住宅小区物业管理常见问题分析

住宅小区物业管理常见问题分析自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型很多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献。同时，也应该看到，我国物业管理虽然发展了20余年,但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距，在物业管理过程中存在的问题日益突出。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。本文从整个物业管理企业的普遍问题分析入手，以住宅小区小区物业管理中出现的问题为具体着眼点，并提出了改进小区物业管理问题的具体措施。

一、现阶段我国物业管理存在的普遍问题

(一)物业管理企业体制问题

从体制上考察我国两万余家物业管理企业,80%以上的是国有体制；如果再从物业管理企业产生的来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型的物业管理企业。该现象会导致企业产权不明晰、权责不明确，影响企业组织的有效运转。

为什么会出现这种现象呢?主要原因就是以前“自建自管”现象的延续；此外，由于优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点，开发商出于自身利益的考虑，自办物业公司提供楼盘的配套服务。

（二）人力资源队伍建设滞后

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。

由于物业管理尚属于新兴行业之一，行业内部尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,加之一些物业管理企业忽视企业人员素质的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容、质量很难到位,管理水平不高，物业从业人员良莠不齐。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一，房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

（三）业主的物业知识缺乏

一方面，社会舆论宣传缺乏明确的政策发展方向；另一方面，某些媒体为了吸引观众和读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。导致业主往往对物业管理公司产生错误的认识，有时认为物业管理公司任何事都应该管，权利扩大化；有时又认为物业管理公司是单纯为赢利而存在的，收取过高的物业管理费用。这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。

（四）物业管理收费困难

随着行业逐步迈向专业化、规范化,物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下,物业管理又走向了另一个误区:业主把物业管理公司当成了小区的“政府”,凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好,动不动就以不交管物业费相威胁，导致物业管理费收取困难，使物业公司处于如履薄冰的危险境地。

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源

泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业管理费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

（五）物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

目前我国物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。

据资料显示，1997年底我国约有物业管理企业7000家，至2003年底达2万余家，增长速度极快。而建设部2003年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。深圳每年的物业开发量最大的年份也不超过1000万平方米,如按管理机构平均分配,每家仅分不足1万平方米。可以看出，尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同类物业公司的同业竞争。出现这种情况的原因除了进入物业管理行业的门槛不高、开发商盲目投资外，也是物业管理作为新兴行业的必然结果。

(六)物业管理法律法规立法滞后,体系不完善

我国物业管理行业相关法律法规的立法明显滞后:二十年的时间,没有国家级行业法规可以遵循，引发多起群体纠纷。国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年,中间有13年是法规空白期。

我国物业管理法律政策的框架体系，是在无国家法律的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构,完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委(局)和各地方政府虽然颁发了很多行政规章、行业规范和地方性法规，如2003年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章。但由于缺乏符合中国国情的、系统而