基于土地价值分析与业态引导的商贸中心规划

基于土地价值分析与业态引导的商贸中心规划

基于土地价值分析与业态引导的商贸中心规划

摘要：以商贸用地为主的城市片区是城市系统中最核心最复杂

的部分，这里囊括了商业、金融、贸易等类型多样的用地，承担着频繁的商业活动，满足了城市片区乃至全市范围内居民的主要消费，是城市中最富活力的区域。商贸中心是受市场因素影响最为彻底的区域，因此，针对商贸中心的规划应当充分认识市场内在的经济规律，使规划能够有效应对复杂多变的市场因素，最大程度的发挥商贸中心的聚集与辐射效应。

对城市的商贸中心，传统的空间规划以商业金融业用地的布局为主要内容，主要应用平面规划辅以立体分析的方法，以形成合理的布局结构为目的，但规划过程中缺乏对市场规律的充分认识与尊重，在商业用地总量上缺乏有效约束，在用地布局上相对单一，同时也忽视了市场策划在对引导投资方面所起到的重要作用。

关键词：市场规律；土地价值分析；业态引导

Abstract: in order to trade land dominated city area is the core part of the complex system of city, here include commercial, financial, trade and other types of land, take frequent business activities, meet the main consumption of residents in city area and the city within the scope of, is the most dynamic region in the city. Trading center is the most thorough region, is affected by market factors, therefore, in the light of Trade Center planning should fully understand the importance of economic law of the market inside, make the planning to market factors dealing with complex and changeable, to play the greatest degree of aggregation and radiation effects of trading center shall.Business center of the city, spatial planning to the traditional commercial banking land layout as the main content, method is mainly used planning with three-dimensional

analysis, to form a rational layout structure for the purpose of planning, but lack of full understanding of and respect for the laws of the market, in the commercial land total lack of effective constraint, land layout is relatively simple, but also ignored the market planning in an important role in guiding investment plays.Keywords: the laws of the market; the land value analysis; Industry Guide中图分类号：D651.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

三角花园商贸园区是枣庄市的商贸中心，属于全省50个重点服务业园区之一。商贸园区是枣庄城市和商贸发展的起源地，有良好的商贸发展基础和人脉，发展至今，片区内已有规模服务企业82家，2007年营业额达35.6亿元，实现税收1.42亿元。片区主要以商贸零售、餐饮住宿等传统产业为主。旅游、社区服务、金融保险、文化娱乐、商务等新兴行业处于起步阶段。

通过市场调查，现有的商业面积已经趋于饱和，而新近开业的两条商业街又给市场带来了庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度再度加剧。未来的商业潜力已经开始遭受透支。

三角花园商贸中心的发展面临两难境地：若扩张规模，但近年新建的两处商业街均经营欠佳；若保持现状，则市区其它商贸街区发展迅速，自身中心地位受到动摇。

商业用地自身布局散乱。

辅助、配套用地数量有待补充，质量有待提高。

绿地和开敞空间不足，生态资源未充分发掘利用，人民公园封闭、东沙河有待治理建设，其生态绿色效应以及带来的潜在的巨大的商业外部性得不到充分的发挥，土地价值、商业活力亟需待进一步激发提升。

商业业态缺乏组织、引导，商城、商业街发展方向盲目，经营内容模糊。以传统零售居多，新兴业态仍处发展初期；百货超市过多而餐饮休闲不足，且餐饮普遍规模不大，以沿街小餐馆居多。

三角花园商贸中心亟需重新整合资源，建立富有生机的格局，为商业中心的进一步发展奠定良好的基础。

1、科学预测，总量控制

商业用地的面积与居民在此进行的实际消费需求量成正相关，如总用地面积超过某个特定的限度，商业用地的价值就会降低，甚至造成过度竞争，不利于商业活动的健康发展。商贸中心的规划能否成功的前提就是能否准确的把握这个特定的限度。

而有多少居民在此消费了多少需求又跟商业用地的等级有密切的关系，这就首先需要明确三角花园片区商业发展定位。

从片区现状在整个枣庄中心城商业布局中的地位和作用着手，从中心城整体商业布局和统筹发展的角度审视，三角花园片区的定位应该为，以中高档为主，大中小型商贸设施有机结合的，面向本市消费群体服务为主的市级商贸中心。

1.1、规模预测

1.1.1哈夫模型（时间面积商圈界限模型）

哈夫模型认定商业中心的商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场的时间距离成反比，由此分析确定消费者的消费概率。

哈夫模型测算表格

根据消费者在商业中心的消费额度，得出年销售总额，由商业建筑每平米每年保底销售额, 得三角花园商业中心能够支撑的商业金融业建筑面积最多为641980平方米,去除现状保留的商业金融业建筑面积，得仍可增加商业金融业建筑面积，取平均容积率为2，得增加商业金融业用地21.03公顷。加上现状保留用地，得商业金融业用地规模为44.86公顷。

1.1.2城市公共设施规划规范

根据《城市公共设施规划规范》，规划人口规模在100～200万之间的大城市市级商业金融中心的规划用地面积为100～150公顷。