成都市房地产市场泡沫分析对策

成都市房地产市场泡沫分析与对策研究摘要：通过房价增长率与gdp增长率的比值、房价收入比、房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值这三个指标横向和纵

向的比较，我们可以得出这样的结论：成都市的房地产业在2000－2004年期间，没有显示出房地产泡沫的特征。从2005年开始，成都市的房地产市场投资热度不断升温，泡沫现象已经出现，特别在2007年和2008年出现了峰值，虽然通过国家的宏观调控，泡沫度在近两年有所下降，但仍然要警惕泡沫的再度膨胀。为此提出了五个方面的对策建议：加大房地产市场的透明度，遏制投机需求；调整住房供应结构，建立覆盖全面的住房供应体系；调整房地产税收制度；削弱地方政府和房地产市场的利益纽带；建立房地产市场的预警预报体系。

关键词：房地产；泡沫；指标；对策

1. 成都市房地产市场发展现状

随着住房制度改革的不断深入，成都市房地产市场的发展呈现出日益蓬勃的景象。2000年成都市房地产开发投资额为129亿元，2003年增加到245.4亿元，到了2007年已经达到了909.9亿元，相比2000年增长了近7倍。2008年，受到国际金融危机和汶川地震等因素的影响，房地产市场呈现出相对低迷的状态，开发投资额显著放缓，出现了近几年的最低增速0.3%（2000－2008年成都市统计年鉴）。在此背景下，国家先后出台了一系列有力的房地产调

控政策，首先是百日内五次降息，然后是减免税费、放宽二套房限制，以及下调房贷首付比例及利率。成都市也出台了一系列激励房地产市场发展的政策。经过2008年房地产市场的全面盘整，2009年全国的房地产市场一片火爆，成都市的房地产市场也在一系列政策的刺激下全面升温。2009年成都市房地产开发投资额完成945.1亿元，比上年增长2.4%。含预售在内的商品房销售面积2693.1万平方米，比上年增长84.0%，其中住宅销售面积2532.0万平方米，增长85.9%；实现商品房销售额1329.0亿元，比上年增长87.2%，其中住宅销售额1234.3亿元，增长90.0%（2009年成都市国民经济和社会发展统计公报）。可以看出，房地产市场量价齐升，而且楼市投机也明显增多，市场已显示出过热的迹象。为了打击投机，遏制房价过快上涨的势头，从2009年底开始到2010年，中央密集出台了一系列房地产调控政策，随着“国四条”“国十一条”相继出台，其效应正逐步的显现。70个主要城市商品房成交价和成交量增幅开始收窄，成都市商品房也呈现出量价涨幅下滑的态势。那么成都市的房地产市场经过这些年的发展，又经过了国家的几轮宏观调控之后，目前是否存在着泡沫？泡沫的程度又如何呢？本文从介绍房地产泡沫及其成因开始，选用指标法中的几个常用的评测指标对成都市房地产的泡沫程度做出分析，最后提出了防范房地产泡沫的对策建议。

2. 房地产泡沫及其产生的原因

2.1 房地产泡沫

对于“泡沫”一词的含义，美国著名的经济学家金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中给出了这样的解释：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中骤然上升。开始的价格上升产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主。这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”从这个描述中我们至少可以解读出三个方面的内容，首先房地产泡沫是一种价格现象，表现为资产价格的持续性急速上涨。而这种上涨往往脱离了市场基础面的支撑，偏离了实体资产本身的价值。其二，引起房地产泡沫的最直接的原因是人们的投机行为，由于资产价格的上涨会导致人们产生价格会进一步上涨的预期，于是投机需求进一步增加，市场出现了供不应求的局面，因而资产价格会进一步被推高。其三，房地产泡沫过度膨胀的后果就是预期的逆转，价格的暴跌，最后引发金融危机。

2.2 房地产泡沫产生的原因

造成房地产市场产生泡沫的原因很多，主要有以下三个方面：

(1) 过度投机行为

过度投机行为是产生房地产泡沫最直接的原因，因为投机者关注的不是房地产本身的使用价值（自住者更为关注）和获取盈利的能力（投资者更为关注），而是想短期内通过不断的买卖房地产获

取高额利润，所以当市场上房地产价格处于上升趋势时，会有大量的投机者涌入市场，形成“需求旺盛”的假象，由于供不应求，房地产的价格会进一步上涨，高涨的房价会刺激更多的投机者进入市场，如此往复循环，房地产的价格会在短期内被急速推高，由此房地产泡沫产生。

(2) 银行的过度放贷

银行的过度放贷是房地产泡沫产生的重要原因。众所周知，房地产业是个资金密集型行业，在开发过程中所需的资金量巨大。而在我国开发商的融资渠道相对比较单一，无论是开发贷款还是预售商品房的抵押贷款大多从商业银行获得，自有资金所占比例较低。根据2010年《

成都市产业分析报告》的数据，2009年成都市房地产开发投资资金为1566.5亿元，其中自有资金为446.6亿元，仅占28.5%。银行之所以愿意放贷给开发商和购房者，主要是因为房地产的高回报率，而且房地产作为不动产具有容易查封、保管和变卖的特性，使得银行认为这种贷款的风险不大，所以许多银行在贷款的实际操作中，降低贷款门槛、违反规定向开发商大量放贷，为开发商的过度开发提供了条件，同时也为房地产泡沫的产生提供了巨大的资金支持。

(3) 住房供应结构不合理，住宅租赁市场发育迟缓

我国住房供应结构的不合理和租赁市场的不发达分别从供给和

需求两个层面成为了房地产泡沫产生的重要“推手”。我国目前的住房供应结构不合理，房地产开发商更愿意开发高档公寓、别墅、商业地产等获利较多的项目，而对于中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房等众多普通家庭真正需要的项目不愿开发，这一方面造成了高档住宅空置率不断提高，另一方面造成了中低价位、中小套型普通商品住房的供给严重不足。另外，我国目前的住宅租赁市场不发达，住房的需求者在应当租房的阶段也不得不提早进入消费市场，给商品房市场带来过多的需求。在这种情况下，市场出现极大的供需不平衡，促使了房地产价格上涨，也增加了市场上出现泡沫的可能性。

3. 成都市房地产市场泡沫度分析

对于房地产泡沫的检验，我国的研究者多采用指标法来进行，即通过指标值与其临界值的比较，来判断房地产市场是否存在泡沫。由于某些数据的获得较困难，所以本文主要选取房价增长率与gdp增长率的比值，房价收入比，房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值这3个指标来检验成都市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。

3.1 房价增长率与gdp增长率的比值（r1）

房价增长率与gdp增长率的比值的计算公式：