房地产金融 第四章

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例 某居民与银行签订了一份住房贷款合同，贷 款金额为10万元，年期10年，合同利率4%。同时 约定，在贷款期内，按物价指数对贷款余额进行 调整，在贷款的头3年物价指数上涨了3%，第4年 年初按物价指数调整还款额，若还款期不变，则 月还款额为多少？
99
解：（1）计算4%利率下的月还款额：
4% 4% 1 12 12 4% 1 12
1313
2、可调整利率按揭贷款（ARM）
在实际中为了计算的简便，利率加上通货膨 胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以是1 年、3年、5年，一般以1年为调整期。
可调整利率贷款包括利率调整无上限的按揭 贷款、对利率调整有上限的按揭贷款、对每期还 贷额的调整幅度有限制的按揭贷款三种。
1414
（1）利率调整无限制的按揭贷款。这种工具对利率调整不设任 何限制。 例 居民与银行签订了一份可调整利率的按揭贷款合同， 目前市场利率为6%，双方约定的初始利率为5.5%，贷款期为15 年，前5年每年调整一次，其通货膨胀率每年上涨0.5%。前5年 的月偿还额计算如下表：
1717
3、可变利率按揭贷款的优缺点 （1）可变利率抵押贷款的优点。主要包括： 第一，因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款 的利率要低，可以吸引更多的客户； 第二，因初始利率低、还款额低，所以达到贷款标准 的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性 更大； 第三，在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低 还款额减少，不会出现市场利率低而贷款利率高对借款人 不利的情况，迫使借款人违约或进行二次抵押、再抵押； 第四，利率随市场而变则不会造成银行利率风险。
1818
3、可变利率按揭贷款的优缺点 （2）可变利率按揭贷款的缺点。主要包括： 第一，由于利率是波动的，虽然初始利率低，但未来 有升高的可能性，使借款人利率风险加大； 第二，利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上 升，导致借款人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能 性加大； 第三，较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低 利率而形成的还款额低可能会迅速消失； 第四，还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定， 很多借款人不希望还款额变化过大； 第五，利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎 样分摊利率风险争论不休，讨价还价，交易成本较高。
2222
第一节

可调利率抵押贷款的提出
为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率 抵押贷款。 从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目 的：

要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。
要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变 性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和 资金成本问题。
2929
第三节

可调利率抵押贷款原理
② 按物价指数3%调整贷款余额：
P 74037 1 3% 76258 （元）
1111
（3）按调整后的贷款余额，4%的利率计算 月还款额
4% 4% 1 12 12 4% 1 12
120312
A 76258
120312
1042 （元） 1
则可得从第4年年初每月偿还额1042元。
1212
2、可调整利率按揭贷款（ARM） 可调整利率按揭贷款的初始利率如何确定、后 期的利率如何调整。
初始利率是借款合同成立时双方所确定的利 率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计 的，初始利率通常略低于市场利率，这是银行为 吸引客户而采取的一种手段。利率调整既考虑原 先给予客户的优惠，又考虑通货膨胀率。

2727
第二节

根据物价指数调整的抵押贷款

第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础之 上的。 第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那 么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根 据物价指数定期调整。
2828
第三节 一、概述

可调利率抵押贷款原理
贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指 数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款 (adjustable rate of mortgages，简称ARM)。通过选择利 率指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在 一定程度上减轻了估算贷款期内的真实利率和风险补偿 的难度。
第四章
可调利率抵押贷款
可变利率按揭贷款
前面介绍的几种还款方式，是固定利率 还款方式，即在贷款期内，若国家法定利率 未调整，即使市场利率变化后，也按原先的 利率计算还款。固定利率按揭还款方式不能 随市场利率的变化而进行相应的调整，难以 防止借贷双方在通货膨胀条件下可能出现的 损失。下面介绍可变利率按揭贷款 （Adjustable Rate Mortgage，ARM）。
120 120
A 100000
1012 （元）
1
1010
（2）按物价指数调整贷款余额。 ① 计算第4年年初未清偿贷款余额：
4% 1 12
120312
1
120312
P 1012
74037 （元）
4% 4% 1 12 12
1616
2、可调整利率按揭贷款（ARM） （3）还贷额有上限的按揭贷款。这种贷款方式是对借 款人的月偿还额作最高限制，因为利率调高，月偿还额会 大幅度增加。因此，考虑借款人的支付能力，对月偿还额 一般作上限规定。由于受贷款偿付额的限制，调整后的月 还贷额与实际支付额会出现一定的差额，这笔差额按当年 的复利计算，并列入下年度的未清偿贷款余额，这便会使 未清偿的贷款余额增加，这种现象叫负摊还，即负分期付 款。年负分摊额应计算到年末贷款余额，作为计算以后月 等额偿还的本金。
1919
第一节
可调利率抵押贷款的提出
由于贷款利率由预期的真实利率、风险 补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因 此，上述三者中的任何一个发生变化， 都将引起贷款资金成本的变化，从而可 能导致贷款人的财务损失。

首先是通货膨胀问题。由于未来通货膨胀率的不确 定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种 变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的 利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础 的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性 很大。
2323
第二节
根据物价指数调整的抵押贷款
为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也 为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根 据物价指数调整的抵押贷款方式(price level adjusted mortgages，记为PLAM)。
2424
第二节
根据物价指数调整的抵押贷款
根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制
2525
图4.1 本息均摊方式与根据物价指 数调整的抵押贷款方式比较
y PLAM PLAM y
CPM CPM
x
x
0
0
2626
第二节
根据物价指数调整的抵押贷款
根据物价指数调整的抵押贷款同样也面临许多棘 手的问题。

第一个问题是物价指数反映的是全社会在一定时期内物 价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分， 用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。 第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付 款额能够与借款人的收入有效地匹配。
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例 银行提供了一笔10万元的住房贷款，年利率 10%，期限10年，当借款人偿还1年后，市场利率 上升至12%，但法定利率未做调整，当第5年年末 时法定利率调至12%，那么银行的这笔住房贷款 的收益如何？ 计算前5年的月偿还额现值可以分析这个问题。
（1）该笔贷款的月偿还额，即
(1 A 100000பைடு நூலகம் 10% )
1
12
10% 1 12
15031.4 45425.9 60457.（元） 3
44
（2）第5年年末未清偿贷款余额的现值：
10% 1 12 10% 34922 （元）
60
1
60
P 1321.5

1
10% 1 12 12
66
可变利率按揭贷款根据其运作方式不同，主要有随价 格水平调整的按揭贷款和利率可调整按揭贷款两种方式。 1、随价格水平调整的按揭贷款（Price Level Adjusted Mortgage，PLAM）这种按揭还款方式是借贷双方只确定 贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一段时间后 按照市场价格指数（比如消费价格指数）对贷款余额进行 调整。
1 1%
48

1 10% 1 12
12
该笔贷款银行收益的现值为：60457.3＋34922=95379.3 由此可得银行在该笔贷款上的净收益为： 95379.3－100000=－4620.7（元）
55
由以上的实际例子可知：银行若采用固定利率放贷， 不随市场利率上升而调整，将面临亏损的风险。 当市场利率下跌时，借款人会大量提前还款，违约行 为大量出现，这一方面使银行面临损失；另一方面，银行 的资金需要重新寻找投资的出路，加重资金运用成本。 可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动，这 种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确 定的。推行可变利率按揭贷款的目的就是使客户与银行共 担利率风险，一方面，不能使借款人的负担过重，以防违 约的大量出现；另一方面，银行也能从利率变化中降低风 险，以取得稳定的收益。
120

10%
12 12 1321.（元） 5 10% 120 (1 ) 1 12
33
（2）前5年还贷金额的现值：
10% 1 12 10%
12
1
12
P 1321.5 5
10% 1 12 12
1 1% 48 1 1321.5 48 1% 1 1%
2020
第一节

可调利率抵押贷款的提出
其次是抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题。 第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存 款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变 动不能过于激烈，否则，贷款人的利差就无法保证。
2121
第一节
可调利率抵押贷款的提出
第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来 源，否则借贷的时期差(maturity gap)问题将无 法解决。
年份
1 2 3 4
通货膨胀率
— 0.5 0.5 0.5
利率 （%） 5.5 6.5 7 7.5
月还款额 年末贷款余额
1634 1736 1785 1832 191150 182508 173574 164334
5
0.5
8
1876
154212
1515
2、可调整利率按揭贷款（ARM） （2）利率调整有上限的按揭贷款。这种还款 方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。 比如，市场利率上涨了4%，假如每次所允许的最 大调整幅度为2%，则银行第一次只能将初始利率 调高2%。这是保障借款人不会因利率调整过高而 带来偿还债务的过多负担。有利率上限的贷款， 初始利率一般按当时的市场利率确定。
2、可调整利率按揭贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）这种贷款工具是住房贷款时，双方确定 一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整 一次，使之与市场利率相一致。
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1、随价格水平调整的按揭贷款（PLAM） 其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价 格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。其具体步骤 为： （1）按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额； （2）根据变化的市场价格指数来调整贷款余额； （3）按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率 （合同利率）计算月还款额。

假定这样一宗抵押贷款，贷款总额为6万，贷款时期为 30年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为4％。贷款的清 偿计划如下：
(1)首先按照本息均摊方式，计算第1年每月付款额为286元。
(2)计算第1年年底的贷款余额，为58 943元。 (3)假定第2年年初公布的物价指数为6%，用这一物价指数对贷款 余额进行调整，于是余额为58 943×1.06，即62 480元。 (4)根据上述余额，用29年，计算第2年的每月付款额，然后重复 (2)到(4)的过程。