 找平层 面层 基层处理 防水 基层处理 防水层施工 面层砂浆 抹灰 基层处理 抹灰 饰面板（砖） 排砖 面砖安装 勾缝 门窗 型材加工 安装窗框 安装窗扇 封胶 轻质隔墙 放线定位 隔墙砌筑及安装 幕墙 幕墙专业设计 预埋件安装 龙骨加工及安装 幕墙面材安装 封胶 涂饰 基层处理 底料施工
放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预审 施工图会审 施工图全图 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条件 景观扩初及方案设计 运营：成本核算及费用控制 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 开工建设 开工准备 移苗 临水、临电 平整场地 施工组织方案 招投标、签订合同 勘察 研发：提供总规划图等所需的全部资料 桩基施工单位 监理 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 土建施工单位的公开招标及合同备案 施工图会审 设计交底 质量监督手续 环卫、环保等相关手续 开工 施工放线 规划验线 桩基施工 地基备案 基础施工 基础处理竣工结算 项目销售