房地产基础知识(2).ppt

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合 同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转 让给单位或个人的市场；
◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权 转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上 的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该 房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对 房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
砖混结构：是指承重的主要构件是用钢筋 混凝土和砖木建造到。如一幢房屋的梁是 用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或 者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建 造。砖混结构一般造价600-800元/平方米
框架结构：指许多梁和柱砌注的，内墙不 起承重作用（由梁柱等杆线组成的结构体 系）。框架结构一般造价1000元/平方米
◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为 一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含 一级市场、二级市场和三级市场；
◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应 计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使 用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规 定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其 它用土地者的市场；
商业房地产的含义：
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房， 商业物业的功能多样化，既有能满足市民 购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功 能，又有能满足商家经营、商务活动、市 民投资等需要的经济功能。
房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维 修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值 的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生 产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地 产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属 为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业 归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出 让合同书》的用地，其土地使用年限按国 家规定执行。即：居住用地七十年；工业 用地五十年；教育、科技、文化、卫生、 体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地 四十年；综合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建筑结构分类标准
砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、 木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖 墙、木柱建造到。
房地产基础知识
一、房地产的概念
房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，
包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称
不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性 和不可分割性。包括：
a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的
租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权 等。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企 业建设的，取得了商品房销售许可证的房 屋，内销商品房可以出售给当地企事业单 位和居民。
房地产按层别墅）
多层：7层以下（不含7层）不带电梯，一 般用混合结构中的砖混结构。
小高层：7-18层带电梯，一般用框架结构 和框剪结构。
高层：19-28层，带电梯，一般用框剪结 构。
超高层：28层以上，一般用钢结构（桶中 桶结构）。
a)实物形态上看，房产与地产密不可分； b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还 是租赁价格都包含地产价格；
c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联 系再一起的。
差异包括几个方面：
a)二者属性不同； b)二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征 房地产的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c) 资源的有限性； d)物业的差异性。
框架—剪力墙结构：剪力墙结构又叫异型 柱由框架结构中的柱承重（点承重）改为 墙承重是框架结构的一种变形。剪力墙结 构一般造价1200元/平方米。
钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是 用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一 部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢 筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板 现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方 法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
钢结构：是指承重的主要构件是用钢材建 造的。
其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋 都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
四、房地产专业名词 1、常用名词 ◆ 五证四图二书：《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》《建设工程规划 许可证》《建设工程施工许可证》《商品 房销售（预售）许可证》《总平面图》 《立面图》《楼层平面图》《分户平面图》 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
房地产的经济特征 a)生产周期 b)资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性 e) 房地产的增值性
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列 上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产 的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型
按用途划分：
a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d)工业房地产 e) 农业房地产
房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与 之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确 了土地所有权的土地，既包括住宅或非住 宅附着物的土地（以及各地段），又包括 已开发和待开发土地。我国的地产是指有 限期的土地使用权。房产与地产之间存在 着客观的、必然的联系
主要包括几个方面：
土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用 的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以 拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在 一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满 后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土 地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以 继续使用；
【外销房】外销商品房是由房地产开发企 业建设的，取得了外销商品房预（销）售 许可证的房屋，外销商品房可以出售给国 内外（含港、澳、台）的企业，其他组织 和个人。