区位理论房地产

区位理论
房地产经济基本理论<第一章）
第一节区位理论
一、区位的特征<综合性，确定性，层次性，历史性）
1．区位的综合性：区位可分为自然区位和社会区位两大类。

自然区位又可分为天文区位和自然地理区位，社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。

区位的种类：
(1>天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。

(2>自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。

(3>经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。

(4>文化区位：也称为文化地理区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。

(5>政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。

2．区位的确定性：方位和距离决定区位的唯一性。

方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

3．区位的层次性：区位可以用不同的距离尺度表述。

大位置、小位置、地址、微位置。

4．区位的历史性：地理环境的变化引起区位的历史变迁。

沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。

交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。

区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

二、房地产区位的含义：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

一宗房地产的位置包括：①坐落、②方位、③距离、④朝向、⑤楼层。

区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

三、区位理论：是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。

主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活
动优化组合的理论。

区位理论主要有：农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

四、杜能“孤立国”理论的前提：
(1>存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。

在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。

各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。

(2>城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。

(3>孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具，运费按马车运价计算。

(4>农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。

(5>农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

五、杜能农业区位理论的主要内容
1．杜能区位理论的基本经济分析：P=V-<E+T）市场价格--成本--费用=利润
P+T=V-E=K利润加运费等于市场价格--成本等于一个常数。

只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。

通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

2．“杜能圈”：第—圈为自由农作区、第二圈林业区、第三圈谷物轮作区、第四圈草田轮作区、第五圈为三圃农作制区，第六圈为畜牧业区。

六、工业区位理论：奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

七、韦伯工业区位理论假设条件
①研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。

在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，不涉及其他因素。

②工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。

③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。

④劳动力供给也为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。

⑤运费是重量和距离的函数。

⑥仅就同一产品讨论其生产和销售问题。

八、以运输成本定向的工业区位分析：工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运费为最小的地方。

遍布性原料：指到处都有的原料；限地性原料：指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位模式产生重大影响。

原料指数，是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。

九、劳工成本影响工业区位趋向的分析：劳工成本，是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。

当劳工成本(工资>在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低>的地区选址建厂。

其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。

在具体选择工厂区位时，韦伯使用了单位原料或单位产品等运费点的连线即等费用线的方法加以分析。

同时，还考虑了劳工成本指数(即每单位产品之平均工资成本>与所需运输的(原料和制成品>总重量的比值即劳工系数的影响。

十、集聚与分散因素影响工业区位的分析
1．集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。

它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响。

(1>生产或技术集聚：也称纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

(2>社会集聚：也称偶然集聚，是因为企业外部因素引起的，包括两个方面，一是因为大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。

前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。

因此，在讨论工业区位时，主要是注意一般集聚因素，不必注意特殊集聚因素。

2．分散因素
“分散因素”与“集聚因素”相反，指不利于工业集中到一定区位的因素。

十一、中心地理论：是由德国著名地理学家克里斯塔勒在1933年发表的《德国南部的中心地》一书中提出的。

基本概念：
(1>中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

(2>中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。

不包括制造业方面的活动。

(3>中心性：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空
间作用大小，可用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等来形容和比较。

(4>需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服
务水平。

在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。

这里的最低人口数，称为门槛人口。

(5>商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者
中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

十二、克里斯塔勒的中心地理论假设条件：
①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式
完全一致。

②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离
成正比。

③厂商和消费者都是经济人。

④平原上货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

十三、城市空间结构理论(同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式>
中心商务区土地利用模式
中心商务区(CBD>的两项重要指标：
把CBHI>1，CBII>50％的区域界定为CBD。

中心商务建筑面积指数比率(CBl>。

农业与工业区位理论
教案目的：让学生了解经济区位论的发展历史，掌握杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、和行为区位理论。

能够运用所学的经济区位理论解释现实生活中的经济地理问题。

认识经济地理学在社会经济发展中的作用和意义。

难点：杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论。

重点：杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、和行为区位理论的推理过程及其理论贡献和现实意义。

学习指导：提前预习，上课用心听讲，勤于思考，善于推敲。

教案方法：以教师讲授为主。

时间安排：5课时。

推荐的参考文献和阅读材料：
1.吴传钧等.现代经济地理学.南京:江苏教育出版社，1997.
2.杨吾扬等.高等经济地理学.北京:北京大学出版社，1997.
3.杨万钟等.经济地理学导论<第四版）.上海:华东师范大学出版社，2000.
4.陆大道.中国地理学发展若干值得思考的问题.地理学报,2003年1月第58卷第1
期.
5.叶长卫, 李雪松. 浅谈杜能农业区位论对我国农业发展的作用与启示.华中农业大学学报(社会科学版>,(总46期>2002(4>:1-4.
6.石虹,曹钢跃. 浅谈杜能农业区位论对现代土地利用的影响.山西教育学院学报,2000,13(12>:28-30.
7.《经济地理》杂志,中国地理学会、湖南省经济地理所.
8.Economic Geography.
9.The Progress of Human Geography.
第一节杜能农业区位论
一、杜能农业区位论的背景与目的
杜能<Johan Heinrich von Thunen,1783-1850）于1826年完成了《孤立国同农业和国民经济的关系》<以下简称《孤立国》），奠定了农业区位理论的基础。

(一>背景：寻求企业型农业时代的合理农业生产方式。

(二>目的：探索农业生产方式的地域配置原则。

二、杜能农业区位论概要
(一> 理论前提
1．杜能关于“孤立国”的假定条件
<1）肥沃的平原中央只有一个城市；
<2）不存在可用于航运的河流与运河，马车是惟一的交通工具；
<3）土质条件一样，任何地点都可以耕作；
<4）距城市50英里之外是荒野，与其它地区隔绝；
<5）人工产品供应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅来源于周围平原；<6）矿山和食盐坑都在城市附近。

此外，企业经营型农业是追求利益最大化<即合理的）的农业，因此，追求利益最大化也是其重要的前提条件。

2．杜能要解决的问题
第一，在这样一种关系下，农业将呈现怎样的状态。

第二，合理经营农业时，距离城市的远近将对农业产生怎样的影响。

即为了从土地取得最大的纯收益，农场的经营随着距城市距离的增加将如何变
化。

3．杜能的研究方法
“孤立化的方法”: 排除其它要素<像土质条件、土地肥力、河流等）的干扰，而只探讨一个要素<即市场距离）的作用。

即不考虑所有的自然条件差异，而只是考察在一个均质的假想空间里，农业生产方式的配置与距城市距离的关系。

(二> 形成机制
1．地租的形成及影响因素
一般地租收入公式如下：R＝PQ－CQ－KtQ＝<P－C－Kt）Q
式中：R——地租收入；
P——农产品的市场价格；
C——农产品的生产费；
Q——农产品的生产量(等同于销售量>。

K——距城市<市场）的距离；
t——农产品的运费率。

2．地租曲线
概念：在市场<运费为零）点的地租收入和耕作极限连结的曲线被称为地租曲线。

每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运费率所决定，不容易运输的农作物的地租曲线一般斜率较大，相反则较小。

农场主选择地租收入最大的农作物进行生产，从而形成了农业土地利用的杜能圈结构(图3.2下部）。

图3.1 杜能圈形成机制与圈层结构示意图
(三> 农业生产方式的空间配置原理
1．农业生产方式空间配置的基本原理
农业生产方式的空间配置，一般在城市近处种植相对于其价格而言笨重而体积大的作物，或者是生产易于腐烂或必须在新鲜时消费的产品。

而随着距城市距离的增加，则种植相对于农产品的价格而言运费小的作物。

在城市的周围，将形成以某一种农作物为主的同心圆结构。

2．杜能圈结构
以城市为中心，由里向外依次为自由式农业、林业、轮作式农业、谷草式农业、三圃式农业、畜牧业这样的同心园结构。

(资料来源：Haggett P .Geography: A Modern Synthesis.Revised Third Edition. New York: Harper& Row Publishers,Inc,1983.416>
三、杜能农业区位理论的应用研究
(一> 乔纳森的宏观尺度研究
乔纳森综合欧洲的人口密度，各种农作物、家畜、水果的分布与农业景观，以
西北欧为中心划分出七大地带。

图3.2 欧洲城市周围的农业地带
(二> 上海、北京郊区农业空间结构
20世纪80年代初，上海市郊区的农业类型围绕城区形成四个圈域。

北京市郊区也有同样的圈层结构表现。

(三> 纳瓦佛等人的研究
纳瓦佛等人的研究表明，在发展中国家，存在以农村聚落为中心的同心圆状土
地利用形态，从而验证了微观尺度的杜能圈模式。

四、杜能农业区位论的意义
(一> 农业地理学上的意义
揭示了即使在同样的自然条件下，也能够出现农业的空间分异。

这种空间分异源于生产区位与消费区位之间的距离，各种农业生产方式在空间上呈现出同心圆结构。

提出了农业地理学的两个原理：
(1> 不存在对于所有地域而言的绝对优越的农业生产方式，即农业生产方
式的相对优越性。

(2> 距市场越近、单位面积收益越高的农业生产方式的布局是合理的，由
此而形成的农业生产方式布局，从农业地域总体上看收益最大。

(二> 经济区位研究上的意义
创立了孤立化的研究思维方法。

第一次从理论上系统地阐明了空间摩擦对人类
经济活动的影响，成为土地利用一般理论的基础。

五、理论与现实
(一> 杜能对其理论的修订
杜能放宽了“孤立国”的假设条件，首先考察了河流的影响，其次考察了其它小城市的影响，进而考察了谷物价格和土质的影响。

(二> 杜能理论的其它缺陷
没有考虑自给性农业经营的空间问题；追求最大地租收入的行为动机与现
实不完全符合；技术与交通的发展使得杜能理论中的距离因素决定性作用制
约变小；没有考虑到城市周围地区的土地利用。

第二节韦伯工业区位论
一、韦伯工业区位论的背景与目的
韦伯<Alfred Weber，1868—1958）是德国经济学家，他于1909年著书《关于
工业的区位<第一部区位的纯理论）》，从而创立了工业区位理论。

(一> 基本概念与理论前提
1．基本概念
(1>区位因子(locational factors>及其分类
◆概念：区位因子为经济活动在某特定地点进行时得到的利益，即费用的节
约。

◆类型：区位因子分为一般因子和特殊因子。

一般因子与所有工业有关，例如运费、劳动力、地租等；而特殊因子与特定工业有关，例如空气湿度等。

◆在区位因子中，还可分出区域性因子，集聚、分散因子。

<2）一般区位因子的确定
概念：一般区位因子的确定，即在区位因子中寻求与所有工业均相关的区域性因子。

识别一般区位因子的方法:
第一步，工业产品的生产、分配过程主要成本包含如下方面：
布局场所的土地和固定资产<不动产与设备）费；
获取加工原料和动力燃料费；
制造过程中的加工费；
物品的运费。

第二步，在整个生产过程与分配过程中，一般成本因素如下：
布局场所的土地费；
固定资产费；
获取加工原料和动力燃料费；
劳动成本；
物品的运费；
资本的利率；
固定资产的折旧率。

第三步，在上述七种成本因素中，固定资产的折旧率以及利率没有区位意义；土地费<地租）在考虑集聚、分散因素之前认为是一样的，因此不宜作为区域性区位因子；固定资产费主要反映在购入价格上，一般不与区位发生直接关系。

因此可以排除上述七种成本因素中的四种，只剩下以下三种：原料、燃料费；劳动成本；运费。

第四步，原料、燃料费，劳动成本以及运费是三个影响所有工业的一般区位因子。

第五步，出于理论研究和便于处理，可将原料、燃料价格的地区差异用运费差异来替代，这样，影响工业区位的一般区位因子分别为运费和劳动费。

2．理论前提与构建步骤
韦伯工业区位理论是建立在以下三个基本假定条件基础上的：
<1）已知原料供给地的地理分布；
<2）已知产品的消费地与规模；
<3）劳动力存在于多数的已知地点，不能移动，各地的劳动成本是固定的，在这种劳动花费水平下可以得到劳动力的无限供应。

韦伯分三个阶段逐步构建其工业区位理论：
第一阶段：由运费指向形成地理空间中的基本工业区位格局。

第二阶段：劳动费指向，可以使在运费指向所决定的基本工业区位格局发生第一次偏移。

第三阶段：集聚指向，可以使运费指向与劳动费指向所决定的基本工业区位格局再次偏移。

(二> 运费指向论
运费指向论所要解决的问题：在给定原料产地和消费地下，如何确定仅考虑运费的工厂区位，即运费最小的区位。

1．工业原料的性质和重量
原料分类:
标准：原料空间分布状况；原料生产时的质量转换状况。

2．最小运费原理
在生产过程不可分割、消费地和局地原料地只有一个的前提下，依据最小运费原理的区位为：
(1>仅使用遍在原料时，为消费地区位；
(2>仅使用纯原料时，为自由区位；
(3>仅使用损重原料时，为原料地区位。

用原料指数以及区位质量得出的一般区位法则：
<1）原料指数<M i）>1<或区位质量>2）时，工厂区位在原料地；
<2）原料指数<M i）<1<或区位质量<2）时，工厂区位在消费地；
<3）原料指数<M i）=1<或区位质量=2）时，工厂区位在原料地、消费地都可(自由区位）。

3．综合等费用线
概念1：等费用线——运输费用相同的点的连线。

概念2：综合等费用线——全部运费相等点的连线。

(三> 劳动费指向论
1．概念
劳动费——指每单位质量产品的工资部分。

它不仅反映了工资水平，同时也体现了劳动能力的差距。

2．韦伯劳动费指向论的思路
3．劳动费指向的判断指标
指标1：劳动费指数
概念：每单位质量产品的平均劳动。

标准：如果劳动费用指数大，那么，从最小运费区位移向廉价劳动费区位的可能性就大；否则，这种可能性就小。

指标2：劳动系数
概念：每单位区位质量的劳动费，用它来表示劳动费的吸引力。

劳动系数＝劳动费/区位质量
标准：劳动系数大，表示远离运费最小区位的可能性大；劳动系数小则表示
运费最小区位的指向强。

进一步也可以说劳动系数越高，工业就会更加向少数劳动
廉价地集中。

4．劳动费指向的影响因素
结论：决定劳动费指向有两个条件，一是基于特定工业性质的条件，该条件是通过劳动费指数和劳动系数来测定；二是人口密度和运费率等环境条件。

(四> 集聚指向论
1．概念
集聚因子——因一定量的生产集中在特定场所带来的生产或销售成本降低。

分散因子——分散因子是集聚的反作用力，是随着消除集中而带来的生产成本降低。

2．集聚的类型
纯粹集聚——集聚因子的必然归属的结果，即由技术性和经济性的集聚利益产生的集聚，也称为技术性集聚。

偶然集聚——纯粹集聚之外的集聚，如运费指向和劳动费指向的结果带来的工业集中。

3．集聚因子的作用形态
由经营规模的扩大而产生的生产集聚。

由多种企业在空间上集中产生的集聚。

4．分散因子的作用
分散因子的作用是集聚结果所产生的，可以说是集聚的反作用。

这种反作用的方式和强度与集聚的大小有关。

其作用主要是消除因为集聚带来的地价上升造成的一般间接费、原料保管费和劳动费的上升。

5．集聚指向对运费指向或劳动费指向区位的影响
集聚节约额比运费<或劳动费）指向带来的生产费用节约额大时，便会产生集
聚。

一般而言，发生集聚指向可能性大的区域是多数工厂互相临近的区域。

6．集聚指向的判断
指标：加工系数
加工系数＝单位区位质量的加工价值
标准：加工系数高，工业集聚的可能性也大；相反，集聚的可能性就小。

三、韦伯区位论的应用研究
(一> 运费指向论的应用
依据原料指数将工业分为如下三种类型，据此可判断其区位倾向。

1．原料指数大于１的工业
2．原料指数比1小的工业
3．原料指数大致等于１的工业
(二> 劳动费指向论的应用
韦伯测定了当时德国机械、金属和运输机械工业的劳动费指向程度。

纺织业和精密机械零件行业的区位是典型的劳动费指向性产业。

一般向都市周边和农村地域分散的工业大都是劳动系数高或对集聚利益要求不高的行业。

(三> 集聚指向论的应用
工业由分散走向集聚，再由集聚趋于分散已成为工业区位空间运动的一个规律。

“二战”后，日本“三湾一海”形成了高度密集的重化学工业集聚带。

20世纪70年代后，这种集聚有所缓和，特别是京滨工业地带的临海部工业的集聚出现停止。

四、韦伯区位论的意义
(１>韦伯首次将抽象和演绎的方法运用于工业区位研究中，建立了完善的工业区位理论体系。

(２>提出最小费用区位原则，即费用最小点就是最佳区位点。

(３>指向理论已发展成为了经济区位布局的一般理论。

五、理论与现实
韦伯工业区位论中有不少假定<如运费构成，完全竞争条件）与现实存在距离，同时，忽视了决策者的差异、技术变化以及政策因素等对工业区位的影响，因而降低了其现实有效性。

六、廖什的市场区位理论
(一> 基本观点
廖什认为大多数工业区位是选择在能够获取最大利润的市场地域，区位的最终目标是寻取最大利润地点。

最佳区位不是费用最小点，也不是收入最大点，而是收入和费用的差最大点，即利润最大点。

(二> 假定条件
第一，在均质的平原上，沿任何方向运输条件都相同；进行生产必要的原料充足，且均等分布。

第二，在平原中均等地分布着农业人口，最初他们的生产是自给自足，且消费者的行为相同。

第三，在整个平原中居民都具有相同的技术知识，所有的农民都可能得到生产机会。

第四，除经济方面的作用外，其它因素都可不考虑。

(三>市场区位模型
廖什以农户生产和销售啤酒为例，研究市场区及其体系的形成规律和空间形式。

(四> 廖什理论的特点
廖什最大利润区位论的市场是蜂窝状的正六边形“面”状市场。

在垄断竞争情况下，首先着眼于确定均衡价格和销售量，即平均生产费用曲线和需求曲线的交点，再通过此来确定市场地域均衡时的面积和形状。

第三节其他工业区位理论
一、帕兰德的区位理论
帕兰德区位理论主要解决的两大基本问题：
一是在假定原料的价格和分布地以及市场的位置已知的条件下，生产在哪里进行；
二是在生产地、竞争条件、工厂费用和运费率已知的情况下，价格如何影响生产者的产品销售地域范围。

<一）生产区位布局
１．分析工具
等费用线、等送达价格线、等距离线、等时间线、等商品费用线和等运送费线等。

并重点关注运费率与等费用线间的关系。

２．核心思想
企业最佳区位是生产总费用<原料与产品运费）最低点。

<二）市场区域研究。