伊宁市房地产市场趋势分析

伊宁市房地产市场趋势分析

伊宁市房地产市场趋势分析

（一）伊宁市房地产市场发展影响因素

1、不利因素

1）对于2006年房地产投资增长,由于伊宁市本土几大房地产开发商加大投资力度，伊宁市的房地产开发体量增加过快，而伊宁市城市居民目前只有28.58万（包括乡镇非农业人口），消化能力有限

2）伊宁市中档或中档以上档次的商品房由本土大型房地产开发商开发，中低以下档次的由一些小型房地产开发商开发，势必造成同类型物业、同质化物业的开发量大，而伊宁市的中高收入者数量又有限，竞争会很激烈

2、有利因素

1）伊宁市住房制度改革起步晚，目前还处在形成期，居民对住房需求还没有完全释放出来，特别是中低档市场的需求量未能得到有效满足，这是促进未来几年房地产投资保持较快增长的根本动力

2）在银行存款利率很低、股市低迷、投资渠道有限时,以房地产为主的不动产投资依然是一部分居民重要的投资选择

3）城市化进程的加快和未来农村人口的转移带来的城镇居民人口增长，将促进房地产业的发展

4）随着2008年精伊霍铁路的全面通车，伊犁地区的边境贸易将进一步活跃，霍尔果斯的口岸效应将由较大的提升，由此带来的经济增长，将促进伊宁市房地产业向更高层次的发展。

（二）房地产市场趋势分析

1、从供应方面看

未来两三年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；但二手房市场仍无较大突破。

从市场供应来看，由于伊宁市的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，未来一定时期内伊宁市的一、二级市场走势不尽相同，但总体情况是将趋于增加的。

2、从需求方面看

有效需求仍将平稳上升，需求结构将发生变化。

伊宁市居民现状、居住状况和以周边县市为主的外地购房者的消费惯性决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也在发生着变化。

住宅产品与其他消费品相比有价格高、决策时间长的特点，这在一定程度上使许多潜在需求难以迅速转为有效需求。但是随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，将有更多迎合消费者需求的高品质、中低价位的中高档住宅在伊宁市不断推出，将有利于潜在需求转为有效需求。

3、从供需结构看

未来两三年伊宁市房地产市场供需结构将有所变化，中高价位项目供需矛盾变得突出。

伊宁市房地产市场一直存在供需结构的不匹配，导致结构性的“过剩”和“不足”。即中高价位楼盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少；而客户对中低价位楼盘的需求量最大，对中高价位楼盘的需求量较少。预计今后几年供需结构会有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解；而高价位项目的供需矛盾变得更为突出。

1）不同价位区间供应量的变化

根据我们对伊宁市在售楼盘的分析，目前的供应情况是，单价在1400-1800元/m2的中

价位楼盘的供应量最大，其次是单价在1400元/m2以下的中低价位楼盘，单价在1800元/m2以上的高价位楼盘供应量最小。我们预测未来中低价位项目供应量将有所下降，而中高端价位楼盘的供应量将有所上升。

2）不同价位区间需求量的变化

据需求调查问卷分析显示，伊宁市目前中低、低价位的楼盘需求量较大，而中价位和高价位的楼盘需求量相对较少。结合对客户需求调查问卷的分析，我们预测未来中低及中高价位项目需求量还会有较大幅度的上升，而高价位楼盘的需求量将继续下降。

3）供需结构对比

未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但中低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为突出。

4、从价格看

通过分析预测，未来两三年伊宁市房价稳中有升，尤其城区的部分新建中高档住宅项目房价会有所上涨。

调研显示，2006年伊宁市商品房综合价格总体走势平稳，我们预计两三年内，伊宁市局部区域由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨，如开发区、解放路西路中段等区域。在今后随着道路、商业配套等设施的不断完善，这一区域与城市老中心区域的心理距离和时间距离将大大缩短，所以我们预计该区域房价仍会有所上升。

由于交通等基础设施建设的加快，未来几年伊宁市房地产市场将凸显这样一个趋势：由距离导致的区域差异将弱化，而由产品特征导致的区域差异将加强。即表现为同一区域内产品特征趋同，而不同区域之间的产品差异分化加剧。

5、从物业形态看

物业类型多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，商业物业将出现新的产品形态。

在商业类物业中，预计今后几年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。种种利好因素将推动伊宁市商业类物业的发展，2006年的商业市场已初现升温的迹象。

随着外地商家纷纷涌入伊宁市开拓市场，将有一些新型商业市场形态出现，例如国美电器等，这将对伊宁市原有的商业供应结构产生一定的影响。可以预见未来伊宁市的新青年街商业区、铜锣湾不夜城、新红旗商场、阳光时代、花城商场等将有望成为大卖场、大型专业店、大型购物中心等新型商业物业类型集中增长地带。

6、从销售看

中高档商品房销售速度有所减慢，价位偏高的项目风险加大，专业营销队伍所起作用增强。

随着伊宁市房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，高价位商品房销售的难度增加。预计今后几年销售速度的减慢会造成中高档的项目风险增大，同时，营销代理公司在项目销售中所占份额增大。

1）销售速度减慢

三方面的原因将使今后伊宁市商品房的销售速度减缓：

消费者心态成熟，冲动性购买减少；

由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少；

由于总体供应量的增长稍快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降。

2）中高档尤其高档项目风险加大

由于销售速度的下降，使中高档项目销售压力增大，特别是那些高档项目风险更大。

3）专业营销队伍所起作用增强