论房屋租赁合同登记备案制度

论房屋租赁合同登记备案制度

[摘要] 房屋租赁合同登记备案对租赁合同的效力问题目前在法学界仍存在争议。通过考察房屋租赁合同登记备案制度的建立过程, 这一制度建立的最初目的是为了通过行政审批和行政征收来管理房屋租赁市场, 但后来演变为社会管理手段。从理论和实施效果看, 这两个目的和具体制度都有失偏颇。应当改革房屋租赁合同登记备案制度, 发挥其不动产占有和使用权转移的公示公信作用。

[关键词] 房屋租赁合同登记备案制度应然作用

一、房屋租赁合同登记备案对租赁合同效力的影响

由于我国实行房屋租赁合同登记备案制度, 在不少地方的司法实践中都出现过合同一方当事人以房屋租赁合同未经有关部门登记备案为由, 提出租赁合同无效的诉讼请求; 或者房屋租赁管理部门以房屋租赁合同未经登记备案是无效合同为由, 劝说当事人办理登记备案手续的事件。针对这一法律问题, 法学界出现了两种截然不同的观点。

一种观点认为, 房屋租赁合同未办理登记备案手续就没有法律效力。持这种观点的人认为, 1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条就规定:“租赁城市私有房屋, 须由出租人和承租人签订租赁合同, 明确双方的权利和义务, 并报房屋所在地房管机关备案。”1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》第五十三条也规定: “房屋租赁, 出租人和承租人应当签订书面租赁合同, 约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款, 以及双方的其他权利和义务, 并向房产管理部门登记备案。”1995 年建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》更明确规定: “房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的, 当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后, 颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请, 可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查, 并颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”因此可以认为, 我国房屋租赁是实行要件主义。即房屋租赁合同必须登记备案才能产生法律效力; 或者说, 房屋租赁合同没有办理登记备案手续, 租赁合同就没有法律效力[1]。

有趣的是, 有些学者尽管认为按照现行法律法规规定未办理登记手续的房屋租赁合同无效, 但对这一制度安排却持反对态度[2]。另一种观点认为, 房屋租赁合同未办理登记备案手续不影响合同的效力。持这种观点的学者有秦晓东[3]、熊烈锁[4]等。他们认为, 尽管《城市房地产管理法》以及《城市房屋租赁管理办法》

都规定了房屋租赁当事人双方应到房地产登记机构办理房屋租赁合同登记备案手续, 但均未明确规定房屋租赁合同须经核准登记才发生法律效力。从登记机关对合同的审查来看, 主要是审查合同的主、客体是否合法, 合同内容是否合法, 是否按规定缴纳了税费等, 因此, 登记备案是行政机关的事后审查行为, 其本身不是合同生效的要件。

在司法实践中, 近几年大多数地方法院均判决未办理登记备案手续的房屋租赁合同为有效合同。而大多数地方的房屋租赁主管部门, 即负责房屋租赁合同登记备案的部门也表示房屋租赁合同是否登记备案与房屋租赁合同的效力无关。特别是5行政许可法6出台以后, 大多数地方废除了房屋租赁许可制度,

在地方法规层面上也明确了房屋租赁合同是否登记备案与房屋租赁合同生效与否无关。既然房屋租赁合同是否登记备案与其是否生效无关, 那么, 这一登记备案行为又有何意义?

二、房屋租赁合同登记备案制度的应然作用: 不动产占有与使用权转移的公示

登记是物权变动领域的公示公信方法, 涉及交易安全的维护问题。它使物权的存在及变动不是仅仅存在于当事人的观念中, 而是以登记的方式直接彰显出来, 为大众所认识, 成为潜在的交易当事人能够方便获知的有关不动产现状的清晰的信息。目前, 我国在房地产交易中的公示公信方法主要用于房地产产权的转移和抵押权的设定, 并将过户登记作为房地产产权转移的标志, 将办理抵押物登记作为以不动产为标的物的抵押合同生效的要件。

房屋租赁虽然没有改变房屋的所有权, 但它改变了房屋的占有和使用状态, 这种占有和使用状态使房屋所有人的所有权和使用权受到一定限制, 直接影响房屋所有人对该房屋的处分权, 这种限制主要表现在“所有权让与不破租”和承租人的优先权, 包括:

( 1) 房屋租赁期间, 房屋所有权发生变更的( 包括出售、赠予、继承、抵押权的实现

等) , 第三人应维护承租人的承租权, 继续履行原租赁合同;

( 2) 租赁期届满出租人需将该房屋再出租的, 承租人与第三人在同等条件下, 承租人有优先承租权;

( 3) 在租赁期间出租人出售该房屋的, 承租人与第三人在同等条件下, 承租人有优先购买权;

( 4) 承租人可依法取得其他优先权的情形。

因此,应当以公示公信为目标, 建立新的房屋租赁合同登记备案制度, 规定登记是一种当事人可以自由选择的行为, 是否登记备案不影响房屋租赁合同效力, 但房屋租赁合同必须经登记备案, 才具有对抗第三人的效力; 如果合同没有登记备案, 合同效力仅及于合同双方当事人, 对合同双方当事人之外的善意第三人不构成约束力。

房屋租赁合同登记备案的公示公信作用在当前和今后相当长的时间内具有非常重大的意义。随着我国房地产市场的日益发达, 房地产三级市场、房屋租赁市场以及利用不动产进行抵押贷款的业务发展非常迅速, 不动产产权登记、抵押权登记等制度起到了很好的公示公信作用, 增加了交易的安全性, 保护了相关权利人的权益。但是, 对于租赁权, 目前的重视和保护还较欠缺, 传统法律中对租赁权的保护因缺乏具体配套制度而产生动摇。“所有权让与不破租”、承租人的优先权等在实践中屡受侵害, 善意第三人无故被牵扯入纠纷甚至受骗的现象时有发生, 这给房地产市场交易带来巨大风险。因此, 出于不动产的公示公信原则, 在房屋租赁上法律设定登记备案制度, 可以保护承租人和善意第三人的利益, 便于租赁合同签订后对该房屋设定新权利或进行所有权转移时, 第三人能够清楚了解该租赁合同的存在及具体内容, 从而达到保护承租人和善意第三人合法权益的目的,