(完整版)新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议(精)

2010年第7期《发展研究》

新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议

廖英敏

［内容提要］2010年3月中旬开始，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，推动房地产市场泡沫继续增大。针对住房市场的严峻形势，国务院及时出台了一系列大力度的调控政策，严格抑制不合理需求，增加住房供给、改善供给结构，加大住房保障力度。新政的实施将缓解供求矛盾，挤出泡沫，促进房价合理回归。今后要根据市场的反应适时进行政策的微调，使调控政策更加符合市场的客观实际，取得更大的成效。还要注重建立促进房地产市场稳定发展的长效机制。

［关键词］房地产市场政策调控建议

中图分类号：F294. 1文献标识码：A文章编号：1003-0670 (2010)

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一、当前房地产市场运行特点

(——、二月份房地产市场运行比较平稳2009年年末，中央相继出台一系列

遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策。2010年初效果开始显现：1〜2 月商品住宅销售面积同比增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；2月份全国70个

大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3 %，但环比涨幅比 1 月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0. 5 个百分点，出现了交易量、房价上涨均趋缓的形势。

（二三月份相当一部分城市住房价格快速上涨但进入3月份，房地产市场发生变化，尤其是 3 月15 日后北京土地拍卖价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，带动周围房价纷纷上涨，迅速改变了市场的预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。北京市 3 月最后一周，12个新开楼盘中，有5个楼盘开盘当天全部售完； 3 月份新建商品住宅

成交量比 2 月份上升48.5%，整体开盘均价为25337元／平方米，比2月份开盘均价上涨了34.5%; 3月二手房总成交量为1〜2月成交量的1.23倍，成交均价在14650元／平方米左右，比2月底上涨8.8%。上海、深圳、广州等城市也出现住房市场销售火爆、住房价格大幅上涨的现象。据国家统计局统计，3月份北京、上海、广州、深圳四城市城市新建住宅价格分别比上年同期上涨19.1%、ll. 2%、20.

3%和15.7% （见下图。

（三房价高涨趋势快速蔓延，市场形势异常严峻

2009年8月〜2010年3 月北京等城市新建住宅同比价格走势（%

资料来源：根据国家统计局公布的数据整理。

值得注意的是，一线城市住房价格快速上涨开始向

二、三线城市传导和蔓延。据国家统计局统计，3月份有23个二、三线城市

新建住宅销售价格同比上涨10%以上，出现量、价齐涨的局面。从全国情况看，1〜3月份商品房销售面积为15361 万平方米，同比增长35.8%。其中3月销售面积为8206 万平方米，是1〜2 月份销售总和的1.15倍;比去年同期增长32.8%，增幅较去年同期上升了 1 6.4个百分点。3月份全国70 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨14.2%，涨幅比2 月扩大1.2 个百分点，比上年同期扩大16.1 个百分点，

而且70 个大中城市新建住宅销售价格全部上涨；二手住宅销售价格同比上涨9.5 %; I〜3月商品房综合销售均价为5193元，同

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宏观经济

比上升了 1 6. 1 % 。2009年房价上涨过快，价格水平较高，导致部分城市住宅租售价格比、房价收入比不尽合理，已经出现房地产泡沫的迹象。目前房价快速上涨，将推动房地产市场泡沫继续增大，也将有更多的普通居民买不起房，引起了社会的恐慌，带来的社会影响更加严重，潜伏着房地产泡沫破灭的风险。

二、此轮房价上涨的原因分析

房地产市场的变化和房价高涨是多种因素综合作用的结果。

第一，土地价格不断升高，对房价产生推动作用。土地是住房建设的基本要素，土地成本约占全部住房成本的I ／3以上。由于我国住房用地资源供应有限，2009年年末房地产开发企业待开发的土地储备比上年下降32.4%，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业。新进入的企业首先需要土地，导致土地招拍挂的价格一路飙升。地价上升又进一步带动了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平，成为此轮房价上涨的导火索。

第二，住房供给不足和供给结构不合理。市场经济条件下，住房价格由供求关系决定。住房的供给需要一年以上的周期。当前住房的供应量由2009年开工形成。受国际金融危机的影响，2009年1〜6月，完成土地开发面积同比下降15.2 %，新开工面积下降10.4%，住宅施工面积仅增长11.3%，而2010年1〜3月份新建商品房销售增长35.8%，并呈加速增长的趋势，住房供给明显不足，供求缺口较大。同时供求结构不匹配，进一步加剧了供求矛盾。国土资源部土地市场动态监测显示，2009年三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比减少45.0%，占住宅用地供应量的14.9%，同比下降 1 4.6个百分点，“7、0 90”政策并没有得到

真正落实。普通商品房用地减少，进而影响中低价位、中小套型普通商品房的供应下降。

第三，住房需求过旺，非自住性需求增长较快。

现阶段我国城市住房消费需求主要包括城市改造、住房被拆迁的居民，新生代成家立业的人群，城市化中新迁入的人群和需要改善住房的人群（统称自住性需求。同时也包括对住房投资保值和投机炒房获利的需求。

投资和投机性需求不断增加。目前社会资金比较充沛、投资渠道较少、住房投资回报率高，导致投机炒房占消费需求的比例不断增加。近期上海、江浙等地出现投资客大量收购中小户型住房的情况。投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。

自住性需求依然较旺。我国正处在工业化和城市化加快推进的过程中，自住性需求依然较旺。目前过高的房价已挤出了一部分支付能力较弱的实际需求者，但等待住房结婚、人口增加必须改善住房的刚性需求依然大量存在，高房价迫使他们降低购买标准，许多城市中小户型的住房非常38

紧俏。

保障性范围小，需求挤向市场。目前我国住房保障范围仅限于城市低收入人群，对于中低收入和夹心层人群住房困难的解困政策较少，将本应由政府承担的住房保障责任更多地转移给住房市场，加大了住房市场需求的压力。

通胀预期增强了房价上涨的预期。央行第一季度全国城镇储户问卷调查显示，居民通胀预期仍显上涨，储蓄和投资意愿高涨。加之地价大幅上涨的影响，社会对房价上涨的预期增强，进一步加大住房需求量。一方面买涨不买落的心态激发了自住性需求更多的入市行为，恐慌性购房现象重新出现，透支了未来部分需求。另一方面助长了炒房囤房的投机行为，上海、杭州等地出现大批量投机购房现象。