奥特莱斯小镇案例研究

通过商业定位以及设计的
差异化来有效的吸引顾客
B.运用合理的业态规划，以
及独特装饰造型、灯光渲
染，有效的动线拉动消费
人群
C.将人流主动线优化为多
层次形式，以达到步移景
异的视觉效果
D.以建筑外观主题设计为
前提，对商业室内公共区
域进行全面设计与提升
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该项目已经落实，并已于2017年7月8号开业
• 优点：一旦招商成功，后期运营成本以及运营管理压力不大
• 缺点：商场前期运作资金压力比较大，投资回收期比较长，对厂 商的管理和控制力不强
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• 3.自营模式
• 奥特莱斯自营模式一般属于辅助性质的模式。很多奥特莱斯商场 在开业招商初期为降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标 杆性品牌，以此吸引中高档品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会 自行代理或买断一些品牌的库存商品，一般所采买的商品要么用 于补充招商品牌空缺，要么是预期毛利较高的库存商品。
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“奥特莱斯”的特点
• 奥特莱斯本身就是一种商业模式
• 传统奥特莱斯吸引顾客有三样法宝： • 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘 • 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜 • 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适
• 城市奥特莱斯特点： • 大品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘 • 小价格——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜 • 近距离——在市区，有公共交通（地铁、公交），交通便捷
三.枫叶小镇
项目简介：枫叶小镇，又名松北
枫叶小镇，亦名松北奥特莱斯广
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“奥特莱斯”的经营模式
• 奥特莱斯的经营模式有四种： • 1.联营模式
• 2.租赁模式
• 3.自营模式
• 4.托管模式
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• 1.联营模式
• 奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统 一收银方式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣 除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合作双 方签订的是联营合同。这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式 奥特莱斯运用比较普遍。
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二.安徽文商奥特 莱 斯小镇
项目简介： 小镇建筑风格为纯正地中海
风情，六大主题功能业态：国际 奢侈品集合店、国际名品折扣店、 快时尚街区、国际儿童业态、风 情酒吧、咖啡、婚纱摄影等体验 业态，国际旅游商业。并有意大 利餐厅、度假酒店等综合配套， 形成吃、住、购、游、娱完善功 能的休闲小镇、购物小镇。
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• 公共区域分析：
• A.项目名称：长春新华联奥 特莱斯项目商业公共区精装 修设计
• B.项目地点：长春空港经济 开发区长石路5公里处
• C.设计目标：总建筑面积约 54万㎡。其中奥特莱斯商 业部分约6万㎡，主体建筑 为底下一层、地上两层
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设计分析：
A.该方案定位于中高端、
低密度、街区式购物中心，
• 1.由于项目周边环境优美，所以该项目落地后，可以吸引大量房 地产企业进行投资，进而可以为当地提供一部分的就业机会
• 2.该小镇位于高速路附近，可以有效带动周围相关产业的发展 • 3.可以促使当地政府加强对河道的管理，以及对当地基础设施的
维护与管理 • 4.通过吸引外地游客，可以增加旅游创收
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案例分析
1.该项目的落地，将会成为地方经济的新增长点 2.小镇建成后，将会为当地提供大量就业机会 3.小镇可以吸引大量外地游客，增加当地旅游创收 4.促进周边相关产业的发展，例如酒店、餐饮等 5.可为周边地区提供一个节假日的休闲购物场所 6.小镇运营后，也可刺激当地政府对当地基础设施进行维护与升级
奥特莱斯小镇 案例借鉴
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何为“奥特莱斯”？
• “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出 口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、 下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直 销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已 有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理 工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型 Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
• 优点：便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共 担
• 缺点：运营管理压力比较大，运营成本比较高
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• 2.租赁模式
• 奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式， 将一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。 这种模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。
• 优点：拥有自主定价权以及灵活的调动能力，是填补空缺以及制 造促销热点的佳品
• 缺点：对商场业务买手眼光要求较高，管理事务繁琐
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• 4.托管模式
• 奥特莱斯托管模式也是属于辅助性质的模式。是由于奥特莱斯商 场主要目标合作商户是品牌厂商，而很多厂商是在外地，这些品 牌厂商主要工作重心放在发展代理商和百货业务，无暇分身管理 外地折扣店铺，所以会委托奥特莱斯商场管理。其托管的范围包 括人员、货品、定价、促销等。厂商一般只负责提供货品以及进 价，其余由商场进行管理操作。
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该项目占地约500亩， 47万平米城镇综合体项目。 项目分为三期，共24万平米 商业。一期为城乡贸易中心， 二期为奥特莱斯小镇，三期 为精品购物。
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总平面图
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综合分析图
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项目地点：安徽省淮南市毛集实验区康泰路
通过这两张最新现状图片可以看到项目完成度
很不错，项目的落实程度很高
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案例分析
• 优点：商场拥有一定的自主定价权以及灵活的调动能力，可以根 据商场的实际情况进行销售管理
• 缺点：帐务处理相对比较繁琐，对商场的单品管理要求比较高
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相关案例
Байду номын сангаас
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一、长春新华联
奥特莱斯小镇
项目简介：长春新华联奥特莱斯 小镇项目位于吉林省长春市空港 经济开发区核心——空港新城， 总占地面积100万平方米，交通 便捷，景色宜人，湖光山色环绕 其中，赵家河横贯全境。融合博 斯普鲁斯文化，项目将建成集西 方多元建筑风貌于一体的低密度 国际生态住宅区，配建有大型奥 特莱斯主题购物公园。