11月新沂市房地产调查报告

2009年
新沂市房产投资销售走势
亿 30 25 20 15 10 5 0 2006年 2007年 2008年 2009年 6.2 6.04 13 11.05 12.55 4.9 17.5 25.18
房产 投资 房产 销售
一级市场概述
中心区2-3年内仍是房地Baidu Nhomakorabea最活跃的区域
区域
土地成 交数目
成交金额（万）
南区
二级市场概述
房产呈现供需两旺的局面，南区成为最热门市场， 显现供不应求的的趋势。
目前新沂市在售楼盘31个，总体量321万平米，本年推出141万平米， 已去化99.8万平米，未来供应221万平米，市场供应充足。 目前全市在售及预售商业总面积47.7万方，去化4.6万方，余量38.1万 方，未来商业供应主要集中在中心区和南区。
经济发展 近几年，新沂市经济加速增 长，年度增幅均在10%以上， 快速增长的城市经济，为整 体房地产市场的发展及需求 得到长期、强有力的支持
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 小于4% 萎缩 4%-5% 停滞 5%-8% 稳定发展 大于8% 高速发展
据GDP增速与房地产发 展的关系，可以看出新沂 市房地产处于高速发展期
人均收入及支出
稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的 发育、商品住宅的消费增长提供可能
新沂市人均收支变化图
12000 10028 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 7446 6475 4578 4973 5789 8676 6984 7632 人均支出 人均收入 11422
产业分析
新沂市产业结构图
100% 80% 60% 40% 20% 0% 25.88 31.05 20.87 30.43 38.26 22.32 36.15 46.35 23.8 44.88 58.52 25.01 79.98 81.7 33.85 第三产业 第二产业 第一产业
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
新沂市人口与城市化进程
100.31 101.95
人口（万） 120 100 80 60 40 20 0 2005年 38.04 97.47
99.06
99.11
37.64
37.97
40.12
42.51
2006年
2007年
2008年
2009年
新沂市经济的快速发展使新沂市城镇人口快速增加，城市化 率09年达到42%的高位。 新沂市近年来人口稳步增长，2009年达到102万，这为房地 产未来的需求提供支撑。
交通
良好内外交通条件为徐州整体发展提供优越的前提条件
新沂是亚欧大陆桥东起第一座 枢纽城市，陇海与新长、胶新 铁路，京沪高速与连霍高速公 路，205国道与323、249省 道，在新沂形成“三纵三横” 的路网格局，这在全国2000 多个县市中独一无二。 京杭大运河贯通南北，东离连 云港港口仅有90公里，周边 80公里范围内分布着三个机 场，构建了“公铁水空”的 立体化交通网络。
城市地位
充足的经济发展空间， 强劲的城市发展动力
新沂位居江苏省北部，是 江苏省北部重要的工业城 市，沿东陇海线产业带中
徐州市
新沂市
心节点城市，江北唯一的 三级一类中心城，面积 1616平方公里，人口
103万，城区人口27万。
经济分析
GDP的高位增长昭示房地产的高速发展
新沂市GDP 增长图
GDP （亿） 250 200 150 100 50 0 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 77.8 91.01 106.3 128.41 195.53
新沂市产业结构不断优化形成了以工业为主体，第三产业加速发展，高 效农业蓬勃发展的优质产业结构 新沂工业基础较好，初步形成了“精细化工、纺织服装、绿色食品、机 械冶金、资源加工”等五大产业板块，“新能源、新材料、新医药、新 环保、服务外包”等五大新兴产业加快集聚。
人口与城市化
人口的稳定增长、城市化的加速累积为新沂市提供 持续而大量的住宅需求、促进了房地产的快速发展
成交面积（万方） 均价（元/平米）
中心区
西区 南区 东区 总计
15
3 3 1 22
162525
19330 25400 1380 208635
84.6
11.4 13.5 1 110.5
1921
1696 1876 1380 1888
今年土地供应集中于中心区，中心区未来仍是量价齐高热点区域。
地块分布图
中心区 东区 西区
南区
城市用地和发展方向 向南发展
土地市场走势
土地市场常年保持100万方左右的供应，为房地 产市场提供充足的开发用地。
土地出让变化图
万方 150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 2009年 74.4 121 100.6 123.4
自06土地开始突破百万方放量，土地市场长期繁荣，2010年成交面积110 万方, 供应的累积预示未来房产的竞争将日益激烈。
201.81
129.37 85.2
开发 面积 竣工 面积 去化 面积
徐州房地产开发进度平稳 加速发展、2009年开发面 积增长27.7%； 商品房销售在经过07年的 宏观调控及08的救市调控 政策后，市场需求得到释 放、成交量激增、达85.2 万㎡/年； 但从房产开发及竣工面积 来比较，未来区域供应量 仍然充足。
收入和消费的增长以及消费习惯的变化将为徐州带来商业质和量的新需求
城市规划
区域规划为交通、商贸和工业城市、其城市重点 向南发展
城市发展定位 苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽、 商贸流通中心和工业城市。 中心区 西区 东区 主城区布局形态 中心区以南京路为主轴线，形成 以商业、金融、文化娱乐为主的 城市中心区 南区建设新的行政中心，以市民 广场为中心，建设以居住为主的 城市新区 西区以经济开发区为主体，形成 新沂市区工业发展的主要载体。 东区为工业区。
房地产市场走势
新沂市房地产开发走势
万平米 250 200 150 125.68 100 75.16 50 28.62 0 2006年 2007年 2008年 157.99 138.49 84.76 46.8 18.55 98.75
房产未来供应充足，呈现供需两旺局面，但未来 2-3年或将出现供大于求趋势