房地产计划运营管理49页PPT
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房地产开发计划运营模板 PPT
专业型运营体系
－投资决策管理 －运营绩效管理 －运营计划管理 －阶段成果管理 －关键决策管理 －资金预算管理 －目标成本管理 －信息与知识管理 －流程管理
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内容
房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理
影响公司快速周转的因素
✓组织与项目管理模式----决策速度与决策方式是影响效率的关键因素 ✓业务流程的合理性----是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准 是否明确决定工作的质量；计划运营体系
产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已
进度本质上是现金流的问题—从碧桂园的选择中看到的
项目论证阶 段
项目立项 项目策划阶 段
土 地 获 主体结构开
取
工
开盘销售
设计管理阶段 采购管理
工程管理阶段
竣工
入伙 客户关系管理 阶段
拓 展
组织项目论 证
营 销
初步产品定 位
组织项目策划/ 产品、市场及 客户定位研究
房地产开发计划运营
内容
房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理
在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度
说法一：或者我们不能按时完成进度、 或者我们虽然完成了进度，但是 用日夜赶工换来的、或者我们虽 然按时完工了，可是留下了很多 隐患
说法二：在进度和质量、成本的选择 中，我优先考虑的一定是进度
：配合专业的任务。
进度本质上是现金流的问题—提速带来的价值
某公司提速6个月带来的收益
■内部收益率提高5个百分点，销售净利率提高0.7个百分点 ■集团净资产每年多周转0.2次，净资产收益率提高3个百分点 ■同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高20% ■项目平均占用降低25%，资金成本降低60元/平米
房地产计划运营管理
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运营管理职能设置
—— 与企业设定项目成功的标尺有关（项目成功—项目管理成功—企业成功）
财务纬度指标
收益类：净利润/结转收入/结转成本 效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 资产类：NPV 资金类：经营性现金流/资金平衡时间 项目品牌：知名度/认知度/美誉度 客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修 等的客户满意度 进度：关键节点的达成 质量：设计图纸、工程质量等 安全：是否发生重大安全事故 专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成
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客户纬度指标
运营纬度指标
能力纬度指标
项目开发、经营目标责任书案例—— 项目的基本经济指标
项 目 除地价外项目总成本目 标 单位销售面积建安成本 销售总收入 税后净利润 数 值 68052 4417 173959 17718 备 注 包括建安成本、管理费用、营销费用、财务费 用、营业税和土地增值税
销售净利率
IRR NPV 项目从拿地到开盘时间 3381
10.19%
18.63% 10个月
不同城市不同要求，但均需至少大于9％
不同城市不同要求，但均需至少大于15％
项目月均去化速度
项目开发周期 项目设计周期
80套
25个月 150天
可用月均去化（套/月，或平米/月）表示
参照集团颁布之项目基准开发周期 从拿地－施工图完成时间，参照集团技术管理 部相关标准
客户纬度指标
运营纬度指标
能力纬度指标
人员的培养，人员能力的提高 知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升
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运营管理职能设置
—— 根据企业的管理需求有三个发展阶段
计划管理型
计划管理
管理型运营体系
房地产计划运营管理课件
主要方法 排列图，直方图，控制图
因果图 排列图，相关图
回答“5W1H”的问题： 为什么制定该措施（Why）？ 达到什么目标（what）? 在何处执行（Where）？ 由谁负责完成（Who）? 什么时间完成（When）? 如何完成（How）?
D 5、执行、实ՠ计划 C 6、检查计划执行结果
7、总结成功经验，ӱ定࣓应标准 A
业）快报》ڐ出具《交房（
发起ڐ发的Ҽ键节点，对ா 目整体ڐ盘、交房的重要事ா ）和Ҽ键节点（ா 目ڐ工、ڐ发的重大节点，是Ӳ约ா 目ڐ备注：节点类型：分为里程碑节点（ா 目 到Ҽ键线路的作用）两种类型；类别：ܷ照丌同的专业口，分为拓展、ՠՠ、营销、客服、外联、设计、工程、招商、物业、财务共10个类别；标准յ期：完 始ޞ间；完成ޞ间：完成该ா 工作的实际ޞ间；前置仸务：完成该ா 工作的前提条件；完ڐ始ޞ间：完成该工作ா 的最早ڐ成该工作ா 需要的标准工作ޞ间； 成标准：以证件Ո得、ՠ导签字、工程的形象进度为完成标准；主责部门：该工作ா 由哪个部门负责࣓头完成；Ҽ联部门：该工作ா 的主责部门需要哪些部门 配ՠ完成；对工程节点的Ҽ联部门，由ா 目公司自主决定。
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总控计划（项目）
考察目标：侧重于单项目经 营成果和管理目标 考察内容：项目经营目标 （财务类指标、进度指标、 运营指标、团队建设指标） 考察工具：绩效目标责任书
18 房地产计划运营管理课件
2、计划金字塔
公司 计划
职能中心（部门） 计划
考核人：被考核人直接上级 考核对象：副总、总监等 考核组织部门：运营部 考核工具：《绩效目标责任书》 考核周期：年度
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房地产计划运营管理课件
房地产企业运营管理-PPT课件
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前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（2）
运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入 职能过程 输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供 应 运 输 服 务
产品 服务
提供产品和服务的过程
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前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
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前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等
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前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（3） 运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。
(Operations management (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )
运营管理-房地产计划与运营管理体系教材(PPT35页)
第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分 活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，则 可有效地压缩时间和费用。
7、计划变更控制
每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报 告，相同的管理方法，相同的授权过程。
必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术 要求的影响。
一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行 变更。
（2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行 网络报送。
4、报送模版
举例：营销中心报送模版
序号
计划内容
权重 自评 考评 上评
1 本月销售回款完成率 80
2
其它重点工作
20
…
假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%）， 其它工作全部完成，则本月完成率为：70%×80%（权重） +20%（其它工作完成）=76%
在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并 且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本 的外溢。
8、时间-成本平衡法
时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一 种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。 该方法基于以下假设： 每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。 一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时 间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现 应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。 当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急 时间时，必须有足够的资源作保证。
在何处执行（Where）？
由谁负责完成（Who）?
什么时间完成（When）?
如何完成（How）?
D 5、执行、实施计划
C 6、检查计划执行结果
排列图，直方图，控制图
7、总结成功经验，制定相应标准 制定或修改工作规程、检查规程及其它
7、计划变更控制
每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报 告，相同的管理方法，相同的授权过程。
必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术 要求的影响。
一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行 变更。
（2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行 网络报送。
4、报送模版
举例：营销中心报送模版
序号
计划内容
权重 自评 考评 上评
1 本月销售回款完成率 80
2
其它重点工作
20
…
假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%）， 其它工作全部完成，则本月完成率为：70%×80%（权重） +20%（其它工作完成）=76%
在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并 且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本 的外溢。
8、时间-成本平衡法
时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一 种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。 该方法基于以下假设： 每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。 一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时 间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现 应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。 当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急 时间时，必须有足够的资源作保证。
在何处执行（Where）？
由谁负责完成（Who）?
什么时间完成（When）?
如何完成（How）?
D 5、执行、实施计划
C 6、检查计划执行结果
排列图，直方图，控制图
7、总结成功经验，制定相应标准 制定或修改工作规程、检查规程及其它
房地产计划运营管理体系课程PPT文档共77页
Thank you
房地产计划运营管理体系课程
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读
房地产计划运营管理体系课程
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读
房地产计划运营管理教材(PPT 49张)
组织编制、参与编制 调整
管
三级计划 项目专项计划 项目周计划
备案（知情）
审批，过 组织编制、 看 程监控 调整
在特殊阶段，总部需加强对项目总体进度计划和项目专项计划的管理
项目节点分级策划 如何确定项目的关键节点？
—— 事实上没有标准的项目关键节点，项目的关键节点是根据项目 开发流程和企业对于项目管理的需求来设置的
项目计划的分级管理原则 —— 项目计划的分级管理与企业的管控模式和管理的成熟度有关， 但在管理思路上遵循的原则不会变，即抓一级（主导），管 一级（审批），看一级（知情） —— 某些时候，一些经常性滞后和重要的专项计划要加强关注， 不必局限于分级管理的约束
运营管控型项目计划分级管理方式： 项目计划 总部 城市公司 编制 项目 参与编制 备注 抓
成本测算 可研版
成本测算 策划版 项目获取 后15天内 召开项目 启动地成本测算 （目标版）来自成本测算（调整更新版）
项目获取 前3天召 开评审会
项目获取 后60-75天 内召开项 目经营方 案评审交 底会
后评估会 议
房地产项目主要评价指标 财务纬度指标 收益类： 效率类： 资产类： 资金类： 净利润/结转收入/结转成本 销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 NPV 经营性现金流/资金平衡时间
客户纬度指标 项目品牌： 知名度/认知度/美誉度 客户满意度： 规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维 修等的客户满意度
经营纬度指标 进度： 质量： 安全： 专业： 关键节点的达成 设计图纸、工程质量等 是否发生重大安全事故 销售目标的达成、成本目标的达成
能力纬度指标 人员的培养、人员能力的提高 知识的贡献程度、利于后续项目管理的提升
部分：房地产计划运营管理到底管什么——目标 总部层面运营管理 利润规划与调整 综合经 营调度 现金流规划与调整 集团/项目年度运营目标 运营绩 效管理 目标的修正/调整 完成情况的跟踪/评估 可投资资源估算民投资规划 目标分解到职能/项目 财务、税务建议
某房地产公司计划与运营管理体系40页PPT
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
某房地产公司计划与运营管 理体系
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来