第十三章 契税法

第十三章契税法

•契税是在中华人民国境转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税,它属于财产行为税类。

•新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》，1954年财政部对《契税暂行条例》进行了修改，1980年、1990年财政部又对契税政策进行了一些补充和调整，现行契税是依据国务院1997年7月7日重新颁布的《契税暂行条例》于1997年10月1日施行。

•契税实行一次性征收，普遍适用于外资企业和外国公民。

•学习重点是：征税对象、纳税人、计税依据、税收优惠等。

第十三章契税法

本章变化容：

在税收优惠中新增了契税优惠的特殊规定。P234-235

•一、征税对象、纳税人、税率

•（一）征税对象

•1、征税对象的一般规定

•征税对象是指境转移土地、房屋权属。

•注意与土地增值税的交叉

•①国有土地使用权出让（不交土地增值税）

•②土地使用权转让（还应交土地增值税）

•③房屋买卖（符合条件的还应交土地增值税）

•④房屋赠与（符合条件的还应交土地增值税）

•⑤房屋交换（单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）

•以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。

①以土地、房屋权属作价投资、入股；（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）

②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋

③以获奖方式承受土地、房屋权属

④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。

⑤买房拆料或翻建新房

•2、征税对象的特殊规定

•（1）公司制改造。不改变投资主体和出资比例的改制企业承受原企业土地、房屋权属的不征；对独立发起、募集设立的股份承受发起人土地、房屋权属的免征；对国有、集体企业改制成全体职工持股的和股份承受原企业土地、房屋权属的免征。其余涉及土地、房屋权属转移的征收契税。

•（2）企业合并。新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属的，如合并前各方为相同投资主体的不征，其余则征。

•（3）企业分立。派生方、新设方承受原企业权属不征。

•（4）股权重组。股权转让中，单位或个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移的不征；增资扩股，以土地、房屋作价入股或作为出资投入的，征收契税。

•（5）企业破产。债权人承受，免征；非债权人承受，征契税。•（二）纳税人

契税的纳税人是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人（包括中国公民和外籍人员）。

•（三）税率

契税采用幅度比例税率3％－5％，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在上述幅度确定。

•二、应纳税额的计算

•（一）计税依据：不动产的价格

•①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；

•②土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；

•③土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。

•④以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。

•成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

•（二）税额计算

应纳税额＝计税依据×适用税率

计税依据为发生上述不同应税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。

例：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为490万元，B的房屋价格为600万元，差额由A支付，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？解：（1）房屋等价交换，不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。

（2）A应缴纳契税为：

（600-490）3%=3.3（万元）

•三、税收优惠

根据暂行条例规定，以下情况减免契税：

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税；

3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；

4、财政部规定的其他减征、免征项目。

5、承受荒山等用于农业生产免征契税。

6、外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。

7、特殊规定：

（1）公司制改造，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）单位、个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

（3）合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（4）分立企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（5）收购企业安置原企业职工30％以上的，减半征收契税，安置全部职工的，免征契税。

（6）承受关闭、破产企业的，债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，免征契税。非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，安置原企业职工30％以上的，减半征收契税，安置全部职工的，免征契税。

•四、契税征收管理

•1、纳税义务发生时间

•纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。

•2、纳税期限

•自纳税义务发生之日起10日，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

•3、纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关

•4、征收管理

•纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。

•土地、房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关征收契税。