郊区型社区商业专题研究报告1118519796

城郊型社区商业专题研究报告

一、城郊型社区商业概况

（一）城郊型社区商业定义

1、从商业形态上看，城郊型社区商业是一种有别于城市商业中心、SHOPPING

MALL、特色商业步行街甚至中心型社区商业的商业业态，有着它特定的业态配置和消费规律。

2、从服务范围上看，城郊型社区商业是一种地域性很强的属地性商业，其辐射

的消费半径相对有限，但它是城市商业空间不可或缺的一个重要层次，可缓解城市压力。

3、从功能上看，城郊型社区商业是一种以社区内及周边社区居民为服务对象，

以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。它提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

4、随着郊区大盘的开发，城郊型社区商业作为大盘配套，在促进项目售、提高

项目品质、营造社区生活氛围等方面发挥着不可或缺的重要作用。

（二）城郊型社区商业分类

1、根据服务对象不同可分为内向型和外向型两种。

2

、根据物业类型不同可分为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。

（三）城郊型社区商业特点

1、客户特点：

◆客户密度相对较低，以固定型、成熟型、家庭型客户为主。

◆客户对物业的生活型配套和成长周期性配套非常关注。

◆客户具有相对稳定的消费能力，整体消费水平处于中等水平。

◆客户具有明确的文化性、情感性消费需求。

◆郊区化生活方式决定，消费范围扩大，定向消费需求减弱，周期性消费需

求明显。

2、产品特点：

◆存在明显的阶段性调整变化的要求。

◆对区位环境的复合性依赖度很高。

◆具有高度的资源整合性和市场对应性。

◆以满足居住客户的基本生活需求为主，注重服务深度和品质。

◆产品更新快，跟随市场反应，快速复制或购进热销产品满足需求甚至引导

消费。

（四）城郊型社区商业现状

城郊型社区商业由于远离城市中心区域，周边配套不成熟，消费人群不足，消费水平较低，制约了规模及品牌商业资源的进入。整体商业处于分布散、规模小、层次低、规划乱、功能缺、商业存活性低的低级小商业形态，大大制约了区位物业的成熟和发展。

◆形态：底商铺位、临时摊位、农贸市场为主，形态单一，同质化强、品

质感低

◆分布：沿袭沿街为市的格局，以街道和聚成区域为重点，零散分布

◆功能：以满足最基本生活功能为主，个性化、品质化、全面化生活功能

无法满足

◆品质：个体商业为主，存在定位中低档的连锁商业，整体品质感（商品、

服务、形象）较低

◆ 系统：整体商业缺乏统一规划、统一管理，基本不具备系统性，大大制

约了商业的存活和发展。

二、城郊型社区商业分析

（略）

三、城郊型社区商业建筑规划设计

（略）

四、城郊型社区商业典型案例研究

（一）深圳万科四季花城

1、四季花城项目概况

深圳四季花城是位于深圳市龙岗坂田布龙公路与五和大道交汇处的大盘，被称为郊区的欧洲小镇。

其社区配套包括以下几部分：

◆300米商业街：华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺美容美发、咖啡店及万店会精选商家◆会所：泳池、健身房、桑拿室、淋浴率、壁球室、属于馆、桌球、乒乓球、棋牌室、麻将房、室外儿童游乐场、网吧、按摩池、阅览室

◆幼儿园：海丽达幼儿园。

◆其他设施：网球场、缓跑田径场、烧烤场、风味食街。

本文主要研究其300米长的社区商业街。

2、社区商业街概况

3、社区商业街特点

该社区商业街仿照美国一条相同街道的设计思想进行设计开发，具有显著的主题特色，一方面具有购物休闲娱乐功能，另一方面讲究景观设计，使之成为小区的视觉亮点。四季花城社区商业是国内社区商业的典范，成为很多楼盘竞相效仿的对象。

4、社区商业街分析

平面布局：见下图

◆选址：四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街

◆定位：小区居民及周边消费人群

◆规划：基本呈“一”字型布局，纵贯住宅一、二、三期，与假日广场联成一片，10个街区组团封闭式管理，与假日商业街互不干扰。

◆业态：超市、便利店、餐馆、诊所、银行、书店、面包屋、洗衣店等

5、社区商业街景观打造

营造浓厚生活氛围：花园式步行商业街的设计中特意安排了绿化带、小广场和小区会所，营造了浓厚的生活氛围。

空间和绿化完美结合：为了避免入口长街的单调感，规划在部分节点处做了空间的扩大，为景观环境设计留出再创作的余地。在步行街行走的感受是伴随着绿荫、伴随着美景、伴随着溪水和多变的地面铺装。

标志性钟塔加强小区凝聚力：作为视线中心的钟塔是小区入口空间的醒目景观，小区标志性建筑，小区各个角落都能看到它，加强了小区的凝聚力。

6、社区商业街成功因素分析

◆有力促进项目销售：发售前期，通过商业街、钟楼、水景，甚至每一处雕塑小品，每一商店铺上悬挂的标识牌都是按欧洲小镇风格定做，营造出欧洲小镇的环境及氛围，从而激发客户的购买激情，有力地促进了郊区项目销售。

◆目标人群定位准确：四季花城以欧洲小镇风情吸引了一批年轻生活白领，白领阶层在其业主中的比例高达90%，由于入住人群的高度集中，给业态规划带来了方便。

◆采取放水养鱼策略：开发商通过补贴等方式支持商家经营，对商家采取真诚的合作态度。

◆大型社区的业态规划：商业街成为项目卖点之一，其业态是超市等主力商家牵头，辅以其他餐饮服务业、美容美发等侧重生活配套的商业形式，形成一个功能完善、结构合理的综合性社区商业中心。