“小产权房”遇征收,出售人主张合同无效,补偿款怎么分

“小产权房”遇征收，出售人主张合同无效，补偿款怎么分?

本文结合《九民纪要》第32、33、35条款内容，汇总合同不成立、无效、被撤销的法律后果，以及返还财产、折价补偿、损害赔偿这三种救济途径的适用。根据《合同法》58条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。那么我们看一下《九民纪要》明确了哪些内容？

《九民纪要》第32条

1、合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用合同无效或者被撤销之规定处理。

2、人民法院依法认定合同无效时，通过合理分配利益来平衡当事人的利益。

比如，在房屋涨价的情况下，开发商未取得有效的房屋预售许为由，主动请请求确认合无效，试图从合同无效中获益；又比如在小产权房因征收而能获得巨额补偿的情况下，一些出卖人就向法院提起诉讼，请求确认有关小产权房的买卖无效，其目的均在于试图通过确

认合同无效获益。合理确定当事人的责任，不能使不诚信的当事人从合同无效中获益。

3、关于合同不成立、无效或者被撤销时，有过错的一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任。

《九民纪要》第33条

1、返还财产

（1）关于财产返还的性质

合同无效或者被撤销后，基于合同发生的物权变动也丧失了基础，自然产生物权回转的效果，转让人享有的是物权请求权性质的返还原物请求权，只有在原物不能返还或者没有必要返还的情况下，返还原物请求权才转变为不当得利请求权。物权请求权，权利人享有取回权，优先于一般债权人受偿。

（2）关于返还财产的范围

返还原物的范围都包括原物和孳息。所不同的是，善意占有毕竟不同于恶意占有，为与恶意占有区别起见，其可以向权利人请求支付因维护该不动产或动产所支出的必要费用。

（3）关于在财产增值或者贬值的情况下，如何返还？

纪要观点：要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附行为与财产增值与贬值的关联性，在当事人合理分配或者分担损失。

如，甲以100万元从乙处购买了一套小产权房，如果小产权房被征收的话，可以获得200万元的补偿。在买卖合同被宣告无效后，如果简单地进行双方返还，即甲将房子返还乙，而乙将价款返还甲的话，则乙获利200 万元，而甲则仅获利100万元。此处的财产增值就属于市场因素，故要将增值的100 万元在当事人间合理分配。

2、关于折价补偿问题【案例】

纪要观点：在标的物灭失的情况下，如果标的物灭失时当事人取得的保险金、赔偿金或者补偿金的，应当将其返还转让人。

（1）还以小产权房的买卖为例，小产权房尽管灭失了，但不影响当事人获得200万元征收补偿款的，此时乙须将100万元房款返还甲，而甲则须将200万元补偿款返还乙，双方互负的债务在100万元内相互抵消，对于剩余的100万元，则在双方之间分配，可以考虑彼此分50万元。

（2）在标的物转售他人的情况下，如甲将房屋以100万元卖给乙，乙又将其120万元转卖给丙，在甲乙间的买卖合同被确认无效，而丙构成善意取得的情况下，甲只能根据其与乙签订的买卖合同请求返还100万元房款。对于出房20元，根据相同的前述规则在双方之间分配

（3）如果乙仅以80万元将房屋卖给丙，则甲仍然可以请求乙返还100 万元，但对于不足的20万元，同样也要在双方之间进行分摊。

《九民纪要》第35条

合同不成立、无效或者被撤销的后果包括返还财产、折价补偿以及损害赔偿。

1、【返还财产、折价补偿】折价补偿是返还财产的代替，二者只能择一行使，不能同时行使。返还财产性质上属于物权请求权，在财产不能返还或者当事人认为没必要返还时，则转化为不当得利请求权性质的折价补偿。

2、【损害赔偿】返还财产或者折价补偿不足以弥补损失时，理论上当事人仍然可以请求损害赔偿，但只要返还财产或者折价补偿已经充分顾及当事人间的利益平衡的话，实践中就不会有太多的损害赔偿的空间。

3、【实务操作的情况】

一方请求确认合同无效并返还财产，另方请求继续履行合同，井未提出损害赔偿请求的，一旦认定合同无效，则应根据前述的返还财产或者折价补偿确定返还的范围。一方提起反诉请求损害赔偿的，考虑到此时的损害赔偿责任是缔约过失责任而非违约责任，在财产增值的情况下，因不存在损失，人民法院应当根据返还财产或者折价补偿的规定在当事人间合理分配收益，同时驳回当事人有关损害赔偿的诉讼请求;

如果财产贬值的，既可以根据返还财产或者折价补偿规则，在当事人间分摊损失，也可以根据损害情况支持当事人的损害赔偿请求。为避免给当事人以判非所请的错觉，以支持其损害赔偿请求为佳。