房地产项目评估指标体系

房地产项目评估体系

一、项目评估体系

1、评价指标

注：①分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标得分累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值可不断修正与完善。

2、分值解释

体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为：

注：分值区间可以进一步修正与完善

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二、部分项目地块试评结果

注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价

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三、项目评价结果说明

1、“好”项目

1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。

取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。

2、“较好”的项目

4（7）、5（8）、6（5）三个项目被评判为“较好”的项目，三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。

扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。

6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。

3、“一般”项目

7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/M2均价）就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。

但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。

4、“较差”的项目

8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。

前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。

12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。

5、“差”与直接“否决”的项目

13旧项目由于在区位无吸引力的基础上，有化工污染硬伤（-4分），故为差项目。

14地块高峰时拿地，楼面价高于周边400-500元/M2，利润为负，直接否决。

2005-9-22

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