房地产开发管理手册1

第一章开发业务手册编制说明用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。

第二章获取土地阶段2．1 工作成果经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。

2．2 项目土地取得标准2．2．1 项目位置选择及初步分析房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。

2．2．2 土地规模标准房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。

2．2．3 土地价格标准土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。

尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

2．2．4 项目定位项目的定位符合公司项目定位一致要求。

2．2．5 项目成熟项目需要满足开工建设条件，市场成熟。

2．2．6 营销效果初步分析公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。

2．3 获取土地房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。

基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。

依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585 号）第三条：整顿城市基础设施配套费。

凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922 ）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。

统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。

凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922 号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。

在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。

2．4北京地区招拍挂流程图第三章办理土地使用权证3．1 获取土地使用权证法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科）3．2 申请人需提交如下申办材料1、计委立项批复；2、建设用地规划许可证；3、规划红线图；4、征地协议书；6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证；7、出让合同，出让金发票及发证函；8、法人资格证明及授权委托书；3．3 审查、决定时限20 个工作日（不包括、市政府审批时限）。

3．4 流程图第四章办理建设用地规划许可证4．1 获取建设用地规划许可证通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证4．2 申请人需提交如下申办材料1、建设单位出具的申报委托书。

2、建设单位提交建设单位用地申请（申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素）。

3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》；4、《土地使用权出让合同》及其相关文件；5、《建设用地钉桩成果》；6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500 或1：2000地形图5 份；7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；4．3 审查、决定时限30 个工作日（可延长10 个工作日）。

第五章办理建设工程规划许可证5．1 获得建设工程规划许可证通过区规划委员会、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。

5．2 申请人需提交如下申办材料1．建设单位出具的申报委托书；2．建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其他事项申报表；3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件4．国土行政主管部门批准用地的文件；5．具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按A4规格（竖向）装订成册）1套，另再附相同设计总平面图5份（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各1份）；6．需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；7．提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）8．需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件1份；5．3 审查、决定时限30 个工作日（可延长10 个工作日）。

第六章施工图设计专项技术审查6．1 前置条件建设单位申办施工图设计专项技术审查应满足下列条件：1、申报建设项目为设置人防工程的单体项目；2、已取得《人防工程初步设计审核批准通知单》；3、已取得规划部门核发的建设工程规划许可证。

6.2本阶段需提供如下材料6.2. 1施工图专项审查1、填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》；2、规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）3、人民防空工程施工图设计文件（一套）；4、《人防工程初步设计审核批准通知单》（复印件）5、《人防工程初步设计审查意见书》（复印件）。

6.2. 2 施工图备案申办人需提交如下申办材料：（1）填写完整并加盖印章的《人防工程施工图备案申请表》；（2）《人防工程施工图技术审查报告单》；（3）规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）；（4）人民防空工程施工图设计文件（一套）；（5）《人防工程施工图技术审查意见书》6.4环节时限25 个工作日。

6.5收费标准施工图设计专项技术审查是建设单位申报人民防空工程施工图备案的必要前置条件，本事项不收费。

第七章办理各项配套设施的接入工作7. 1 供电配套作业7. 1. 1 前期征询阶段作业凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电公司（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。

办理供电工程报装申请书需要的材料：《营业执照》副本的复印件6 份法人代表的身体证6 份申请报告：应列出用电单位（房产开发单位）名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件（复印件）及1:2000地形图（一份）。

审查时限一般为30 个工作日。

7．1．2 工程建设阶段在取得供电方案批复后，报当地规划局审批外电源路由，规划局组织政府各职能部门自来水，天然气，电信，有线，市政，园林，等单位招开市政专题会议，确定地下的各种管线位置，讨论外电源方案的可实施性。

7．1．3 申请报告其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150 平方米以上等四档面积分类统计表。

注明计划竣工日期7．1．5．1 上级批文（主要是市，区计划和规划批文）；7．1．5．2 建筑工程规划许可证；7．1．5．3 住宅配套费缴付凭证；7．1．5．4 公安门牌；7．1．5．5 标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。

7．1．4 供电实施阶段1．变电站建设（外线工程）在办理变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。

提出设计概（预）算等。

2．住宅用电（内线工程）办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30 天内答复供电方案（低压用户15天内）。

此答复对10 千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6 个月内有效。

供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。

3．竣工验收4．变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。

验收合格后将变电所移交供电局管理。

5．变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。

6．供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表。

7．供电局通知送电。

8．10 千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程7．2 供水配套7．2．1 项目规划设计阶段（方案设计阶段）1．按照项目所在地区向对应的北京市自来水有限公司（或区域自来水公司）征询本项目用水。

同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。

2．征询自来水公司项目附近的自来水管网情况、未来规划及可接入本项目的几个自来水引入口及最大可引入口径、项目所在地自来水管网压力等自来水情况，提供给设备设计，为项目给水系统设计提供初始条件；7．2．2 市政综合阶段市政管委综合各方意见，下发此项目市政综合会议纪要，给水方案根据会议纪要返回设计单位修改。

7．2．3 施工图设计阶段要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。

7．2．4 施工阶段1．室内工程：用户水表必须从自来水公司购买；室内其他给水工程必须采用合格材料，施工符合国家规范及施工标准。

2．室外工程：小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、区级市政设施建设计划等）实施。

3．在室外给水工程竣工前1 个月，向自来水公司提交供水申请（对项目、用水情况进行详细介绍）、住宅（小区）总平面图，申请接正式自来水。

（若采用无负压供水设备，需提供设备厂家介绍、设备卫生许可批件、产品合格证、检验报告等文件）4．竣工后（室外水表尚未安装完毕），与自来水公司结清工程款，签订供水合同。

5．竣工后自来水公司管网所现场检查整个系统，并要求交试水费，标准为每栋楼550元（6层楼2-3 门），交费结束后，提供无表芯的室外自来水表，使整个系统能够试运转，试运转合格后，交还管网所表盖，管网所来现场装上正式水表。

7．2．5 使用阶段1．给水工程竣工后，向区卫生防疫站申请水质监测。

高层建筑每栋楼须检测2 个点（1 个点为一个检测件），小区内市政管网需检测一个点。

2．向卫生局申请生活饮用水卫生许可证：提交材料：营业执照复印件、卫生管理制度、给水系统平面图、系统图、制水工艺及流程图、供水设施的卫生许可批件复印件、水质检验报告、主要制水设备清单、从业人员健康和卫生知识培训证明7．2．6 注意事项:1．项目施工前一个月需向自来水公司提交临水申请（包含项目介绍、项目预计开竣工时间、需用水量）、项目总平面图。