购物中心定位规划与业态组合

三、购物中心的分类
百度文库
社区购物中心
• 在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平 方米以内的购物中心
都市购物中心
• 在城市的商业中心建立的，面积在5万以上， 10万平方米以内的购物中心。
城郊购物中心 厂商直销中心
• 在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以 上的购物中心。
• 由生产商直接设立或委托独立经营者设立， 专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品 牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。
第二章 购物中心的定位
一、购物中心的定位
1、市场定位
• 满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休 闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务
2、业态定位 3、布局定位
• 零售、餐饮、娱乐、文化与休闲等多业态并举；主力店 （经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化 娱乐会馆等功能店）的差异组合，互补共存。
一、购物中心的定位
5、管理定位
• 通常要由专业的物业管理公司和商业运营管理商共同实施后期运营管 理的（成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店 铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，利益诉求复杂，管 理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。
多家店共 有500个 以上停车 位
管理信息系 统
各个租赁店 使用各自的 信息系统
各个租赁店 使用各自的 信息系统
各个租赁店 使用各自的 信息系统
各个租赁店 使用各自的 信息系统
三、购物中心的建筑特征
购物中心建筑是其管理模式特征的具体体现。购物中心建筑的突出特色，体现在 通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造了一个舒适安全的环境，并组织众 多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需求，以社会化 的公共开放空间充分融入社会生活，将商业活动和其他社会活动紧密结合起来。
各个租 赁店独 立开展 经营活 动
200租赁店以上，包 括百货店、大型综 合超市各种专业店、 专卖店、饮食店、 杂品店及娱乐服务 设施等
各个租 赁店独 立开展 经营活 动
为品牌商品生产商 直接设立，商品均 为本企业的品牌
采用自 选式售 货方式
服务功能
停车位 300-500 个
停车位 500个以 上
停车位 1000个以 上
二、购物中心的发展史
早期探索阶段 美国： • 早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 • 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取
得了显著的进步 英国： • 20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中
心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： • 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划
二、购物中心的发展史
20世纪50年代成型阶段：
（郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型）
50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场
20世纪60年代勃兴阶段
60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个
中国购物中心发展历史
购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪80年代末，中国开始兴建一些综 合性的商业设施，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，一般没有统一 的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套设施严重缺乏。与规范的购物中 心还相差甚远。
建筑面 积为10万 平方米 以上
单个建 筑面积 100-200 平方米
基 本 特点
商品（经营）结构
商品售 卖方式
20-40个租赁店，包 括大型综合超市、 专业店、专卖店餐 饮服务及其他店
各个租 赁店独 立开展 经营活 动
40-100个租赁店，包 括百货店大型综合 超市、各种专业店 专卖店，饮食店杂 品店以及娱乐服务 设施等
真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州 的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成 功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾 客复合性的消费需求。
近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的 大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中 国的飞速发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足 了消费者需求。
（1） 商业空间步行化 购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系， 往往通过一条线型街道来串联商店和组织人流。
（2） 商业空间室内化 步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行 活动的影响，创造舒适的环境。
（3） 公共空间社会化 把零散的商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的场所，提供公共 空间，吸引人们前来购物。
购物中心定位规划与业态组合
北京xx商业管理有限公司
2013-7-26
第一章 购物中心的发展
一、购物中心的定义
国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑， 组合在一起的商业设施。按商圈确定其位置、规模，将 多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有 一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物 中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺 间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺 间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和 带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道 连接，如邻里型、社区型等)。
• 与市场及业态定位相结合，进行不同行业、不同业态的区域性、层 次性、互补性、诱导性的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、 空间营造和谐、布局合理、功能匹配。从购物环境要求看，购物中 心要求整体氛围、综合体验的效果。
4、经营定位
• 从获利形式上看，百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利； 购物中心主要通过分租物业的租金收入方式获利。以商铺租赁经营为 主，实现租金持续增长为目标，进行购物中心的统一运营管理。
业态 社区购物中心 市区购物中心 城郊购物中心 厂商直销中心
选址
市、区 级商业 中心
市级商 业中心
城乡结 合部交 通要道
一般远 离城市
商圈与 目标顾客
商圈半径 5---10公里
商圈半径 10-20公里
商圈半径 30-50公里
目标顾客 多为重视 品牌的目 的的购买
规模
建筑面 积为5万 平方米 以内
建筑面 积为10万 平方米 左右