【第一太平戴维斯】存量市场中商业地产新价值

原酒店项目现写字楼项目区位总体量(M2)新闻大厦新闻大厦东长安街65000金融街洲际酒店金融街国际金融街58000开元名都大酒店中融信托大厦菜市口39500上东今旅酒店上东公园里东风北桥48000华润饭店

华润时代中心

四惠

96000

▪“酒改写”为写字楼市场贡献“计划外”的供应量。以下为过去数年间部分经典“酒改写”案例：

▪2019年共有134万平米甲级或超甲级写字楼入市。▪全市写字楼租金水平进一步下降到364.9元，空置率由Q3的9.2%下降到Q4的12.7%。

▪CBD 区域租金水平为每月每平米380.7元，为全市第二高，但空置率上升仍较为明显，在Q3的11.1%的基础上继续上升到Q4的13.2%。

案例：上东公园里

✓获得LEED + WELL 双认证✓充足的共享办公空间✓健康服务设施配套✓社区互动活动✓

奢侈的自然景观

Managed BySavills

•LEED 认证绿色商业地产项目数量超过10万个

•自从2005年LEED进入中国，15年来大中华区LEED注册和认证项目已超过6500个，绿色建筑已成为高端地标性、具有发展潜力商业地产项目的标配

•

LEED 认证的运营方

USGBC在今年的绿色建筑大会上

启动Living Standard（生活品质）运动，寻求更加

可持续、健康的建筑空间服务。国际地产专业机构对

中国的可持续健康建筑发展方向表现出高度认可。

致力于打造更好的建筑，就是为人类创造更长久、

健康且美化的生活。

•全球领先的健康建筑认

证体系-Fitwel

•面世仅仅3年，全球注

册和认证项目已近

1300个，

•为全球35个国家和地

区的超过73万建筑使

用者增添健康福祉

•在今年Savills面对北京20个甲级写字楼

业主、运营管理者和租户代表发出的调

查问卷反馈商业地产客户对于可持续价

值非常关注。

❑建筑节能水平满意度高：节能意识普遍、各类节能措施普遍应用❑建筑空气质量满意度高：建筑楼宇空气质量措施已成为高档写字楼标配

❑建筑空气质量关注度排序：室内污染物是重要关注点

❑关于可持续价值需求

公共交通配套、物业服务水平对于受访者关注度最高，建筑室内设施水平及配套商业、停车设施便利程度、健康环境也是关注重点。

❑交通出行方式：公共交通出行占主流❑停车场服务需求：

公共交通出行方式占绝对主流，其中自行车出行需求值得关注。停车场引导系统、网络支付、卫生间、充电车位和不停车收费

系统最为关注。配套停车场服务设施-如洗车服务、车辆维修服

务、零售设施和休息室等也是停车场服务的亮点。部分停车场

（购物中心）提供司机休息室和女性/家庭车位也是一项吸引客

户的服务亮点。

❑受访者认为建筑应有设施配套需求

公共交通及停车配套、餐饮配套、金融服务、便利零售服务、邮政物流服务、医疗服务、健身设施居前八位。

同时也有超过40%比例的客户提及共享公共空间，超过30%比例的客户提及文化娱乐服务及商务服务设施的需求。

值得注意的是，一部分客户还提及对于公共更衣室/淋浴间和母婴服务、儿童看护服务的需求。

❑受访者认为建筑需加强的配套设施

餐饮服务、零售便利服务、健身设

施、停车服务、共享公共空间、金融服务、医疗服务和与公共交通设施的接驳位列前八位。

对于邮政物流服务、文化娱乐服务和商务服务业有超过30%的受访者表示需要进一步加强。

公共更衣室/淋浴间服务也有接近30%的受访者提及。

部分受访者也提及对配套儿童看护、教育方面服务的需求。

5

14

❑配套餐饮服务

配套的员工餐厅和中西式快餐仍是大众工作餐的绝对主流，也是影响对配套餐饮服务水平的关注点。食品卫生环境、价格水平和服务效率是重要评价关注点。作为忙碌工作中的一餐绝对是对上班族身心健康的重要影响因素。

❑健康服务需求

超过半数的受访者提及公共卫生消毒、室内外禁烟、室内空气质量监测。

超过1/3的受访者提及室内加强新风管控、休闲花园、室外运动设施、配套健康饮食餐厅。设置AED急救设备和健身房、以及新鲜蔬果销售点也有超过1/4的客户提及。

❑对绿色健康体系了解程度

绿色健康建筑认证标识已获得大多数受访者的认知。

❑对获得绿色健康认证增加成本的耐受度

绿色健康建筑投入需因地制宜，选择适合体系对标。

趋势1：企业办公高效集约化：企业更注重办公场所的可持续性和成本优化-工位成本优化与品质提升需求

-共享空间与配套设施需求

共享休闲空间

共享阅读空间

共享庭院空间与

健身空间

趋势2：生活办公跨界场景化：未来办公的场景不仅关注办公商务需求，更需打造一个绿色、智能、健康的商务交互社区

充足的充电车位和导引系统健康餐饮服务设施

因地制宜的特殊群体关爱设施

丰富多彩的健身与互动设施

我们的建议•应考虑的因素：位置、客群、建筑结构与机电系统、配套设施

优劣势

避免同质竞争，寻找利基市场•

应考虑的因素：客群、运营水平、建筑结构与机电系统、绿色

健康服务优势

优选适宜策略，对标专业体系

多体系全周期可持续健康建筑咨询服务

覆盖国内外绿色健康建筑多项认证体系

贯穿建筑全生命周期需求设计认证

运营认证中期改造规划咨询办公建筑装修空间住宅建筑综合体/园

区更低能耗●更低碳排●更高租金●更高价值●更具竞争力