物业管理条例贯彻实施情况的调研报告

物业管理条例贯彻实施情况的调研报告

物业管理条例贯彻实施情况的调研报告

主任、副主任、秘书长、各位委员：

20xx年5月1日，新的《xx省物业管理条例》（以下简称《省条例》）正式实施，这对于化解物管矛盾，促进物业管理健康发展，建设和谐社区具有十分重要的意义和作用。三年来，我市紧紧围绕《省条例》的核心内容，结合我市实际认真贯彻落实，物业管理工作取得了明显的成效，但一些长期困扰物业管理的难点问题依然存在，尤其是综合执法进小区、物管矛盾的调处和司法介入等环节还比较薄弱。为进一步加强部门间的协作，切实把《省条例》的各项要求落到实处，同时为开展我市物管条例的地方性立法工作做好前期准备，6月7—8日，在常委会领导xx、xx、xx、xx、xx的带领下，我委邀请部分常委会组成人员和市人大代表专题调研了我市《xx省物业管理条例》的贯彻落实情况。调研组先后在新北、天宁、武进、钟楼四个辖市区现场调研了包括太湖明珠苑、丽景花园、清凉新村、阳湖名城、花东三村、文亨花苑、万福花苑在内的7个不同类型住宅小区，听取了市房管局物管工作汇报，以及市中级法院、市公安、建设、工商、质监、环保、规划、城管、物价局等部门相关职能落实情况的汇报。现就调研情况汇报如下：

一、我市贯彻实施《省条例》的总体情况

《省条例》颁布实施以来，市政府及相关职能部门认真宣贯条例内容，对照条例要求加以落实，针对管理实际不断完善工作机制、改进工作措施、创新工作方法，行业管理的规模和水平都迈上了一个新的台阶，在服务市民安居乐业、维护社会和谐稳定中发挥了积极的作用。截至目前，我市共有物业服务企业369家，其中一级资质14家、二级资质35家、从业人员6万多名。一、二级企业占比有了大幅提高，我市新城、中房、高正等物业公司被评为2015年中国物业管理综合实力百强企业，也涌现了一批类似天空物业的理念创新、服务创新的新型物业服务企业。目前，全市共有938个住宅小区采取物业管理模式，另有98个小区实行业主自治，436个小区采取街道、社区托管，新建小区全部实行了物业管理，老小区在政府每年投入1500万进行综合整治后也基本实行了物业管理。我市的物业管理行业规模、服务领域、社会影响等都得到了拓展和提高，行业管理水平在全省处于领先地位。

（一）物业管理体制日益完善。一是加强制度建设。《省条例》出台后，我市立即着手制订相关配套文件，并于20xx年在全省率先修订和出台了《常州市物业管理办法》、《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》、《常州市业主大会和业主委员会指导规则》，以及《关于规范市区住宅专项维修资金应急使用管理的通知》等管理制度，为条例的贯彻提供制度保障。二是落实属地责任。“重心下移、属地管理”是《省条例》的核心内容之一，我市积极推进，在各区街道成立物管科，落实物管人员和工作经费，市房管局下放管理职权，将物业管理

中的监督权、评判权、执法权下放各区政府，实现物管工作中的权责对等。在下放职权的同时，加强对各区物管工作的考核点评，更好地发挥了各区和街道、社区在物管工作中的积极性和主导作用。三是健全管理模式。20xx年在全省率先启动物管会组建工作，至今已有187个小区成立了物管会，有效弥补了业委会成立难和监管难等问题，使业主自治更加规范、有序。

（二）综合执法进小区初见成效。综合执法进小区是遏制住宅小区内行政违法行为，化解物管矛盾的重要途径。《省条例》出台后，我市立即部署职能部门开展工作，在各物管区域显著位置公布各部门执法事项、执法联系人姓名、联系方式和监督电话，依法开展小区内各类违章违法行为的查处工作。城管部门结合城市环境综合整治、城市长效综合管理开展小区执法，按照网格化要求构建工作网络，主动对接社区和物业公司，建立信息沟通机制和违建矛盾调处机制，严肃执法和整治，突出抓好新增违建和居民举报违建的查处力度，近年来共调处各类违章矛盾上百起，拆除各类违章建筑万余平方米，并对问题突出的20多个小区内部及周边开展集中整治，着力解决乱堆放、乱设摊、占道经营等违章问题。公安交警部门针对物业区域交通管理问题，主动指导物业单位优化停车泊位，对接114平台在全省率先实行114社会化移车服务，并开通了“微信自助移车”服务等便民措施，大大缩短警情处置时间。公安消防部门开设了“96119”火灾隐患投诉举报热线，接受居民举报，及时查处消防隐患。环保部门依托12369投诉热线加大环境信访化解力度，对小区居民的环境信访投诉第一时间核实

化解。质监部门2014年整合建设了常州市电梯大数据平台，通过信息化手段监督维保单位定期维保，又在2015年开展“电梯大会战”，重点排查“三无”（无物管、无维保、无维修资金）电梯，对隐患电梯挂牌督办，督促整改。

（三）物管市场得到进一步规范。《省条例》实施后，市政府及相关部门从源头抓起，大力落实各项措施，使我市的物管环境较三年前有了明显的好转，物管市场得到进一步规范。市房管部门大力整顿行业秩序，开展物业服务企业资质核查，先后注销了不符合资质要求的企业95家，同时，建立物业服务企业信用档案，将信用分作为企业资质升级、评优创优、市场招投标等的重要指标之一，通过信用管理提高企业自律。公安部门排查登记物业从业人员19296人，劝退、清退不合规保安人员118人，抓获网上逃犯4名，组织保安员资格考试，提高业务素质。市城乡建设和规划部门严把开发关，在住宅用地出让前，将包括物业管理服务用房在内的主要公建配套设施的规划指标、权属性质等列入规划条件和《房地产开发项目建设条件意见书》，并在规划设计、验收交付等环节严格管理，确保上述设施落实到位。市工商联合房管部门，出台了《常州市前期物业服务合同》、《常州市物业服务合同》以及《常州市前期物业服务协议》示范文本，规范合同行为。市物价部门加强收费监管，出台《常州市区物业服务收费管理实施细则》，规范企业收费和业主缴费行为；推进收费公示，建立“物业行业大数据”，按照网上申报登记、小区现场公布流程进行公示，目前，市区已有近520家小区完成公示；利用12358热线等载体，受

理、解决群众咨询和投诉，纠正不规范价格行为。市中级法院针对物业纠纷涉诉案件的特点，推进调解组织、巡回法庭和联席会议制度建设，并根据案件类型采用支付令、先行调解、速裁和小额诉讼程序等手段，对物业纠纷尤其是物业服务费纠纷的化解起到了积极的推动作用。

二、我市物业管理工作中存在的主要问题

经过几年的努力，我市的物管工作取得了长足的进步，但就调研情况看，存在的问题依然不少，尤其是一些顽症虽经多方探索，仍没有找到有效的解决途径，在现场调研过程中和调研后，也陆续收到一些业主、业委会和物业公司对问题情况的反映。集中体现在：

（一）物业费欠缴与物业服务水平不高相互交织、矛盾突出。虽然我市的物业费收缴率已从三年前的不足20%提高到目前的接近60%，但从市中级法院的统计数据看，物业纠纷案件仍呈快速上升趋势，2015年受理数量较20xx年上升了93%，而其中物业服务费纠纷就占到了90%以上。这表明物管企业对物业费欠缴的压力已到了不堪重负的地步，不得不借助司法途径寻求解决办法。另一方面，受企业经营成本、人员素质等影响，加之开发商遗留问题难以解决、小区停车矛盾突出等实际问题，物管企业服务意识普遍还不够强、能力水平普遍还不够高，业主的满意度较低。上述矛盾相互交织，往往使业主和物管企业之间关系僵化，甚至变为对立的双方，成为制约行业良性发展的突出因素。

（二）综合执法进小区工作依然存在盲点。综合执法进小区工作虽然