资产评估形成性考核册最新

资产评估学第一次作业
一、选择题（每题1分，共20分）
1、所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的（）。

C
A、自然资源
B、生产资源
C、资源
D、资本
2、决定被评估资产评估值的最主要的因素是（）。

A
A、资产的预期效用
B、资产的账面价值
C、资产的社会必要劳动
D、资产的历史收益水平
3、单位或个人进行资产交易，需要对被交易的资产价值进行评估，这种以纳税为评估目的经济行为是（）。

A、财产纳税
B、财产担保
C、企业兼并
D、资产抵押
4、以产权变动为评估目的的经济行为是（）。

C
A、财产纳税
B、财产担保
C、企业兼并
D、资产抵押
5、下列属于不可确指的资产是（）。

A、那些没有物质实体的某种特权
B、除有形资产以外的所有资产
C、必须依附某些载体才能存在的资产
D、具有获利能力的资产综合体
6、下列属于不可确指的资产是（）。

A、商标
B、机器设备
C、商誉
D、土地使用权
7、评估资产的市场价值所适用的市场条件假设前提是（）。

A、在用续用假设
B、公开市场假设
C、清算假设
D、会计主体假设
8、在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的在于（）。

A、选择评估方法
B、界定评估价值类型
C、界定评估具体范围
D、明确企业盈利能力
9、资产评估的主体是（）。

A、被评估资产占有人
B、被评估资产
C、资产评估委托人
D、从事资产评估的机构和人员
10、资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。

A、时期价值
B、时点价值
C、时区价值
D、阶段价值
11、某企业以固定资产抵押贷款，到期资金不足，以抵押物还款，此时适用的评估假设为（）。

A、交易假设
B、公开市场假设
C、持续使用假设
D、清算假设
12、资产评估假设最基本的作用之一是（）。

A、表明资产评估的作用
B、表明评估结果成立的条件
C、表明资产评估的性质
D、表明资产评估的价值类型
13、评估资产的（）是资产评估的一般目的。

A、价格
B、价值
C、公允价值
D、公开市场价值
14、资产评估的结果用途受制于（）。

A、评估特定目的
B、评估办法
C、评估程序
D、评估原则
15、整体资产是指由一组单项资产组成的具有（）的资产综合体。

A、可确指形态
B、独立权益
C、获利能力
D、综合成本
16、资产评估价值与实际交易价之间的关系是（）。

A、资产评估价一般高于实际交易价
B、资产评估价一般高于实际交易价
C、资产评估价应等于实际交易价
D、不一定
17、以下资产中，( )为非经营性资产。

A、学校教室
B、机器设备
C、厂房
D、交通工具
18、正常情况下，一机器设备在某一时点的价值，不会高于此时点重新开发一同等效用机器设备的价格。

这体现了资产评估的（）。

A、评估时点原则
B、客观原则
C、预期原则
D、替代原则
19、政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这属于（）。

A、功能性贬值
B、经济性贬值
C、实体性贬值
D、非评估考虑因素
20、机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元，该类资产适用的物价指数：1996年为100%，评估基准日为150%，则被评估资产的重置成本为：（）。

A、15万
B、10万
C、20万
D、25万
二、名词解释（每题2分，共20分）
1、预期收益：
2、评估基准日：
3、公允价值：
4、重置成本：
5、收益现值：
6、现行市价：
7、清算价格：
8、实体性贬值：
9、功能性贬值：
10、经济性贬值：
三、简答题（共20分）
1、什么是市场法？市场法的基本思路是什么？市场法运用的前提是什么？（9分）
2、成本法的基本涵义是什么？（5分）
3、什么是收益法，收益法应用的前提是什么？（6分）
四、实务题（每题5分，共40分）
（一）练习重置成本的估算
1、某企业一台机床需重估。

该机床原采购价为30万，一台同样机床的现行市价为33万元。

由于复原重置具有现实性，故按复原重置成本评估。

在现行价格条件下购置这台机床所需运杂费2500元，安装费1800元，试评估该机床的重置成本。

2、参照物资产乙重置成本6000元，生产能力为4000件/年,被评估资产甲的生产能力8000件/年,设X值为0.7,试用规模经济效益指数法评估该资产的重置成本。

3、某项被评估资产2000年购建,账面原值为100000元,2008年进行评估,已知2000年和2008年的该类资产定基价格指数分别为1和1.7。

试用物价指数法评估该资产的重置成本。

（二）练习资产贬值的估算
4、一座十年前建造的化肥厂目前实际年生产能力20万吨，新建化肥厂由于技术先进，每吨化肥要比被评估企业节约成本2元，该企业剩余经济寿命为10年，所得税率为33％，折现率设定为10％。

试评估该企业功能性贬值额。

5、某资产1998年2月购进，2008年2月评估时，名义已使用年限是10
年。

根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作6小时。

计算其资产利用率及实际已使用年限。

6、拟评估的生产线尚可继续使用3年，原设计生产能力为年产30000台产品，因市场需求变化，在未来使用年限内每年按销售预测只能生产20000台，每台产品净利润500元。

规模效益指数取0.6，该企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为33%, 已知：(20000/30000)0.6=0.784，折现率为10%，三年期的年金现值系数为2.4869。

试计算其经济性贬值率和经济性贬值额。

7、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。

政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10％，生产线的规模指数X为0．6。

要求：（1）试根据所给条件估测经济性贬值率。

（2）根据年收益减少额估算经济性贬值额。

（三）练习收益现值的估算
8、某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。

假定从第六年起，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10％。

试估算该企业在持续经营下的评估值。

资产评估第二次作业
一、选择题（每题2分，共20分）
1、某项设备预计可生产产品500000件，现在已生产500000件，但因为维护良好和进行过大修，各种损耗已经得到补偿，预计还可生产200000件，则其实体性贬值率为（）。

A、100%
B、16%
C、71.4%
D、18.6%
2、下列影响因素中属于功能性贬值的影响因素是（）。

A、社会需求下降
B、市场价格变化
C、新工艺新材料运
用 D、破旧磨损
3、下列有关经济性贬值的说法中，正确的是（）。

A、经济性贬值是指因外部环境变化引起的价值贬值
B、经济性贬值主要是由技术进步导致的
C、经济性贬值可以采用修复费用法来估算
D、经济性贬值额一般应以设备的重置成本乘以经济性贬值率获得
4、资本化率又称（），它是决定评估价格的最关键因素。

A、收益化率
B、还原利率
C、贷款利率
D、借款利息
5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（）。

A、资本化率越高，收益现值越低
B、资本化率越高，收益现值越高
C、资产未来收益期对收益现值没有影响
D、资本化率和收益现值有影响，但影响不大
6、某资产年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估值最有可能为（）元。

A、85000
B、72366
C、12631
D、12369
7、某企业预计未来五年的收益额分别为40万元、50万元、60万元、80万元和100万元。

假定从第六年起以后进入永续经营状态，每年收益均为100万元，确定的资本化率和折现率均为10%。

则该项资产进入永续经营下的评估现值为
（）万元。

A、620.9 B.735.6 C、1000 D、430
8、假设某企业获得一块土地的永续使用权，年收益额为100万元，适用本金化率为10%，则其评估值为（）。

A、1000万元
B、10万元
C、l00万元
D、价值无限
9、同一资产的重置成本与其现行市价及其收益现值是（）关系。

A、独立
B、并列
C、替代
D、等同
10、复原重置成本与更新重置成本之差等于（）。

A、超额营运成本
B、超额投资成本
C、功能性贬值
D、经济性贬值
二、实务题（每题16分，共80分）
1、被评估设备购建于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行两次更新改造，当年投资分别为3000元和2000元，2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年每年的价值上升率为10％，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的成新率。

2、被评估设备为1999年从德国引进设备，进口合同中的FOB价格是20万马克。

2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB 报价为35万马克，而国内其他企业2004年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。

按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70％～90％，故按德方FOB报价的80%作为FOB成交价。

据调查，境外运杂费约占FOB价格的5％；保险费约占FOB价格的0．5％；被评估设备所在企业以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位；银行手续费按CIF价格的0.8％计；国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算；安装调试费含在设备价格中，不另行计算。

被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，评估时马克与美元的汇率为1.5马克：1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币：1美元。

根据上述资料试估测该进口设备的续用价值。

3、某企业2000年从美国进口一条地板加工流水线，于2001年正式投人生产，设备进口时的总价为100万美元，国内运杂费为20万元人民币，国内配套设施费为80万元人民币，该生产线于2003年进行评估，评估人员在对该生产线现场勘察和调查了有关情况后，发现该生产线在评估基准日仍处于国内先进水平，国际上也未被淘汰，评估人员决定采用重置成本法以价格系数调整方式，对整条生产线进行评估。

据查询，该类设备进口国从进口日到评估基准日价格增长幅度为25%，国内运杂费增长幅度为30%，同类配套设施增长幅度为15%，该类设备的进口关税为设备进口价的3%，评估基准日美元对人民币汇率为1:8.6，经济寿命为10年。

评估该设备2003年的价值。

4、被评估机组为3年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后的贬值额约占新型机组取得价格的20％，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，折现率为10%，所得税率为33%，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。

5、某被评估设备于2002年购进，账面原值10万元，2009年评估，2002年和2009年定基物价指数为109.6和143.2，2002年至2009年环比物价指数分别为19.7%，9.5%，6.3%，1.6%，－1.9%，－3.0%，－3.0%。

请分别用定基物价指数和环比物价指数求该设备的重置成本。

资产评估第三次作业
一、选择题（每题1分，共20分）
1、在我国地价一般是（）。

A、土地的价格
B、土地使用权价格
C、土地所有权价格
D、土地使用权转让费
2、单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它被称为（）。

A、楼面地价
B、总价格
C、单位价格
D、土地使用权价格
3、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A、国土资源部
B、建设部
C、财政部
D、国务院
4、标定地价是（）。

A、省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价
B、市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价
C、土地使用权出让底价
D、地产市场交易价格
5、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。

A、城市规划限制
B、区域的繁华程度
C、交通通达程度
D、公共公用配套设施状况
6、某宗土地3000m2，土地单价为1000元/ m2，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。

A、250元/ m2
B、5O0元/ m2
C、l000元/ m2
D、3000元/ m2
7、某宗土地4000 m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500 m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000 m2，则由此计算出的建筑容积率为（）。

A、4
B、5.125
C、
2 D、6
8、从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于（）。

A、收益法
B、成本扣除法
C、市场法
D、清算价格法
9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为合适。

A、成本法
B、市场法
C、剩余法
D、收益法
10、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（）进行评估。

A、成本法
B、基准地价修正法
C、假设开发法
D、剩余价值法
11、作为房地产评估依据的纯收益是指（）。

A、实际纯收益
B、客观纯收益
C、实际纯收益与客观纯收益的加权平均
D、实际纯收益与客观纯收益两者比较取高者
12、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

A、楼面地价
B、土地单价
C、容积率
D、基准地价
13、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，可以通过（）与建筑物全部使用年限的比率求得。

A、已提折旧年限
B、实际已使用年限
C、已使用年限
D、剩余使用年限
14、城镇土地的基准地价是（）。

A、某时点城镇土地单位面积价格
B、某时期城镇土地单位面积价格
C、某时点城镇区域性土地平均单价
D、某时期城镇区域性土地平均单价
15、某宗地面积2000平方米，其中1000平方米用来搞绿化，1000平方米用来建20层的写字楼，该土地单价为6000元/平方米，则楼面地价为( )。

A、600元/平方米
B、1200元/平方米
C、1000元/平方
米 D、3000元/平方米
16、最能反映土地使用强度的指标是（）。

A、建筑高度
B、覆盖率
C、建筑面积
D、容积率
17、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，如:(1)居住用地；(2)教育科研文化卫生体育用地；(3)工业用地；(4)综合改其他用地；(5)商业旅游娱乐用地。

它们的最高出让年限正确的是( )
A、70、50、50、50、40
B、70、50、50、40、40
C、60、50、50、40、50
D、60、50、40、40、50
18、某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3000元/ m2，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于（）元/ m2。

A、3279
B、2250
C、2744
D、4000
19、根据经济学原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是（）。

A、供需原则
B、替代原则
C、最佳使用原则
D、贡献原则
20、用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）。

A、整个开发期
B、整个销售期
C、整个开发期和销售期
D、整个开发期和销售期的一半
二、名词解释（每题4分，共24分）
1、基准地价：
2、标定地价：
3、出让底价：
4、交易价格：
5、楼面地价：
6、路线价：
三、实务题（每题8分，共56分）
1、滨海市开发区内有一块待开发土地，面积150亩，按规划要求，可在该地块分娱乐、别墅、疗养、商业四个功能小区。

现欲将该地块出让给有关单位开发，委托资产评估部门进行土地使用权价格评估。

据查，在该城市内，类似地块的交易情况发生较多，现收集到3个与待估土地类似的可比实例，资料如表1；据测算，该城市的地价近两年来平均每月比上月上涨1.8%；容积率地价指数表见表2，交易实例的使用年限与待估土地的使用年限均为40年，使用年期不用修正。

确定评估基准日为2010年12月24日，ABC三个可比实例求取的价格按照25%，25%，50%来进行加权平均计算，试求该商业用地的评估值。

表1 宗地资料价格单位：元/m2
表2 容积率地价指数
2、某实业房地产开发公司有一块新开发完成的熟地20亩，因资金问题想转让他人，委托评估公司进行估价，经了解，当地没有此类土地买卖转让的先例，而且该地块目前没有收益。

经调查：
（1）该地块的土地取得费（包括出让金、拆迁费等）每亩15万元，土地开发费用（包括税费）每平方米300元，建设期为2年。

（2）当地银行贷款利率为7%，土地取得费在取得之初一次性付清，开发费用分两年投入，第一年投入3/4，第二年投入1/4。

（3）当地土地的成本利润率为20%
即：利润=0.2×（土地取得费+土地开发费）
试求：土地的单价。

3、宏大房地产开发公司，2010年10月欲购买“七通一平”空地，面积10000平方米，土地形状规则，允许容积率为6，最佳使用用途为商住混合，土地使用权年限为50年，要求按假设开发法估测该宗地评估值。

有关数据指标如下：（1）建筑层数为12层，各层面积相等，1-2层为商店，3-12层为住宅。

（2）总建筑费为5000万，专业费为总建筑费的8%，预计建设期为2年，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，利息率为15％，成本利润率为25％
（3）预计开工后一年，其中的商业楼和住宅楼的50%可预售出去，住宅楼的30%在建造完成后可以售出，其余20%完工后一年才能售出。

预计商业楼的平均售价为5000元/米2，住宅楼的平均售价为2500元/米2，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%。

请采用动态法计算总地价。

4、某路线价区段，标准深度为16米，路线价为800元/米，待估地块为一临街长方形地块，临街10米，深度16米，待评估宗地情况如下，路线价区段临街深度指数为0-4米，130%；4-8米，120%；8-12米，110%；12-16米，100%；求该地块的总价。

5、有一砖混结构的建筑，其基地面积150米2，建筑总面积80米2，将此房屋租出去，每月租金2000元。

假设土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，经调查：
（1）租赁发生的总费用为每年7480元；
（2）建筑物评估师剩余使用年限为30年；
（3）该土地的单价为900元/米2。

试求：建筑物的现值。

6、有一待估商业用地900平方米，需评估2004年5月该商业用地的单价，现收集到3个与待估土地类似的可比实例，资料如表1，该城市地价指数如表2，容积率地价指数表见表3，土地还原利率为8%，商业用土地出让年限为40年。

试求商业用地的评估值。

表1 宗地资料价格单位：元/m2
表2 城市地价指数
表3 容积率地价指数
7、某大学有一招待所，建于2000年9月，当时以划拨的方式取得土地使用权，按成本法求得该建筑物的现行价格（不含土地）为500万元，该招待所共有300个床位，每张床每天的价格为40元，年平均空房率为30%，每月各种支出费用共计20万元。

学校改革实行后勤剥离，欲将此招待所出售，因该招待所占地为划拨方式取得，出售后要补交土地出让金，故需单独确定土地的价值。

资料如下：
（1）确定评估基准日是2010年9月30日；
（2）据调查当地市场上同类招待所，每张床每天的价格平均为50元，年平均空房率为30%，每月各种支出费用为客房收入的60%；
（3）经推算，该类建筑物的资本化率为10%，土地的资本化率为8%。

（4）我国土地使用权均为有限期，规定商业用途的土地使用权出让年限为40年。

试评估40年期的土地价格。

资产评估第四次作业
一、简答题（每题8分，共24分）
1、什么是流动资产，流动资产的特点有哪些？
2、什么是无形资产？无形资产的分类有哪些？
3、什么是商誉？商誉评估的割差法公式是什么？
二、实务题（共76分）
1、某企业评估时产成品实有数量为1000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为400公斤/件，合理工时定额为20小时。

评估时，生产该产品的材料价格由原来的60元/公斤上涨至62元/公斤，单位工时合理工资及费用开支不变，仍为20元/小时。

根据上述资料，确定产成品评估值。

（8分）
2、某工厂在评估时，有在产品20件，材料随生产过程陆续投入。

已知这批在产品的材料投人量为75%，完工程度为60%。

该产品的单位定额成本为：材料定额3800元，工资定额为400元，费用定额为620元。

现确定该批在产品的评估价值。

（12分）
3、A企业拥有B企业发行的法人股(普通股)股票1万股，每股面值100元，B企业前三年的股票年收益率分别为15%、17%、18%。

评估人员经过分析调查了解到，B企业经过三年的发展目前生产经营状况比较稳定，企业所处的行业也相对比较稳定，预计今后能保持每年平均16%的收益率，当前国库券预计利率10%，考虑到通货膨胀等因素确定风险报酬率为4%，折现率14%，则股票的评估价值为多少？如果预计下一年股票收益率为16%，以后每年以2%的比率增长，则股票的评估价值为多少？（10分）
4、A企业以某项专有技术与B企业合资建立一个企业，技术的重置成本为60万元，A企业无形资产成本利润率为400%，B企业拟投入资产的重置成本为3000万元，B企业资产润率为15%，试评估专有技术投资的利润分成率。

采用约当投资分成法评估利润分成率。

（12分）
5、A电器厂将其百花牌电风扇的注册商标权，通过许可使用合同许可给B厂使用，使用时间为5年。

双方约定由B厂每年按使用该商标销售收人的3%支付商标使用费给A厂。

试评估该商标使用权价值。

首先，预测商标使用期内销售收入，评估人员根据对现有市场的调查，预测1－5年的销售量为15万台、17万台、20万台、22万台、25万台，按目前市价每台售价为200元。

其次，按同行业平均利
润率确定折现率为15%，企业所得税税率为33%，按合同确定的销售收入提成率为3%。

（12分）
6、被评估企业未来前5年预期收益分别为120万元、150万元、160万元、160万元
和140万元。

折现率及资本化率为10％、假设企业从第6年收益稳定在120万元，
并一直持续下去，试用分段法求算企业的整体价值。

（12分）
7、A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。

该企业所得税率为33％。

预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术的价值。

（以万元为单位，计算结果保留两位小数）（10分）。