营销策略及广告计划

第一部份营销策略

蓝灵时代欣城项目占地面积126亩，商业铺面面积14758平方米，住宅面积54419平方米。由于开发规模较大，从开发本项目所需资金情况、项目羸取的利润率以及项目销售难度等方面考虑，应该对项目销售战略进行整合，科学合理的对项目住宅、商业铺面分阶段的进行销售推广。所以我们建议，先开发销售项目住宅，最后销售商业铺面。主要有以下几点原因：

◆由于开发资金有限，不可能对整个项目做到一次性开发，急需从销售中

回收一定周转资金，来运作项目继续开发。我们先对商业铺面和住宅销

售总额进行粗略估算：

商业铺面销售总额：14758㎡×3800元/㎡＝5165.3万元

住宅销售总额：54419㎡×1100元/㎡＝5165.3万元

经过比较得出，两者的销售总额相差不大，先销售住宅还是商铺，对我

们的回款没有什么大的影响。

◆但从项目的销售难度来讲，商业铺面的难度肯定大于项目住宅的销售难

度。也就是说，在资金回笼方面，销售住宅比销售商业铺面更容易回款。

所以，这对我们项目的整体开发是十分有利的。如果同时进行销售，由

于本身的建筑成本较高，住宅本身的增值有限，项目利润率就取决于商

铺的销售，因为商铺的增值空间比较大，刚开始商铺的价格肯定提不起

来，所以我们建议前期商铺的价格可略为调高，不急于大规模出售，待

住宅销售到一定比例后再推出商业部份，此举乃是把商铺作为项目利润

的增长点。

◆良好的商业气氛、区域地段的人流量是商业铺面的生命，直接影响商业

铺面的价值及增值潜力。所以，为了达到预期销售目标，蠃得更大利润

空间，选择其良好的时机来推我们商业项目是取得胜利的关键争。

因此，在先对项目住宅销售到一定阶段时，根据工程进度估计，商业铺面以及商业步行街已基本呈现，商业气氛及人流量肯定远远大于开盘时期，商业铺面的销售价格更容易得以体现，销售难度也大大降低。再由于前期住宅项目良好销售，在安岳当地提高了项目的知名度，增加了项目人气，也为我们后期商业铺面的销售提供了有利条件。

第二部推广策略

项目整体推广思路：

1.项目开工前的整体形象介绍推广，取得先声夺人的效果，赢得社会

的广泛关注。

2.整合媒体及各种社会公益活动进行市场炒作，促使项目品牌的树立

和商业价值的社会认同。

3.对项目本身特点的定向诉求和社会告知，凸现项目品质和特点，确

立项目安岳“唯一性”、“排他性”和“领先性”，配合后期的强势销

售。

4.举办大量的社会公益活动和项目进展推介活动，及各项配套服务设

施和物管服务项目推介活动，配合项目的持续推广效果，达到稳定

销售，进一步确立项目“规划领先、施工高质、服务优质”的市场

形象的目的。

主题：

1.引导安岳现代人居、投资新理念，建设安岳首席园林化商业生活社

区，打造安岳黄金商业新纪元；

2.新时代、新安岳、新生活、新家园、我们的“时代欣城”；

3.城市新区的新兴商业中心，安岳百姓购物、娱乐和休闲的第一选择；

4.安岳最具增值潜力的商业旺地，城市新的黄金商业中心。

5.投资新理念，甩手当老板，今天我要选择“蓝灵时代欣城”；

1、“蓝灵时代欣城”品牌的建立及认同

品牌定位

a.品牌形象

b．品牌地位

商城：

住宅：

c．品牌特点

认同条件

a．配套设施

功能全、规模大、集休闲、时尚、娱乐为一体

b．地理位置

紧邻安岳重要交通枢纽中心北门口，交通便利

c．管理

专业、统一的品牌经营管理理念

d．规模

安岳市体量最大的大型一站式购物、休闲、娱乐中心

卖点诉求

商城：品牌、专业、功能、规模

住宅：建筑质量、地理位置、市场的唯一性、引导生活居家理念新时尚

2、推广阶段策略

为达到“蓝灵时代欣城”整体推广目标和整个推广运动有序的进行，其推广活动大致划分为三个阶段：项目的形象导入期、项目形象强化期、项目形象巩固期。

项目的形象导入期

1.确立“蓝灵时代欣城”的品牌形象

2.完成项目整合传播推广策划

3.完成项目品牌个性的定位

4.充分利用媒介的宣传推广的影响

目的：塑造项目统一、规范的形象，增加项目的竞争优势，运用新闻的炒作，贩卖项目形象卖点，引发目标客户及社会的深切关注，让其对“蓝灵

时代欣城”品牌形象产生认同和偏好。

●项目形象强化期

1.运用各种可行的公关、促销手段，营造热销氛围。

2.结合工程进度，加大传播力度。利用媒介的创意表现，强化项目的卖点。

3.与入驻商家业主组建联合促销体，增强项目的销售力度，使品牌形象进

一步的得到支撑、提升。

4.通过新闻媒介炒作和公关活动的全面展开，再次掀起热销高潮。

目的：通过强化“蓝灵时代欣城”的品牌形象和有效的宣传推广，加大刺激潜在客户和目标客户的购买欲望。

●项目形象巩固期

通过前面的强势推广宣传所带来的强烈冲击余力，借其余力惯性，发展“客户终端销售”。

目的：总结经验，结合存在的各种问题，给予针对性的改进，展开具有实效性的促销策略，为项目的销售成功打好坚实的基础。

3、项目推广时机

●项目的形象导入期

a．预计时间：3月20日—4月30日

b．内容

（1）项目整体形象的修正与规范，针对蓝灵房产公司的实力进行

新闻炒作

（2）主要广告语的酝酿（卖点的确立）

（3）广告创意、表现及设计

（4）现场的包装