贵阳市调报告

贵阳市市场调查报告

一、贵阳基本信息介绍

1、位置

贵州省贵阳市地处贵州省中部，总地势西南高、东北低。丘陵与盆地、谷地、洼地相间。相对高差100—200米，

贵阳以北是成都和重庆组成的成渝经济区、西南是广西北海为中心的东盟自由贸易区、东面是长珠潭经济区、东南面是泛珠三角经济区。

2、行政区划

城市行政区划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）及一个新城区（金阳新区）。

3、城市面积及人口

全市土地总面积8034平方千米，贵阳市城区(云岩、南明、小河3个区)面积220.31平方千米，占全市面积的1.97％，主城区空间极小，建筑密度极高。

截止2009年底，全市市域总人口397万人，市区总人口达到254万人，占64%，市区人口密度极高。人口密度最高的是云岩区，达到8509人/平方公里（香港为6373）。

4、贵阳地区所处交通体系

（1）公路交通体系：

（2）铁路交通网络：

二、贵阳市经济社会发展

1、经济总量（GDP）

2010年全年实现生产总值1121.82亿元，比上年增长14.3%。自2006年以来连续5年保持13%以上。

2、居民收入

全市年末在岗职工68.23万人，在岗职工年平均工资31128元，比上年增长11.1%，扣除价格因素，实际增长8.0%。

全年城市居民人均可支配收入16597元，比上年增长10.3%，扣除价格因素，实际增长7.2%；农民人均纯收入5976元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.6%。

3、房地产开发

全市房地产开发投资310.68亿元，比上年增长47.7%。按工程用途分，住宅投资165.21亿元，增长21.1%，其中经济适用房投资16.29亿元，办公楼投资5.84亿元，商业营业用房投资21.04亿元，其他投资118.59亿元。

4、上市公司

2010年底，贵阳市12家上市公司总市值733亿元，比2009年增长20.2% 中航重机[600765] 益佰制药[600594] 贵航股份[600523]

赤天化[600227] 航天电器[002025] 久联发展[002037]

黔源电力[002039] 高鸿股份[000851] 南方汇通[000920]

黔轮胎A[000589] 振华科技[000733] 中天城投[000540]

三、贵阳市土地市场

贵阳市2010年招拍挂土地成交面积为488.55万平方米，较2009年同期的211.21万平方米增长了1.31倍。

贵阳市2010年招拍挂土地成交金额达到48.59亿元，较2009年同期的25.62亿元，增长了89.66%。

贵阳市2010年招拍挂土地成交均价为66万元/亩。继保利、世纪金源、中国铁建、新世界等一线品牌进驻后，首开、万科、美的等纷纷在贵阳拿地或启动开发项目。

土地市场调查结果：市招商局领导介绍贵阳市新增土地指标非常紧张，各版块城市总体规划方案已出，限于土地指标较少而无法推进土地出让和开发建设，老城区（金阳区、云岩区）内结合老城改造可运作部分地块。

四、贵阳市商品房市场（重点区域楼盘）

1、南明区重点楼盘

（1）懿府

位于中山西路与中华路交叉口的贵阳大十字商圈。可追溯贵阳城历史的地理位置，区位优越，总占地9187平方米，总建筑面积73394平方米，规划为高层住宅和商业。

项目住宅目前售价15000元/平方米，商业部分不对外销售。

（2）保利国际广场

位于市南路、解放路之间，属于旧城改造项目性质，靠近大南门商圈。总占地40000平方米，建筑面积240000平方米。规划为商业、住宅一体，含2栋回迁房。本项目对于我司参与旧城改造类项目具有研究和参考价值。

朝南面高层住宅销售均价10000元/平方米，朝北面对南明河住宅销售均价13000元/平方米，裙房商业部分由开发商持有，据说将引进高端品牌零售。2、云岩区重点楼盘

云岩区为省政府所在区域，西面是黔灵山，南面是南明区。商业基本在中华路、延安路以及瑞金路。市区内新供应住宅项目较少，靠近黔灵山公园区域住宅销售价格基本在6000-9000元/平方米，东二环附近住宅销售价格6000-7000元/平方米。

（1）百灵时尚天地

位于市区核心位置，延安中路与瑞金中路路口，商业地块，地块面积3800平方米，建筑面积67816平方米。1-9层为购物商场，10-40层为酒店公寓。公寓目前销售均价21000元/平方米，五星级精装修，可自住或按100元/平米/月返租,统一经营管理；商场部分1-4层下月预售，一楼独立产权商铺25万元/平方米，2-4层整层或半层出售，5万元/平方米，统一经营管理。

（2）汇金国际广场

位于延安西路嘉华大酒店对面，与百灵时尚天地、金宇紫林广场沿延安西路同侧分布。未来该区域商业氛围突出，属老城区核心商圈。

本项目规划为30万平方米商业综合体项目，属于市区内最大的城市综合体项目。

（3）紫金庄园

位于主城区东北方向，大营路近新添大道路口，项目为大户型全住宅小区，总建筑面积约10万平方米，销售所剩无几，起价7600元/平方米。

（4）金宇紫林广场

位于延安西路百灵时尚天地旁，一层为分割产权商铺，单位面积17—101平方米，目前仅剩2套，起价为35800元/平方米，最高为50000元/平方米。

五、可发展区域或地块

1、南明区旧城区

（1）火车东站区域

南明区招商处领导推荐火车东站区域地块。目前该区域环境较差，交通状况不理想。如政府下定决心对该地区进行改造，近期可以操作，但是本地区长期以来是火车货运站，周边环境较差，市民心里接受度较低，商业开发前景不容乐观，我部建议暂不考虑。

（2）翠微巷地块（重点跟踪项目）

地块位于南明区新华路以东，兴隆街延伸段以北，南明河以南，属于大南门商业圈范围。占地约5万平方米，总建筑面积可以协商。

实地考察该地块所处周边商业环境较好，老城区内的优质地块。地块内目前住宅建筑面积5.65万平方米，一栋酒店大楼2400平方米，另有气象局单位办公楼8910平方米，其它为绿地和社会停车场。

可结合南明河打造滨河休闲街、高档购物广场、商务办公及高层住宅的城市综合体。

（3）贵阳黔剧团地块（重点跟踪项目）

地块位于瑞金南路文化路交叉口，河滨公园对面，目前为黔剧团练习场及职工宿舍楼，具体面积待南明区建设局找规划局统计。

实地考擦地块所在瑞金南路为城市主干道，车流、人流量很大，从地理位置上分析，可以考虑城市商业综合体开发。

主要问题：地块为黔剧团使用，拆迁补偿安置等问题有待政府出面协商落实。

2、金阳新区

金阳新区开发已十余年，实地调查开发较成熟，但由于距离市区较远，人