对保障性住房建设模式的思考

对保障性住房建设模式的思考
摘要：住房问题是重要的民生问题，为进一步改善全国低收入居民的居住条件，提升民众幸福度，促进房地产市场科学健康发展，促进经济可持续发展，促进社
会和谐稳定，扎实推进全面深化改革，按期实现“两个一百年”奋斗目标，全国各
地均加大保障性住房建设力度。

本文就对保障性住房建设模式进行分析。

关键词：保障性住房；建设；模式
引言
我国中小城市的保障性住房建设工作却仍在初级阶段，没有针对中小城市经
济发展落后、城市人口少、低收入居民数量多等实际情况的制定因地制宜的建设
体系，一味照搬大型城市建设模式。

一、当前保障性住房建设与管理的现状
1.1建设的资金来源不多元
目前，我国对保障性住房的建设的资金来源还比较单一，没有比较宽阔的融
资渠道，尽管随着社会发展我国制定了与保障性住房建设相关的规定政策，明确
规定了保障性住房的资金来源可以有公积金的增值收益、土地进行出让的纯收益、市政的财政预算中应包含廉租保障住房的资金共八种资金来源，但是其中只有市
政财政预算中的廉租住房保障资金有比较明确的规定，它规定了主要的资金来源
是公共的财政资金，但是却没有将保障性住房制度中的财产支出有效纳入财政的
预算当中，因此在一定程度上限制了保障性住房的建设，所以随着社会经济的不
断发展，我国应逐渐加强提高在低收入家庭中保障性住房的预算在公共财产中所
占的比例，促进全国人们生活质量的共同提高。

1.2保障性住房在后期的管理中存在着问题
（1）对低收入家庭的收入情况与财产难以审查。

由于我国人口众多，居民的就业与收入都比较多元化，可能会有一些隐性的财产收入难以进行统计，并且我
国的对保障性住房的政策还没有落实到每个地区，因此对需要保障的家庭的具体
收入、财产、户籍等的变化无法进行准确的统计和审查，这样就出现了一些明明
不是低收入家庭的人隐瞒其财产和收入享受了保障性住房的政策，而使一些真正
的低收入家庭无法得到保障，造成了分配不公的情况出现。

（2）审查不严，缺乏完善的监督机制。

目前还存在着我国对申请保障性住房的家庭审查不严，没有比较完善的监督机制，导致保障性住房并没有有效分配到
真正需要的家庭身上。

比如当前我国审核的主要机关是社区，由于社区对申请的
家庭的主要情况都比较熟悉，往往让审核的机制变得比较形式化，所以对申请的
家庭提供的资料没有进行严格的把关，导致一些不全面和不真实的现状出现，并
且我国住房保障的部门没有充足的人手，导致没有力量去对申请的家庭挨个进行
调查，也就不会出现定期对这些家庭进行抽查等工作，导致审查工作不能得到有
效地进行。

（3）保障性住房中的物业管理制度不完善。

由于国家颁布的相关规定中明确表示，保障性住房的条件一定要符合低收入家庭的经济水平，所以物业管理的费
用不宜过多，但是随着社会经济地不断发展，维修保障性住房的费用以及实物配
租的比例在不断的提高，所以其管理的资金缺口逐渐变大，并且有些物业公司没
有重视相关的规定，将物业费提高，超出了低收入家庭的经济能力，于是就会出
现一些业务拖欠甚至不缴物业费的情况出现，严重危害了社会的治安。

二、保障性住房建设的重点模式
2.1集中建设模式
保障性住房的集中建设模式，也是我国在保障性住房规模建设前期所采取的
重点建设方式。

其主要包括政府的直接建设模式和代建制模式。

其中，就政府直
接建设模式而言，其主要由地方政府无偿划拨建设用地，并主导建设资金的筹措。

其资金主要由平台公司代为管理的中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共
预算资金、土地出让收益金所组成的项目建设资金及由平台公司通过质押所获得
的商业银行贷款。

就代建制模式而言，主要是由地方保障性住房的机构代政府发
起保障性住房项目的建设，在取得土地使用权后，以招标的形式确定保障性住房
项目的代建单位，并以合用来约束和规定双方的权益和义务。

在2010年前后，
该建设模式在我国大城市逐步展开，以北京为例，其先后成立了北京市公共租赁
住房发展中心、北京市保障性住房投资中心，来完成上述建设工作及后期的管理营。

集中建设模式能够充分发挥政府的职能，在短时间内解决保障性住房需求量
大的问题。

2.2配建模式
保障性住房建设的配建模式主要是指政府通过政策调控和市场引导，强制性
地要求开发商在承建商品房的规划中，必须预留相应比例的配建保障性住房，并
多以此作为土地出让的前提。

而对于其中部分商品房开发项目不适合配建保障性
住房的，政府则向商品房开发商收取不低于相关配套保障性住房建设费用的成本，并以此来作为保障性住房的专项资金。

当前，部分地区实施“限地价，竞配建保障房面积”的土地出让模式，收到了较好的效果。

商品房开发商只有在承建项目内配建一定数量的保障性住房的建设面积，才能够在竞拍中获得一定的接盘优势。

配
建模式下，当商品房开发结束后，其所承建的保障性住房将转交政府的相关职能
部门，或由政府按照约定价格进行回购。

这一模式相对于集中建设模式，在选址、户型上更受保障性住房群体的青睐，成为集中建设模式主导下的有效补充，其在
一定程度上缓解了保障性住房群体的用房需求，但仍未能全面解决保障性住房发
展中的供需矛盾。

2.3PPP模式
保障性住房建设的PPP模式中，依然是由政府来作为项目的发起人，与集中
承建和配套建设不同的是，PPP模式采用公开招标的形式，通过在建设市场的优选，寻找到最佳的项目合作伙伴。

在经历磋商后，由双方成立保障性住房项目建
设公司，来负责保障性住房项目的统筹建设。

在这一架构下，将对双方在保障性
住房建设中的出资比例作出明确规定。

而政府多采用土地作价的形式入股。

而后，项目公司可作为融资主体寻求商业银行、保险资金、社保基金等机构的资金注入。

实践表明，PPP模式能够将政府资金杠杆作用最大化，在缓解政府保证性住房建
设财政压力的同时，更大限度地拓宽保障房建设的融资渠道。

而与此同时，社会
资本可凭借其专业技术和先进的管理经验，提高保障房项目的管理水平和运作效率。

三、新型城镇化背景下保障性住房建设模式选择的建议
3.1加大配建模式力度
在保障性住房的发展规划中，应对配建比例进行合理设定。

在保证保障性住
房全面开建的同时，确保商品房开发商的盈利空间。

不能因配建比例过高，影响
到开发商的积极性，从而使该建设模式遇冷，导致后期发展不利。

因此政府需对
每年新增的保障性住房项目做好整体规划，统筹配建比例，均衡各方利益。

同时
在加大配建模式力度的同时，应针对保障房的后期管理制定科学的管理办法，有
必要针对保障性住房群体，通过多种举措，切实降低物业管理费的收费标准。

3.2推动PPP模式覆盖
推动PPP模式覆盖的进程中，也应全面确保社会资金的合理盈利，最大程度
地规避因投资回报周期和投资回报风险所带来的不利因素，保证社会资本较高的
参与积极性。

政府相关职能部门可通过资金、金融及税收方面的奖励性政策，为
社会资本在PPP模式的推广中营造更好的投资和运行环境。

在这一过程中，政府
应多渠道地确保项目建成后的入住率，从而降低模式推广的需求风险。

与此同时，政府可允许社会资本建设一定比例的配套商业服务设施用于出租和经营，拓宽社
会资本的盈利通道。

四、结束语
保障性住房的建设，是一项重要的民生工作。

社会的发展速度越来越快，保
障性住房的数量也越来越多，管理难度也在不断增加，使得保障性住房的发展遇
到了很多的问题，急需进行解决。

所以，相关部门应该对于当地的情况进行了解，积极的进行调查，使得建设的保障性住房更加的符合社会的发展。

参考文献：
[1]王丽艳,季奕,王振坡.我国城市住房保障体系建设与创新发展研究[J].建筑经
济,2019,40(04):26-32.
[2]胡媛.我国保障性住房发展存在的问题及思考[J].全国流通经济,2019(09):113-114.。