【房地产进入城市可行性报告】新城控股-“后棚改”时期三四线城市机会

乡村振兴是一个总的战 略导向，其最终目标是
推动农民收入提 高，客观上会加快 城镇化进程
2014年启动的33区县
“三块地”改革试
点取得成效，加速了农
民进城，相关政策将在 2019后全国推广
资源与要素配置分化将
继续加大，千强镇将
率先享受“农村土 地改革”的政策 红利
黄汉权
发改委宏观院产 业经济研究所 所长
简阳项目农村客户分析
全款购房比例低，在10%左右，首付在50%的人群大概在40%左右
农村购房者以外出务工家庭为主
▪ 简阳地区农民收入较低且本地非农就业机会较少，外出务工家庭占村镇购房人
口比例超过50%，在城里购房主要是为了改善老家亲人的生活条件，给家里在 城里买套房子，才算在外面混的好、有面子
▪ 此外是当地被征地拆迁的农民，集中在城区周边乡镇，占村镇客户的比例为
▪ 7月份社会零售总额、固定资产投资都出现较大幅度下跌。其中基建投资累计同比增速仅5.7%，为2012年以来
最低点；房地产开发投资增速持续上扬达到10.2%
▪ 如果开发商减少土地购置→房地产开发投资增速下降→ 固定投资增速下降→ GDP增速下降。房地产投资对
GDP的拉动作用约10%，鉴于最近几个月经济指标不理想，年底可能再次出现政策转向
），从以往经验看，一旦房价持续环比下跌近1%，政
府又会出台利好政策
1. 绿色虚线为限制性政策时点；红色虚线为鼓励性政策时点；蓝色实线为房地产销售、价格、投资变量出现趋势性变化时点； 2016年9月“国庆新政”实质是3月两会精神的落实和延续，因此两个时点合并讨论
资料来源：战略规划中心8月宏观月报
2
政策 下半年如开发商持续收紧土地购置，将显著影响GDP；年底可能 分析 出现政策转向
固定资产投资增速分解
累计同比（%）
25
20
21.1 20.9 19.8 19.8 19.6 20.1 19.0
15
10
8.6 8.3 7.8 7.5 7.3 7.5 7.2
5
8.5 7.9 7.9 8.1 7.8 7.2 7.0
固定资产投资 基建投资 房地产开发投资
16.1
13.0 12.4 9.9 10.3 10.2 9.7 10.2
1,300万
▪ 我国人口将在2030年左右达到峰值，14.4亿人
1950-2050年中国城镇化率发展趋势及预测 常住人口城镇化率
% 80%
70%
70% 60%
60%
58.2%
50%
1950-2050年人口规模增长趋势及预测 人口 亿人 15
+1.3亿 10
农村常住人口 城镇常住人口 人口峰值14.4亿
▪ 与县城不同，镇上购房基本没有为了孩子教育的，40%以上购房是为了改善农
村居住条件
▪ 此外这里的有钱人在外地虽然有买住房，但为了家乡情怀也会在镇上购房，这
一部分群体的比例约为20%左右
▪ 为了结婚买房的多数是外来务工，需要在洛阳镇落户定居的人员；而本地人基
本要在武进或者常州市里有了房子女孩才愿意嫁
– 出台5-8个月开发投资完成额速度显著变化（土地投
资1个月）
▪ 从区域传递来看，呈现出“热点一二线城市→一二线城
市周边三四线、普通二线”，以及“东部沿海城市→中 西部城市；市区→区县→乡镇”的轮动效应
▪ 目前三四线城市则基本上处在政策观望的阶段，预计
2019年初产生全国普遍性影响
▪ 每当房价下跌，银行系统受影响最大（房产抵押物减 值
2 家庭结构变化，加快购房需求释放： ▪ 二胎政策放开
▪ 单人家庭、单亲家庭及“丁克”
家庭比例提高
3 城市更新改造、新经济业态的发展：
▪ 产业园区地产、物流配送中心、文
旅地产迎来发展机遇
▪ 老年住区需求增加
三四线城市： 城镇化推动需求 持续旺盛
一二线城市： 新市民刚需和原 市民改善型需求 持续释放
5
中国房地产业起码还有十年左右的 发展期，城镇化的持续推进是最重 要的支撑因素。
– 朱中一 （中国房地产业协会原副会长）
资料来源：券商研报
1 城镇化加速，带动新市民购房需
求：
▪ 我国城镇化进程进入加速期，未
来很长时间里，农民进城就业、 定居规模将持续扩大
▪ 农民收入提高、城乡差距收窄，
也将释放农民购房需求
资料来源：明源系统
8
研究 通过洛阳镇农村人口比较富裕，首付比例高；以改善居住、支持 背景 家乡建设为主要购房目的
洛阳镇农村客群分析
全款买房比例较高。洛阳镇一次性付款的比例在25%左右， 40%以上首付比例能达到40%-50%，这也是其能达到0346要求的重要原因之一
购房目的以首套房（改善）与家乡情怀为主
“后棚改”时期三四线城市机会
—— 农民进城购房意愿研究
2018年9月1日
战略规划中心
政策 分析
731新政影响正在梯次传导，预计2019年初产生全国普遍性
影响
2005年以来房地产调控政策影响时效分析
▪ 对2005年来历次调控政策影响时效分析表明： – 出台1个月销量出现趋势性的反转 – 出台5个月房价出现趋势性的反转
3
研究 经测算，2018-2020年棚改货币化还将拉动商品房销售3亿 方， 背景 但年贡献率将降至5%
▪ 2018-2020年棚改计划1,500万套，年度目标自2017年后逐年下降 ▪ 2018年7月住建部明确收紧棚改货币化，货币化安置比例将从2017年60%降至2020年30% ▪ 据测算，2018-2020年棚改货币化还将带动销售合计3亿平，但拉动销量比例将降至5%1
未来3年全国棚改开工将下降，货币化安置比例大幅调低…
货币化安置比例（%）
60%
实际开工套数（万套）
49% 30%
40% 30% 30%
9%
2018-2020棚改开工1500套
470
601
606
609
580
460
460
2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E
1. 假定货币化安置套均去库存85.1平、商品房购买率70%计算 资料来源：券商研报
90%
62%
68% 65% 61% 60% 60% 60% 57% 57% 57% 57% 57% 56% 55% 55% 54% 53% 53% 51% 51% 50% 49% 44% 42% 40%
全上北浙广江福天江山安 陕湖重宁贵河山青湖河 内四海 广辽西云 甘新黑吉常
国 海 京 江 东 苏 建 津 西 西 徽 西南庆夏州北东海北南蒙 川 南 西 宁 藏 南 肃 疆 龙 林 州
–项目营销后评估报告、 公司财务数据
1. 根据公司明源系统提供的客户地址数据，分成了四类，外地，简阳城区、镇区、以及农村客户，其中农村客户是指地址登记为某某乡某某村，或者某某镇某某村的； 镇区客户是指地址登记某某镇某某街的
资料来源：明源系统
10
研究 简阳项目的购房农民以外出打工者居多，主要是为了改善老家亲 背景 人的生活条件，让他们更有面子
购房者基本没有务农人口。购房的“农村人口”中以政府事业单位、个体户、工厂 上班等非农就业为主
农民“带地入城”现象普遍。大部分城镇居民手中还有农村的宅基地、承包地，因 为现阶段政策要求，“不以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权 作为农民进城落户的条件”，只要买房了，就是城镇人口
潜在购买需求还有60%。据项目经理根据实际观察以及自己家庭的经验判断（项目 经理是常州当地农村家庭）判断，目前乡镇有能力买房但还没买房的约有60%
– 项目营销后评估报告
常州洛阳镇新城明昱玖园项目成交 客户中农村客户占58%
农村客户
58%
洛阳镇中心区
镇区客户
32%
市区及外地客户 10%
1. 根据当地派出所确认，目前区分户口的性质是以户口登记地判断而不是是否从事农业生产，户口登记地址在镇上就是城镇户口，在农村就是农村户口。因而实际统计中，户口登记地址在洛阳、洛 东、戴溪三个社区的主要就是城镇户口，在其余15村登记的就是农村户口
20%-30%
▪ 此外在本地政府及事业单位上班的，占比在10%左右。
购买需求仍然还有50%左右，但对于高价格有一定的抗性。简阳这类城市，品牌开 发商不多，且老城区居民住房条件较差，居民改善住房的意愿较强。居民目前对于 成品房的接受程度还不高（主要觉得装修费不值那么多钱）
▪ 农民“带地入城”现象也比较普遍
10.4
9.4
7.9 7.5 7.0 6.1
7.3 6.0
5.7 5.5
0 5月-17 7月-17 9月-17 11月-17 1月-18 3月-18 5月-18 7月-18
Hale Waihona Puke Baidu
1-7月全国房地产开发投资完成额分解
土地购置费 23%
44% 建筑工程
27% 其他费用
1% 6% 设备工器具购置 安装工程
资料来源：战略规划中心8月宏观月报
洛阳镇这个项目卖的好的原因 很大程度在于，洛阳镇这个地 方商品房，尤其是品牌商品房 供给不足，上个商品房项目距 今已有5年以上，因而沉淀了大 量的住房需求
– 洛阳镇项目策划经理
9
研究 以简阳2个项目为例，中西部县级市城区项目，农村客户占 成交 背景 客户比例超过30%
悦隽风华 悦隽江山
2KM
简阳市政 府
1 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、《国家人口发展规划（2016-2030年）》
资料来源：国家统计局；联合国《全球人口展望》数据库
6
研究 事实上，超过60%的农村户籍人口是非务农的“新农民”， 这部分 背景 人是未来的潜在购房群体
“老”农民 “新”农民
2010年第六次人口普查农村户籍人口的务农就业比例
…造成对消化库存量、拉动销售比例大幅调低
拉动销售占比（%） 消化库存量（亿方）
11%
13%
8%
8%
2%
0.3 2014
1.1 2015
1.8 2016
5% 5%
2018-2020拉动3亿方销售额
2.2
1.4
0.8
0.8
2017 2018E 2019E 2020E
4
研究
背景 棚改之后，农民进城将是支撑房地产未来十年稳定发展的关键
简阳市城区
简阳新城悦隽江山、悦隽 风华项目农村成交客户比
例达到31%
农村客户1
31% 11% 镇区客户
45% 城区客户
13% 外地客户
▪ 简阳新城区、老城区改善型客
户为主；外围乡镇客户为次要 客户来源；少部分成都投资客 户；
▪ 其中悦隽江山项目已售比达到
67%；预计全周期销售净利 11.4%，已售均价10113元/平 方米
古
江
资料来源：第六次人口普查
7
研究 而在长三角区域乡镇类项目，以常州洛阳镇项目为例，农村客户 背景 已占到成交客户的60%
常州市 中心区
常州市政府
武进区 24km 中心区
洛阳镇
作为纯内生型市场项目，客户为洛 阳本地客户或与洛阳有交叉客户
客户的主要居住和工作区域均在洛 阳和洛阳周边村落
首开去化率86%，项目预计全周期 销售净利9.4%，均价11185/平
100%=农村户籍人口
务农比例
非农就业比例
4% 8% 12% 20% 20% 21% 22%
11%
38%
32% 35% 39% 40% 40% 40% 43% 43% 43% 43% 43% 44% 45% 45% 46% 47% 47% 49% 49% 50% 51% 56% 58% 60%
96% 92% 88% 80% 80% 79% 78%
简阳并入成都以及建设成都二机
场以后，很多农民房子被
征地，买房需求被激发，
简阳房价两年间已经翻番。我司 是目前简阳唯一进驻开盘的“双 上市公司”，产品定价在10000 元以上，属于简阳最高端的项目。
—— 简阳项目营销经理
11
专家访谈 专家认为，乡村振兴会加快农村土地流转，增加农民收入，提 高进城购房意愿
4.3 5.8 5.5
40%
+0.7亿
30%
20%
5
8.1 8.8 10.1
10%
0% 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
魏后凯
中国社科院农 村发展研究所 所长
乔润令
发改委城市和小 城镇改革发展中 心副主任
资料来源：专家访谈
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政策研究 “三块地”改革是乡村振兴战略的基石，也是农民最直接受益 的政策
乡村振兴战略
农民市民化规划与政策
▪ 开放落户政策保留农民
权益
▪ 鼓励有偿退出农民身份 ▪ 乡镇扩建 ▪ 城中村改造
研究 从宏观政策目标看，到2030年还将有2亿农民进城，年均逾 背景 1,300万人
▪ 根据国家相关规划1，我国常住人口城镇化率到2020年达到60%，2030年达到70%，2017年58.2%
▪ 据此推算，到2030年间预计农村向城镇累计转移2亿人，城镇人口从目前的8.1亿增长到10.1亿，年均超过