2019安吉房地产市场报告

安吉人均可支配收入与人消费支出统计
2016年安吉人均消费构成统计
产业发展 安吉固定资产投资和房地产快速增长，产业结构存在二产向三产过渡的趋势
➢ 16年安吉完成固定资产投资186.71亿元，近几年保持15%左
➢ 安吉产业结构以第二产业为主导，且其比重呈逐年下降 态势；第三产业呈现稳步增长，产业结构持续优化，安吉 城市活力进一步释放。
构筑“一中心、五重镇、六十中心村”城乡体系框架
➢“ 一中心 ” 为县域中部主、次中心城镇，即递铺镇和孝丰镇。人口 将从目前的17万增加到近期的20万，远期25万人。 ➢“ 五重镇 ” 为北部两个组合型工业镇和南部三个特色镇。北部为东 北梅溪、昆铜和溪龙乡集镇构成组合型工业镇，西北高禹、良朋构成组 合性工业镇。南部以杭垓、报福、天荒坪为特色镇。 ➢“ 六十中心村 ” 指建设约 60 个中心村。
2016/1/27
已售套数 3 49 24 52
12
48
48 66 44 42 11 6 3 0 2 13 4 90 0 45 82 80 94 50 8 8 156
0
1040
可售套数 175 118 165 178
36
84
87 55 245 80 154 116 29 207 21 76 100 130 73 39 49 57 31 129 4 51 27
城市规划
安吉整体规划和发展定位与资源特征、经济自然发展规律相吻合，将重点打造 旅游休闲城市及特色产业制造基地
发展定位：中国生态竹乡、旅游休闲胜地、美丽乡村
➢ 以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态 腹地和旅游休闲度假目的地； ➢ 长三角重要的先进特色产业制造基地； ➢ 杭州都市经济圈的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地； ➢ 全国新农村建设示范基地。
右的增长势头发展； ➢ 16年完成房地产开发投资29.28亿元，同比增长3.9%，相较于 前期年增速稍有减慢，占固定资产投资的15.68%，占GDP的9% ，占比处在较合理的结构，说明安吉房地产市场发展较为健康。
13-16年安吉三产结构变化趋势
近年安吉固定资产投资和房地产投资情况
2013 2014 2015 2016
德清县
长兴县
安吉县
城市经济
安吉居民的消费意识较强，其消费性支出约占可支配收入总量的三分之二。食品 消费占比较高，安吉人对吃较讲究
➢ 居民消费性支出占可支配收入的比重较大，近三分之二的收入用于消费。安吉县居民消费意识较强； ➢ 从消费构成看，食品、衣着、交通和通信、文教娱乐等商业性消费占比较大，安吉城镇居民消费正从基本消费向质量消费转变。
0
第一产业 第二产业 第三产业
50
100
150
产业发展
安吉特色产业鲜明，有效拉动了当地经济的发展，充足的产业人口也带来了 投资需求的旺盛
中国竹乡和中国竹地板之都
安吉竹资源以108万亩竹林实现120个亿的产值，以占全国1.8%的立竹量创造 22%的竹叶产值，竹产业被确定为省级产业示范基地，获“中国竹凉席之都”等 荣誉称号。目前境内有中国大竹海、竹博园等著名景点。
美颂广场（9＃） 塘浦嘉苑（1＃、3＃、6＃、9＃、12＃） 唐韵（32＃、34＃、36-38＃、41＃、43＃、48＃、50
＃－55＃） 小计
开盘时间 2016/9/20 2016/9/19 2016/9/18 2016/8/31
2016/8/31
2016/8/12
2016/7/28 2016/7/27 2016/7/20 2016/7/20 2016/7/15 2016/7/12 2016/7/12 2016/6/24 2016/6/23 2016/6/17 2016/6/12 2016/5/30 2016/5/16 2016/5/13 2016/5/5 2016/4/29 2016/4/29 2016/4/15 2016/4/14 2016/3/14 2016/3/2
人口
安吉人口基数偏低，但城镇化进程飞快，为消费提供 了稳定的人口保证 至2020年，市区人口将由目前的17万增加到20万左右
社会消费品零售
社会消费品零售总额相对城市等级较大，表现了突出 的、强大的消费力 年均增长速度达15%，批发零售业位居涨幅首位
储蓄、收入、消费支出
居民储蓄存款余额、人均可支配收入、人均消费性支 出在湖州排名较为靠后，但消费意识强烈 居民人均存款达4.1万，消费支出占收入的近三分之二
28-2、28-3幢）
紫云东郡（45＃－48＃、53＃、55＃、56＃、59＃－62 ＃、67＃－71＃、78＃、79＃）
美颂广场（12＃、13＃、17＃） 铜山半岛（25＃－31＃、38＃－40＃）
诚园（1＃、2＃、9＃） 玫瑰园西区（18＃－21＃） 翡翠湾花苑西区（64＃、65＃） 溪上篁庭（3＃、5＃、9＃） 龙王溪玫瑰园（39＃、40＃）
2015/11/30
Biblioteka Baidu
24
溪上篁庭（2#幢）
2015/11/30
64
悠然美地·观竹轩（5#—7#、10#、13#、15#幢） 2015/10/28
近年安吉商品房市场发展情况
城市宏观 背景小结
人口基数不高、经济起点低发展向好、消费意识强烈，受城市等级限制，需 适当控制城市商业发展规模
宏观经济
经济发展水平不高，但增长速度较快，经济发展前景乐观 年均保持7%左右的增长速度，房地产处于稳定期。
产业基础
特色产业明显，二次产业是支柱，对整体经济带动作 用明显，三次产业发展入步快车道 三大支柱产业为竹业、椅业、装备制造业
人口规模
安吉外来导入人口极少，属内向型城市。得益于经济水平不断提升，社会消费品 零售总额快速增加，市场消费能力不断增加
➢ 2016年底全县年末户籍人口46.61万人 ，常住人口47.1万人，外来人口极少，属典型的内生型市场。市区人口在以年均1.5万人的 速度增长，按规划至2020年市区人口将达到25万人，按目前增长速度来看将至少超过20万人； ➢ 安吉社会消费品零售总额增长率要明显高于GDP涨幅，但受宏观经济减缓影响，增长率也呈现下降趋势。但仍可表明安吉市场较为 强大的消费力。
安吉全县及市区人口变化趋势统计
社会消费品零售总额增长情况
安吉商品房市场近几年发展快速，成交天花板显现，商业物业受供给影响显著， 商品房市场 年均成交面积在10万㎡左右
➢ 受房地产投资拉动作用，安吉商品房施 工面积逐年叠加上升； ➢ 近几年安吉商品房成交高峰出现在11年 ，年成交达70.9万方，刚性需求得到有效 释放；之后见顶回落，12、13年成交量维 持在55万方左右，说明安吉商品房成交量 天花板已经显现，年人均成交面积在1㎡左 右，属正常水平； ➢ 商业物业销售受供给影响较显著，随着 安吉商业设施的开发，成交量较前几年有 所上升，年均成交面积在10万㎡左右。
2020/6/17
安吉市场调研
智行咨询
20170426
PART 1
城市宏观经济背景
城市经济及产业发展 城市区域及周边规划
城市经济
安吉经济发展稳中有进，近年增长速度有放缓趋势，16年人均GDP超10000美 元。经济发展为房地产市场和商业市场的稳步发展奠定较好基础
➢ 2016年安吉实现地方生产总值324.87亿元，同比增长7.1%，虽创下近几年新低，但近四年的复合长率相对稳定，经济基本面表现 良好； ➢ 安吉人均GDP达到69835元，约合10100美元，已达到中等发达国家的标准。
0
可售套数 1 63 39 53
均价 6991.6 16404.91 5126.14 6785.23
326
空
2016年预售证申领及销售情况
青青家园（4#、5#幢）
2016/1/18
87
翡翠湾花苑西区（66#、67#幢）
2015/12/8
70
紫云东郡（3#、5#、7#幢）
2015/11/28
71
尚城嘉苑（1#~3#幢）
规划小结
城市规划 区域规划 商业规划
安吉立足自身优 势，加速融入杭 州步伐，重点发 展生态休闲旅游 业和特色制造 业，快速的城市 化进程使中心城 区的聚合力进一 步加强。
主城中心区南侧 (灵峰山区 域），是城市未 来重要发展方 向，区域内重点 设施的建设将提 升人们对于区域 的认知，促进区 域面貌改善，增 强吸引力，提升 居住人口密度。
湖州下属各城市2016年GDP统计
600 500 400 300 200 100
0 吴兴区
南浔区
开发区
德清县
长兴县
安吉县
湖州下属各城市2016年人均可支配收入统计
47500 47000 46500 46000 45500 45000 44500 44000 43500 43000 42500
吴兴区
南浔区
龙山玺园
7000-7500
凯亚府上
6500-7000
900万/套
金都香溪丽舍
港中旅灵峰原著小镇
10000
罗马风情城
绿城诚园·住宅/别墅
7500-8000
11000-12000
凤溪花园·别墅
升华璞墅
26000
2015年预售证申领及销售情况
项目名称 幸福里（1＃－4＃、6＃） 金融小区（1＃、2＃、6＃、8＃） 龙山御园（4＃、8＃、10＃、11＃） 龙山庄园玺园（17＃－21＃） 诚园（25-1、25-2、26-1、26-2、27-1、27-2、28-1、
中国转椅之乡
安吉转椅有七大系列500多个品种，年产达7000万把，占据国内市场1/3以上份 额，安吉椅业已经成为省级区域国际品牌试点和国家级出口基地。
中国白茶之乡
安吉茶叶以白茶闻名，白茶从单株母树发展到现在种植面积近10万亩，年产量 1000余吨，产值近14.5亿元，“安吉白茶”获全省首个农产品气候品质认证和省 区域品牌，被授予“省林业产业百亿强县”称号，成为全国首批农民林业专业合 作社示范县，新增国家级示范合作社12家。另外还有黄金茶等茶种。
518
3034
均价 5814.85 6582.62 7182.3 6199.58
10529.02
8546.28
8524.26
7157.4 7671.13 5463.43 8909.26 19047.62
17831.33 13403.85 8726.11 6539.08
8554.64 6733.16 4953.48 8157.55 6787.5 5147.82 17488.29 4429.63
项目名称 金融小区（11#~17幢）
景欣阁（1#~4#幢） 吉星公馆（2#幢） 龙山御园（1#、9#幢）
开盘时间 2015/12/26 2015/12/26 2015/12/20 2015/12/16
唐韵B区（33#、35#、39#、40#、42#、44#~47#、
49#幢）
2015/12/15
已售套数 36 81 68 42
城市规划
六大片区中，主城区的规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所 在，政府对主城区已提出详细规划设计
老城片区： 承担综合服务中心职能 城东片区： 以文化创意产业为特色，兼顾居住、公共服务等职能 城北片区： 工业园区为主导，配套居住功能 灵峰山片区： 发展高档休闲旅游产业，兼顾高端居住 城西北片区： 以教育科技为特色，建成城市的副中心 塘浦片区： 控制工业用地，配套居住、商业等城市综合职能
城市商业发展目 标确立，即以胜 利路与人民路为 核心的市级商业 中心。受城市空 间制约，安吉单 极商圈的现状仍 将维续。
PART2
房地产项目调研
整体行情分析 具体项目分析
恒利龙王溪谷·别墅
玉园
暂未售
安吉壹品
7600
篁庭
10000-12000
尚城公馆
大家·幸福里
7000-8500
铂金公馆
7300/9000
唐韵（56＃－62＃） 龙王溪玫瑰园（35＃－37＃）
塘浦综合农贸市场（1幢） 悠然美地观竹轩（1＃－4＃、9＃） 金融小区（3＃－5＃、7＃、10＃）
翡翠湾花苑西区（68＃） 溪上篁庭（4＃、6＃） 龙山御园（3＃、5＃、12＃） 吉星公馆（5＃、6＃） 美颂广场（11＃、143、18＃）
诚园（3＃、10＃） 诚园（8＃）
安吉县2013年-2016年GDP总额及增长统计
安吉县2010年-2013年人均GDP走势
数据来源：安吉县国民经济和社会发展统计公报
城市经济
与湖州其它县市相比，安吉县的人均GDP实际位居末位，与浙江平均值相比要 低10000元左右，整体经济水平较低
➢ 由于城市人口较少，且属山区城市，社会生产总值要低于湖州同等级的城市； ➢ 2016年安吉县人均可支配收入从名义上看，为湖州最低，所以说安吉县的经济水平在湖州各县区中属于垫底。