2020年最新房地产估价师考试经营与管理备考考点合辑
2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试科目考点手册(第1~5章)【圣才出品】
2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试科目考点手册
第一章房地产投资及其风险
考点一：投资与房地产投资★★
1．投资（见表1-1）
表1-1投资
2．房地产投资（见表1-2）
表1-2房地产投资
考点二：房地产投资的形式和利弊★★★
1．房地产投资的形式（见表1-3）
表1-3房地产投资的形式
2．房地产投资的利弊（见表1-4）
表1-4房地产投资的利弊
考点三：房地产投资的风险（见表1-5）★★★★
表1-5房地产投资的风险
考点四：风险与投资组合（见表1-6）★★
表1-6风险与投资组合
图1-1不同投资项目对市场的反应
图1-2理想组合带
图1-3投资选择。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集定量决策方法：定量决策方法主要是运用数学模型和电子计算机解决决策问题。
这种方法多属于运筹学范围，具有定量化、数学模型化和计算机化的特点。
它是把目标与变量以及变量之间的关系，用数学关系式表达出来，借助电子计算机求解，国外学者把这种方法叫做“硬”方法。
它是在定性分析的基础上，对决策问题进行数量计算，为决策者提供数量分析。
投资决策定量分析作为—个过程，包括以下几个步骤：第一，确定投资决策目标及衡量效果指标;第二，提供达标的各种方法;第三，测定各方案可能发生的状态及其概率;第四，计算各方案的期望值;第五，根据决策者对待风险的态度，评价标准等，做出最满意的选择。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
避免这种风险的最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。
【篇三】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集宏观调控房地产市场的手段：对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。
政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。
这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。
宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。
（一）土地供应政策在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》复习考点整理
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》复习考点整理实物期权背景：长期以来投资者对投资项目或企业价值直接评估的最常用的、经典的方法是贴现现金流法(DCF)，但是由于DCF法的缺陷，特别是由于其假设和现实情况的矛盾使得它在现实的投资决策中的应用具有很大的局限及其预测结果具有较大的偏差。
由于DCF法的天然的缺陷，往往会使投资者对项目价值的估计过低，或者使投资者在投资决策中，特别是在具有灵活性或战略成长性的投资项目中无法通过灵活地把握各种潜在的投资机会而投资者带来灵活性增值，有时候甚至会导致决策错误，其造成的损失往往很大。
因此基于可以预测的未来现金流和确定的贴现率的DCF法对发掘投资者把握不确定环境下的各种投资机会而为投资者带来新增价值无能为力。
正是在这种背景下，经济学家开始寻找能够更准确地评估投资项目真实价值的理论和方法。
实物期权的概念最初是由麻省理工学院(MIT)的Stewart Myers(1977)提出的。
Black、Scholes、Merton的突破性成果——金融期权定价理论是实物期权方法的基石。
他们和MIT的Stewart Myers一起发现期权定价理论在实物或者非金融投资方面具有重要的应用前景。
房地产投资决策中所包括的实物期权类型主要有以下类型：1、延迟投资期权，也称为等待期权。
开发商拥有推迟投资的权利，可以根据市场的情况决定何时动工，这种选择权可以减少项目失败的风险，被称为延期投资期权。
2、扩张期权对于一个房地产价格波动比较大、产品供应结构不明朗的不成熟市场，开发商通常会先投入少量资金试探市场情况，这种为了进一步获得市场信息的投资行为而获得的选择机会被称为扩张期权。
3、收缩期权和中止期权指开发商在面临市场实际环境比预期相差较远的状况下，拥有缩减或撤出原有投资的权利，这样可以减少损失，这种期权相当于美式看跌期权。
4、转换期权在项目的实施过程中，有能力的开发商可以根据外部环境的变化进行投入要素或产品的转换，如根据市场需求，产品可以在工业、商业、写字楼、住宅用途之间进行转换。
2020年房地产估价师考试《经营与管理》复习重点
2020年房地产估价师考试《经营与管理》复习重点房地产市场的周期循环：（一）房地产周期循环的定义指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
（二）房地产周期循环的原因影响房地产周期循环的主要原因包括：⑴影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间存有时滞(Time—lag);⑵生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;⑶政策影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政治动荡;⑷制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全水准等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
（三）传统房地产周期理论的主要内容主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的水平。
房地产市场的发展表现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展表现出一种自我修正的模式。
在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
具体包括的阶段是：确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超额建筑;调节，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。
（四）分析房地产周期运动的新观点从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业机会增加与空间需求也不再同比增长;经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。
在一稳定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不但是利用过去作预测。
2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析(最新)
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析施工许可证的范围要求：《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确要求，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。
工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析房地产现售需要应具备的条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。
【篇三】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析房地产投资决策的期权性质：传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。
但在不确定的市场环境里，房地产投资往往是不可逆和可延期的。
房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言.资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆(如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其产品用途就难以改变);另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。
在不确定的市场条件下，房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决定的。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》核心知识点
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心知识点房地产状况调整的含义：运用市场法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，如果两者不同(往往是这种情况)，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。
进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
值得指出的是，在进行房地产状况的比较、调整之前，要弄清可比实例房地产状况和估价对象房地产状况是何时的状况。
可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。
因为在估价时点或其他时间，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。
例如，某个可比实例是8个月前成交的，成交之后，购买者对它进行了装修改造，甚至改变了用途，或者周围环境和景观发生了较大变化等。
除了期货房地产(如期房)的成交价格之外，可比实例房地产状况一般是在其成交日期时的状况。
估价对象房地产状况应是其需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点时的状况。
但在本书第五章第五节“估价时点原则”中看到，也有估价时点为现在、估价对象为历史状况或未来状况下的估价。
在这种估价情况下，估价对象房地产状况就不是在估价时点时的状况了。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心知识点分析房地产估价原则：1.目前，我国房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。
2.土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。
3.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于被拆迁房屋的权属证书记载的面积、拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果、具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》核心考点
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心考点房地产现售需要应具备的条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心考点国家实行土地登记制度：依据：根据《土地管理法》和《土地登记规则》，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。
土地登记部门及种类：土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。
属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定;属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》，确认集体土地所有权;使用集体土地的，核发《集体土地使用证》，确认集体土地使用权;属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。
土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。
跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
另外，林地、草原的所有权或者使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
2020年最新房地产估价师考试经营与管理备考知识点
【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理备考知识点土地征用具有的法律特征：(1)以国家的名义进行，具有强制性。
征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。
同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。
这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。
(2)合法性。
国家建设征用土地必须依法进行。
(3)补偿性。
《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过)明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。
严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。
(4)对象的广泛性。
(5)土地征用权属的变更性。
【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理备考知识点传统投资决策方法的局限性：房地产投资决策中的传统方法，主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法，它是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目现金流可预测。
因此，采用财务评价方法进行房地产投资决策分析，首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断，否则，即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV)，也难以做出准确决策。
运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流人可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就拒绝投资。
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值，它假设未来变化是按决策时的环境发生，事实上，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性，要求投资者根据市场条件变化，对项目投资决策适时进行调整。
2020房估考试-开发经营高频考点
2020房估考试-开发经营高频考点第一章房地产投资及其风险第四节风险与投资组合1.市场风险系数（P25）当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝12.折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）（P27）第二章房地产市场及其运行第四节房地产市场的运行规律1.房地产市场的自然周期（P50）2.房地产泡沫的衡量：（1）实际价格/理论价格；（2）房价收入比；（3）房价租金比。
（P55）第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作1.土地储备范围（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先购买权取得的土地；（4）已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。
（P67）2.土地储备的运作程序步骤：（1）收购；（2）开发整理；（3）储备；（4）供应。
（P67）3.土地储备开发成本（6项）（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
（P68）4.通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
（P68）5.土地储备资金来源渠道（四项）（1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；（2）土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；（3）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；（4）以上资金所产生的利息收入。
（P68）6.规划管理内容概括（1）两证：建设用地规划许可证（明确用地性质\位置\界限）；建设工程规划许可证（确定规划设计方案符合规划部门的要求）。
2020年最新房地产估价师考试经营与管理复习资料
【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理复习资料房地产市场的五个功能：配置存量房地产资源和利益。
土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
显示房地产市场需求变化。
引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
指导供给以适应需求的变化。
供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。
②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。
根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。
用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
指导政府制订科学的土地供给计划。
制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。
引导需求适应供给条件的变化。
市场可引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。
【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理复习资料效益和费用识别：一、投资与成本㈠广义投资与成本的概念1.投资广义投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。
固定资产投资价值以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。
2020年房产估价师考试《经营与管理》核心考点
2020年房产估价师考试《经营与管理》核心考点消费者市场及其购买对象：(一)消费者市场及其特性消费者市场是个人或家庭为了生活消费而购买产品和服务的市场。
消费者市场的特点包括：①广泛性。
消费者市场人数众多，范围广泛。
②分散性。
消费者的购买单位是个人或家庭，每次购买数量零星，购买次数频繁。
③复杂性。
消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。
④易变性。
随着市场商品供应的丰富和企业竞争的加剧，消费风潮的变化速度加快，商品的流行周期缩短，千变万化。
⑤发展性。
科学技术持续进步，新产品持续出现，消费需求表现出由少到多、由粗到精和由低级到高级的发展趋势。
⑥情感性。
消费者多属非专家购买，受情感因素影响大。
⑦伸缩性。
消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性或伸缩性。
⑧替代性。
消费品种类繁多，不同品牌甚至不同品种之问往往能够互相替代。
⑨地区性。
不同地区消费者的消费行为往往表现出较大的差异性。
⑩季节性。
分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。
(二)消费者市场的购买对象消费者在购买不同商品时，并不遵循同一个购买模式，如买一套住宅和买一部彩电，购买行为方面肯定有相当大的差异。
根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：便利品、选购品和特殊品。
【篇二】2020年房产估价师考试《经营与管理》核心考点影响消费者购买行为的主要因素：消费者市场上不同购买者的需求和购买行为存有着很大的差异。
经济学家曾把在市场上实行购买的消费者都看作是“经济人”，在购买过程中总能实行理智而聪明的判断，作出最经济的选择。
但经济学家们的理论很难解释现实中人们的购买选择为什么会那么千差万别。
显然，除了经济因素以外，还有其他因素：除了理性的思考以外，还有其他非理性的情绪在影响人们的购买决策。
(一)社会文化因素1.文化因素文化、亚文化和社会阶层等文化因素，对消费者的行为具有最广泛和最长远的影响。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》核心考点合辑
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心考点合辑投资的分类：从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。
固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。
流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。
根据不同的目的和管理的需要，我国固定资产投资主要有以下几种分类方式：(1)我国固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。
(2)按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。
(3)按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。
(4)按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心考点合辑周期风险和市场供求风险：周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。
房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年，日本约为7年。
当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产交易量锐减、价格下降、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。
房地产市场成交量的萎缩和价格的大幅度下跌，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
房地产估价师之开发经营与管理考试必考知识点归纳
房地产估价师之开发经营与管理考试必考知识点归纳1、房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位【答案】 B2、房地产开发投资的投资者主要是（ ）。
A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】 A3、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】 B4、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（ ）。
A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】 A5、房地产开发活动可以从（ ）两个方面进行考察。
A.物质形态与货币形态B.投资资金量和预期收益率C.出租、出售或经营状态D.资金流通方式与对策【答案】 A6、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。
A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【答案】 A7、目标市场选择的最简单的模式是（ ）。
A.选择专业化B.产品专业化C.市场集中化D.大量定制化【答案】 C8、（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。
A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】 A9、房地产投资的弊端不包括( )。
A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D10、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。
A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】 D11、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答案】 A12、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料房地产征收征用的需要：征收和征用虽然具有强制性，但都不是无偿的，应依法给予补偿。
征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。
产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料房地产估价程序的作用：按照事先制定好的科学、全面、严谨的估价程序按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤及相关内容。
对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告，即在履行估价程序方面是否有疏漏。
例如，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解了其估价目的;是否勤勉尽责地搜集了估价所需的资料;是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所需的资料，并承诺所提供资料是真实、合法和完整的;是否对委托人提供的资料进行了必要的关注;是否对估价对象进行了实地查看。
因此，至少要在程序上经得起严格检查，可以说履行必要的估价程序是估价机构和估价师防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段之一。
概括地说，估价程序有以下4个作用：一是规范估价行为，二是保障估价质量，三是提高估价效率，四是防范估价风险。
【篇三】2020年房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料高层建筑地价分摊的意义：在现代城市中，由于土地越来越稀缺、地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》高频考点
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点投资类型与房地产投资类型：这是2008年教材新调整内容。
投资可分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资、生产。
房地产投资可分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，可分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资可进一步细分为商品房建设投资和土地开发投资两种;问接投资是指资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作，一般包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券三种。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点如何获取土地？当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，实施过程的第一步是获取土地。
（一）土地储备与土地一级开发土地储备：指市县国土部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
建立目的：加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
土地储备的范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。
土地一级开发：指由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行市政基础设施和社会公众配套设施建设，使土地达到“几通一平”的建设条件活动。
土地储备和土地一级开发模式的建立，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，对开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。
（二）获取土地的途径1.土地使用权出让。
从02年7月1日开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从03年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》。
07年9月修订形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
按照这些规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点
2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点房地产投资的利弊：（一）房地产投资之利适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。
优点包括：相对较高的收益水平。
开发项目成本利润率≥20%，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。
置业投资持有期内权益收益率每年可达10%～12%。
这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。
易于获得金融机构的支持。
因为能够将物业作为抵押物，所以置业投资者能够较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的绝大部分资金，金融机构都愿意提供抵押贷款服务，给置业投资者提供了很多选择。
金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。
除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到70%～90%，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。
在西方，甚至可获得超过90%～100%的融资。
能抵消通货膨胀的影响。
通货膨胀分类：预期通货膨胀和非预期通货膨胀。
房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。
因为存有通货膨胀，资产的重置成本持续上升，说明房地产投资具有增值性。
房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退过程中，其使用价值不变，所以具有保值性。
一般情况下，房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。
美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。
房地产投资能够抵消通胀，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
房地产投资能够增值，是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。
短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展持续上升的。
提升投资者的资信等级。
拥有房地产是占有资产、具有资金实力的证明。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》必考考点
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点房地产投资之弊：房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。
这些缺点突出表现在：(1)变现性差。
房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。
房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
(2)投资数额巨大。
不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。
大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。
(3)投资回收周期较长。
除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。
(4)需要专门的知识和经验。
由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。
置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。
此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。
对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点资本资产定价模型：由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型便能更好地分析这个风险与收益的关系。
在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
很巧合，这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。
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【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点合辑
房地产市场的特性：
房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
(一)市场供给的垄断性
开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
(二)市场需求的厂泛性和多样性
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
(三)市场交易的复杂性
由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
(四)房地产价格与区位密切相关
房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的60%～70%;而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展;但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
(五)存在广泛的经济外部性
经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
(六)市场信息的不对称性
信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点合辑
房地产置业投资：
房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
二对象：
1增量房地产(开发商新竣工的商品房);
2存量房地产(旧有房地产)。
置业投资二目的：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;
二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。
a.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;
b.具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。