如何培训物业公司的项目经理

如何培训物业公司的项目经理

【警言]心宽杂言少，胸窄闲气多。助人福身本，为私祸己源。

（1）、为保证授课效果，请您将关机或置于振动状态，请您不要在教室接打，请您不要在教室吸烟，请您不要随意走出教室。

（2）、不迟到、不早退、不旷课；有事须与班主任老师请假；遵守公德，不随地吐痰，不乱扔纸屑，不在教室里抽烟、咀口香糖，自觉爱护教室环境卫生、教室用品和公共物品。

在物业管理工作中，常常会有人把一些敷衍、推诿、搪塞的现象，说成是“打太极”，好像太极拳就是物业管理中不负责任的代名词。如果说物业管理真正做到了像打太极拳那样的境界，那又何尝不是我们物业管理水平的理想境界？

物业管理与太极拳

“太极拳”是一项历史悠久、相传甚广的中国传统体育竞技项目，它的实战性和实用性非一般竞技项目可比。

常言道：万道皆通。借太极之道，我们也可概括出我们物业管理之精髓。

借力发力，四两拨千斤。

做过物业管理的人都知道，其实物业的力量是很小的。其一，它的资金实力一般，三级资质的只有50万元注册资金，即使一级资质的大公司，也只有500万元注册资金，和财大气粗的房地产开发商相比，实在是小巫见大巫，相见形秽。其二，它的从业人员的综合素质较低，文化程度不高，专业性不强，门槛很低。其三，它在社会上地位很低，很多事情都要它去做，不管份份外，然而一旦遇到问题，它又是首当其冲。

面对这样的现实，若能学习“太极拳”，会借力发力，四两拨千斤，便能事半功倍。

那么，借谁的力呢？在前期物业管理期间，我们可以借开发商的力。在财力、物力上，争取得到最大的支持。在前期管理投入、物业用房等方面据理力争，尽量把前期物业管理工作的头开得好一点。其实，这个借力也不是单向的，根据“生产、流通、售后服务”的三段论，物业管理也在房地产整个产业链中，是很重要的一环。我们把前期物业管理做好了，也会给开发商很大的支持，能化解很多矛盾，解决很多问题。

还可以借谁的力？在工作实践中我们有深刻的体会：要想把小区的物业管理做好，光靠物业公司一方之力是不够的。从行政管理角度说，有房地局、物价局、工商局、税务局、街道办、居委会、城市管理局，他们规物业管理的具体行为，指导物业管理的工作。我们在很多事情上要取得他们的指导、帮助和理解，借助政府行政管理的力

量，来充实我们的管理力度。

还有什么力可借？千万不要忘记，千百户的业主、居民是我们开展物业管理服务的基础，又是我们借以力量、做好工作的主力军。根据物业管理相关的法律、法规，请专业的物业管理企业来管理，是“自治管理”的一种形式。我们是受聘于全体业主，受委托对物业的共有权部分实施管理。所以，我们无论是在日常的工作中，还是具体处理某一个事情，都千万不要忘记，我们的工作是代表全体业主的共同利益，一定要体现业主的共同意志。要得到他们的理解，得到他们的支持。让他们理解，我们的工作，是在维护他们的共同利益。而不是和他们对着干，存心和他们作对。我们要广泛地开展宣传教育工作，把物业管理相关的法律法规传播到千家万户，做到家喻户晓、人人皆知。“得人心者得天下”，如果我们能很好地和业户沟通，取得共识，达成一致，还有什么理由做不好工作？

业主大会制度的确立，业委会的工作，也是做好物业管理的重要力量。他们代表着全体业主的共同意志，我们可以通过他们，借助他们的作用，大家共同协商物业管理的事务，讨论小区发生的问题和存在的矛盾，进一步解决困难和问题。

还可以借助居委会的居间作用，协调物业公司和业委会的分歧。只要居委会、业委会、物业公司三家一起，劲往一处使，形成合力，那就是构建和谐社会、建设美丽家园的巨大力量，无坚不摧、无往不胜。

见招拆招、随势而为。

“太极拳”有套路，二十四式也好，六十四式也好，腾、挪、推、粘，一招接一招，招招有用。物业管理也有套路，那就是相关的法律法规。以《物业管理条例》为主要法律文件，多年来，已经构成物业管理相关的法律体系。《物权法》的出台，更为物业管理奠定了法律依据，这就是我们物业管理的套路。

但是，这个套路的运用，因人而异，各有不同。

其中最主要的，就是要防止两个倾向：教条主义和主观主义。所谓的教条主义，就是死搬硬套法律条文，凭着对法律法规的一知半解，就自以为是地教训起别人来。拉大旗作虎皮，以为把别人吓唬倒就是本事。殊不知现在的业主法律意识很强，小区就是一个小社会，藏龙卧虎，如果碰上一个熟知法律的行，一来二去，几个回合，就会很快败下阵来，不仅丢了自己的脸面，而且还败坏了物业管理的声誉。还有主观主义，就是随心所欲，把法律当成一个可以随意打扮的模特，肆意发挥。好像他就是最高法院，凭着一嘴就是司法解释，把“损坏”说成“破坏”，把“过失”说成“故意”，把“民事责任”说成是“刑事责任”，大帽子满天飞。在他们手里，法律成了狼牙棒。

法律是规，是准则。物业管理相关的法律法规，就是对物业管理中的各相关各方权利义务的规定。明确哪些可为，哪些不可为。因此，我们在实际工作中不仅要熟读法律文件，还要吃透其精髓。结合在实际工作中碰到的问题，准确地运用相关条文，把一些不规行为纠正到规上来。以理服人，以情动人，具体情况具体分析，即不死搬硬套，也不随心所欲，这就是我们运用物业管理相关法律法规套路的科学态度。

以柔克刚，随曲就伸。

物业管理是对物业共有权部分进行管理。违规装修也罢，乱停车辆也罢，占用共用部位也罢，都是行为人对物业共有权的侵权行为，为了维护业主的共同利益，就要对这种侵权行为进行约束。

但是，物业管理毕竟不是政府行政管理，物业公司没有行政处罚权。因此，在日常管理中，我们就要讲究一些工作的技巧，把刚性的管理化解为柔性的服务，动之以情，晓之以理，友情提示，善意告知，礼貌相待，热情有加，这些都是服务的基本要求。当然还有一些具体的沟通技巧和方法，如：换位思考法、投其所好法、入乡随俗法、晕轮效应法、委曲求全法等等，都是我们在物业管理中常常要运用的技巧和方法。其目的就是以柔克刚，用我们的人性化的服务，来达到维护小区秩序的管理目的。

气沉丹田，坚如磐石。

众所周知，太极拳要打得好，就必须学气功。气沉丹田，才会坚如磐石；不会用气，即使花拳绣腿再好看，还是中看不中用，达不到强身健体之目的。物业管理也同样如此，而物业管理所练的“气”，是服务意识。

物业管理就是服务，这个意识，要记在脑子里，融在血液中。要牢记：我们一切工作的出发点和归宿，都是为业主服务的，都是为了维护业主的利益，体现全体业主的共同意志。如果没有这个服务意识，或者意识不强，就肯定做不好物业管理这一行。当然，强调服务意识，并不是贬低自己，在法律面前，我们和业主是平等的。

只有我们时时、处处想着业主，细心入微、热情有加地为业主提供服务，多一些热情，少一些冷漠；多一些真诚，少一点敷衍；多一点实事，少一点牛皮，把服务的意识扎根在心中，才会有各种各样的服务措施，丰富多彩的服务手段，得到业主的赞许。

要学好太极拳，非一日之功。同样，要做好物业管理，也不会一蹴而就，只有经过长年累月的磨练，才能到达理想的境界。

我等凡夫俗子，自然不敢妄称已得太极真谛。但是，如上所言，各位过路君子以为然否？

物业管理的法律依据是什么？以前，我们常常以《物业管理条例》或相关的法律法规为依据，作为我们日常物业管理日常操作的教科书。但是，从法学的角度出发，来研究物业管理的法律依据，我们还是困惑，还是迷茫。现在《物权法》出台，我们豁然开朗。原来，困惑多年的答案在这里——物业管理就是对物业共有权的管理。

一、什么叫物业共有权？专有权？

1. 物业共有权的涵：

所谓物业共有权，是物业权利人对建筑物共有部分的共有权，也就是业主依据法律、合同以及业主规约（以前的：业主公约），对建筑物的共有部分所共同享有的权利。

共有权是相对专有权而言。两者都是物业所有权的组成部分。共有权并不是公有权。公有权是全社会全体公民拥有的权利。而共有权只是私权的一部分。

2. 物业共有权的外延：